Actions immobilières : "Que se passe-t-il ? Qui le sait ? Qui le sait ?

Les investisseurs n'ont guère eu l'occasion de se détendre un peu depuis le début de l'année, jusque très récemment. Lorsqu'on a demandé aux économistes d'expliquer l'impact des droits de douane, ils ont invoqué la loi Hawley-Smoot. Les cinéphiles se souviendront peut-être d'une scène du film "La folle journée de Ferris Bueller", qui non seulement fait allusion aux droits de douane décrétés en 1930, mais résume aussi en partie le sentiment actuel au sein de l'économie réelle et à Wall Street : l'hébétude et la confusion. Mais contrairement à la scène du film où un professeur tente d'expliquer les droits de douane à des lycéens, les investisseurs ne s'ennuient pas du tout.

Que se passe-t-il sur le marché des actions immobilières ?

Les valeurs refuges sont à l'ordre du jour. Depuis le "jour de la libération" (Liberation Day) de Donald Trump, l'or et les emprunts d'État européens, en particulier, ont été particulièrement performants en monnaie locale, et encore plus en dollar. En revanche, les 7 géants de la Tech (Magnificent 7) et les valeurs pétrolières ont reculé d'environ 10 %.¹ C'est finalement assez logique compte tenu des valorisations initialement très élevées des premières et des inquiétudes concernant la croissance économique mondiale qui pèsent sur les cours des secondes.

Dans le secteur de l'immobilier, les choses ont (heureusement) été un peu plus calmes et, comme nous l'avons écrit récemment, c'est précisément ce que nous espérions. Sur le marché des valeurs immobilières, nous avons observé des tendances similaires à celles des marchés actions au sens large, à savoir une surperformance de l'Europe et de l'Asie et une sous-performance des États-Unis. Parmi les types de biens immobiliers, les propriétaires disposant de baux de plus longue durée et d'actifs moins cycliques tels que ceux du secteur de la santé et les baux "triple net", ont surperformé les secteurs plus sensibles à la conjoncture économique, tels que les hôtels, les commerces et les bureaux.

Quelles questions les investisseurs immobiliers doivent-ils se poser ?

La réponse à cette question se trouve probablement ailleurs que dans le monde de l'immobilier et dépend fortement de la politique (et des tweets) du Bureau ovale. Il est donc difficile de faire des prédictions et celles-ci ne sont pas toujours très fiables. Une autre question que l'on peut raisonnablement se poser est la suivante : "Quelles sont les tendances que nous observons et vont-elles se poursuivre ? Il semble qu'il y ait peu de relâchement au niveau de l'actualité, bonne ou mauvaise. Par conséquent, les investisseurs doivent continuer d'anticiper un éventail beaucoup plus large de résultats et attribuer une probabilité beaucoup plus élevée à ces résultats, qu'ils soient positifs ou négatifs.

Et pour finir, on peut également s'interroger sur les normes économiques : Sont-elles menacées, et si oui, lesquelles ? Il est sans doute trop tôt pour répondre à cette question, même si les marchés y songent déjà, en se concentrant principalement sur le rôle des actifs américains en tant que valeurs refuge et, plus récemment, sur l'indépendance de la Réserve fédérale américaine. Si ces normes sont bouleversées, les conséquences seront considérables pour tous les investisseurs. Si elle subsistent, des opportunités intéressantes pourraient émerger parmi les entreprises américaines de qualité, notamment dans le secteur de l'immobilier qui a fait l'objet de nombreuses corrections ces derniers temps.

Les valeurs immobilières peuvent-elles apporter des réponses ?

Pour répondre à cette question, il faut probablement aborder un dernier aspect : "Quelles caractéristiques d'investissement devons-nous rechercher dans cet environnement volatil (qui risque de se prolonger) ? Selon nous, les entreprises qui disposent d'une plus grande visibilité sur leurs bénéfices et une base d'actifs durables à long terme, comme celles du secteur de l'immobilier, sont plus susceptibles d'être performantes que celles qui prévoyaient des ventes trimestrielles basées sur le coût des intrants et la demande des consommateurs, qui sont aujourd'hui pratiquement impossibles à prévoir. Le fait que l'immobilier soit entré récemment dans une période de turbulences et affiche des décotes historiques par rapport aux marchés actions dans leur ensemble est également rassurant. L'analyse des droits de douane, des politiques budgétaires et monétaires et le marché des changes est plus difficile que jamais. C'est pourquoi il est essentiel de comparer les revenus nationaux aux revenus mondiaux – à cet égard, l'immobilier est l'activité la plus locale que vous puissiez trouver.

Mais même lui n'est pas à l'abri. Si l'économie mondiale ralentit, cela pourrait avoir un impact sur la confiance des ménages et des entreprises, ce qui entraînerait un ralentissement de la croissance des loyers. Toutefois, les contrats de location progressifs peuvent contribuer à compenser cette situation, tout comme la probabilité d'une baisse des taux d'intérêt dans cet environnement incertain. Il ne fait aucun doute, comme nous l'avons vu, que les types de biens immobiliers dont les baux sont plus cycliques et de plus courte durée seront plus affectés, tandis que les actifs plus défensifs devraient mieux s'en sortir. Les compétences en gestion et le sens du bilan seront probablement aussi mis en avant. Si la confiance des entreprises et des ménages s'améliore, les gestionnaires actifs sur le segment de l'immobilier coté peuvent repositionner les portefeuilles vers des types de biens plus susceptibles de bénéficier d'un retour à la "normale".

Pour l'instant, il y a beaucoup plus de questions que de réponses. Cette situation est frustrante pour les investisseurs qui, historiquement, ont été habitués à beaucoup plus de certitude, et qui sont peut-être devenus complaisants à l'égard des banques centrales ou des gouvernements qui fournissent un filet de sécurité aux valorisations boursières de plus en plus élevées (au détriment de la valorisation relative des REIT (Real estate investment trusts) au cours des dernières années). Selon nous, les actions immobilières peuvent apporter des réponses et des solutions à certaines de ces questions, et comme les conditions actuelles semblent devoir perdurer, peut-être que Ferris Buller n'est pas le seul à avoir besoin d'un jour de congé !

La diversification et la prévisibilité seront essentielles

On peut toujours déceler des opportunités en période de turbulences. Le président de la Réserve fédérale américaine, Jerome Powell, a récemment cité "le grand Ferris Bueller de Chicago" dans un discours de politique générale : "La vie va très vite. Si vous ne vous arrêtez pas pour regarder autour de vous de temps en temps, vous pourriez passer à côté." Nous sommes convaincus que la valorisation relative historiquement attractive de l'immobilier coté, combinée à un environnement macroéconomique de plus en plus imprévisible, constituent une période opportune pour les investisseurs, que nous incitions à considérer les actions immobilières. La diversification et la prévisibilité ont été sous-évaluées par le marché mais resteront probablement essentielles – nous pensons qu'une allocation aux actions immobilières peut fournir aux investisseurs ces deux caractéristiques importantes du portefeuille.

¹ Source : Bloomberg, Janus Henderson Investors, performance pour la période du 2 au 22 avril 2025. Les performances passées ne préjugent pas des résultats futurs.

Informations importantes

Les REITs ou Real Estate investment trust investissent dans l'immobilier, par le biais de la propriété directe d'actifs immobiliers, d'actions immobilières ou de prêts hypothécaires. Étant donné qu’ils sont cotés en bourse, les REIT sont généralement très liquides et se négocient comme des actions.

Les titres immobiliers, y compris les fonds de placement immobilier (FPI ou REIT), sont sensibles aux variations des valeurs immobilières et des revenus locatifs, aux impôts fonciers, aux taux d’intérêt, aux exigences fiscales et réglementaires, à l’offre et à la demande, ainsi qu’aux compétences des directions et à la solvabilité des entreprises. De plus, les FPI pourraient ne pas être admissibles à certains avantages fiscaux ou exemptions d’enregistrement, ce qui pourrait avoir des conséquences économiques négatives.