JH Explorer: Wird es für LA eine Hollywood-Comeback-Story geben?

Der Gewerbeimmobilienmarkt in Los Angeles hat mit zahlreichen Gegenwinden zu kämpfen. Wir haben die Stadt kürzlich zum ersten Mal seit den verheerenden Waldbränden im Januar besichtigt und uns mit örtlichen Immobilienbesitzern, Anlegern und Brokern zusammengesetzt, um herauszufinden, ob es in der Stadt Anzeichen einer Erholung gibt. Die „Stadt der Engel“ bleibt ein kulturelles und wirtschaftliches Zentrum, doch die jüngsten Ereignisse haben ihre zukünftige Entwicklung in ein noch helleres Licht gerückt. Die lokalen Politiker fragen sich, ob die Stadt ihren Reiz als attraktiver Ort für Einwohner und Unternehmen bewahren kann und ob ihre besten Tage ohne umfassende politische Reformen vielleicht schon hinter ihr liegen.

LA steht vor großen wirtschaftlichen und sozialen Problemen

In der Stadt hätte die Stimmung nicht negativer sein können. Das Ausmaß der Herausforderungen ist beträchtlich. Die angesprochenen Themen reichen von einer sich verschlechternden Stimmung in der Wirtschaft und einer schrumpfenden Unterhaltungsindustrie bis hin zu einer steil ansteigenden Obdachlosigkeit, teurem Wohnraum und einem strengen Steuer- und Regulierungsumfeld, das die Bereitstellung dringend benötigten Wohnraums verhindert. Auch die Abwanderungsquote stellt weiterhin einen erheblichen Hemmschuh für das Wirtschaftswachstum von LA dar und macht die Stadt zu einer der Metropolen in den USA mit dem langsamsten Wachstum. In den fünf Jahren bis 2024 hat LA County fast 2,5% seiner Bevölkerung verloren und Hunderte von Unternehmen haben ihren Hauptsitz aus der Stadt verlegt.

Die verheerenden Waldbrände und die drohenden zollpolitischen Störungen scheinen die bestehenden Sorgen nur noch verstärkt zu haben. Die Waldbrände haben die Geschäftstätigkeit beeinträchtigt und die Unsicherheit über die Zölle droht, die Entscheidungsfindung der Unternehmen einzuschränken.

Kostspielige Zerstörung durch Waldbrände

Die Brände in LA im Januar 2025 waren die verheerendsten in der Geschichte der Stadt. Die wirtschaftlichen Folgen sind erschütternd: Mehr als 18.000 Gebäude wurden zerstört, was zu Schäden und wirtschaftlichen Verlusten in Höhe von schätzungsweise 250 Milliarden US-Dollar und Wertverlusten bei Immobilien in Höhe von ca. 40 Milliarden US-Dollar führte.¹ Die offensichtlichsten Auswirkungen sind weitverbreitete Vertreibungen, wobei die Kosten und der Zeitplan für den Wiederaufbau ungewiss sind.

Welche Auswirkungen haben die Waldbrände in LA auf den Immobilienmarkt?

Bislang waren die Auswirkungen auf den Gewerbe- und Wohnimmobilienmarkt auf die am stärksten betroffenen Gebiete beschränkt. Denn mehr als 95% der durch die Brände verursachten Immobilienschäden entfielen auf Einfamilienhäuser. ² Die meisten vertriebenen Familien haben in der Stadt größere Häuser oder kurzfristige Airbnb-Unterkünfte gemietet. Hier war der Mietmarkt angesichts der verzweifelten Suche nach einer Unterkunft am unerbittlichsten und der Verdacht, dass die Eigentümer Wuchertaktiken anwenden, war besonders groß.

Im Großen und Ganzen waren die Auswirkungen auf den Wohnungssektor von LA jedoch gering. In Pacific Palisades betrug das durchschnittliche Haushaltseinkommen rund 200.000 US-Dollar und der Wert der Häuser lag bei durchschnittlich 3,8 Millionen US-Dollar. Der traditionelle Wohnungssektor hingegen ist durch jüngere Mieter gekennzeichnet und wird von Einzimmer- und Studio-Apartments dominiert. Die Wohnungsmieten stiegen im ersten Quartal 2025 im Vergleich zum Vorjahr lediglich um 0,6%, was deutlich unter dem nationalen Durchschnitt von 1,1% lag.³

Über die kurzfristigen Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt hinaus besteht weiterhin die reale Befürchtung, dass zahlreiche Familien und Unternehmer nach den Bränden ganz einfach nicht zurückkehren werden. Viele Bewohner, die ihr Zuhause verloren haben, sind mit ihren Familien und in manchen Fällen auch mit ihren Angestellten in nahegelegene Strandstädte gezogen, wo es günstigeren Wohnraum gibt und die Kinder schnell in öffentliche Schulen eingeschrieben werden konnten. Einige haben den Staat gänzlich verlassen und sind nach Arizona oder Texas gezogen. Die Zeit wird zeigen, ob dies von Dauer sein wird.

Auch hinsichtlich des Zeitpunkts des Wiederaufbaus hielt sich der Optimismus in Grenzen. Einige Experten gehen von einem Zeitrahmen von mehr als fünf Jahren aus, um die am schlimmsten betroffenen Gebiete vollständig wiederherzustellen. Als Gründe nannten sie schwere Schäden an der Infrastruktur, logistische Herausforderungen bei der Materiallieferung, ein langsames und langwieriges Genehmigungsverfahren, eine hohe Nachfrage nach Bauunternehmern, eine begrenzte Verfügbarkeit von Arbeitskräften und steigende Baukosten. Ein weiterer Gegenwind ist der unruhige Versicherungsmarkt, da die Schadenauszahlungen in vielen Fällen nicht einmal annähernd ausreichen, um die Wiederaufbaukosten zu decken. Große Versicherer wie State Farm und Allstate haben sich ebenfalls dazu entschieden, keine neuen Policen in Hochrisikogebieten auszugeben.

LAs ernüchternder Büromarkt

Angesichts des schwachen Wirtschaftswachstums und der zunehmenden Verbreitung von Telearbeit ist es kein Geheimnis, dass der Bürosektor in LA vor großen Herausforderungen steht. Im Gegensatz zu einem einst boomenden Büromarkt deuten mehrere aktuelle Bürotransaktionen darauf hin, dass der Wert von Büroimmobilien seit Anfang 2020 um 35 bis 70% gesunken ist.

Diese Reise ließ nicht darauf schließen, dass bessere Tage bevorstehen. Zwar ist LA nicht der einzige US-Bundesstaat, der mit der Abkehr großer Unternehmen aus der Innenstadt zu kämpfen hat, doch scheint der städtische „Teufelskreis“ noch viel schlimmer zu sein als in den anderen Stadtteilen. Insbesondere in der Innenstadt von Los Angeles gibt es keine Anzeichen dafür, dass sich der Überschuss an leerstehenden Büroflächen verringern wird. Denn ältere, veraltete Bürogebäude verlieren ihre Mieter, und einige werden aufgrund des Ausmaßes des Wertverlusts zwangsversteigert.

Die Probleme von LA sind aus mehreren Gründen besonders akut. Die Obdachlosenkrise, deren Epizentrum die Innenstadt von Los Angeles ist, wurde uns gegenüber mehrfach als eines der größten Hindernisse für die Erholung des Bürosektors genannt. Laut USAFacts.org ist die Obdachlosenbevölkerung von Los Angeles City & County mit über 70.000 Obdachlosen im Jahr 2024 die zweitgrößte unter den US-Städten.

Auch die Bürobesuche in der Stadt liegen weiterhin deutlich unter dem nationalen Durchschnitt und stagnierten im vergangenen Jahr bei mageren 50% der Besucherzahlen von vor der Coronakrise. Die ausgedehnte Landschaft und die bekanntermaßen langen Pendelzeiten während der Hauptverkehrszeiten stellen eine große Hürde für die RTO-Vorgaben (Return-to-Office, Rückkehr in das Büro) dar. Anders als in anderen Großstädten gibt es in LA keine glaubwürdigen Alternativen zum Autofahren zur Arbeit.

Da sich wichtige Wirtschaftsmotoren (nämlich der Technologie- und der Medien-/Unterhaltungssektor) noch immer vom Markt zurückziehen und ihre Büroflächen auf die richtige Größe reduzieren, fällt es uns weiterhin schwer, eine konstruktive Einschätzung abzugeben. Anders als in San Francisco, wo die Hoffnung auf eine baldige Erholung des Büromarktes auf einem Schub der KI beruht, scheinen die Treiber für das Wachstum der Büronachfrage in LA schwer zu fassen. In anderen Märkten wie New York und Boston hingegen ist eine Verlangsamung der Downsizing-Aktivitäten und eine deutlich lebhaftere Mieteraktivität zu verzeichnen, während Büromärkte im Sunbelt wie Austin, Miami, Atlanta, Dallas und Charlotte weiterhin von günstigen demografischen Trends und Unternehmensverlagerungen profitieren.

In LA haben die zahlreichen negativen Gegenwinde zu einer alarmierend hohen Verfügbarkeitsrate von Büros (einschließlich der zur Untervermietung verfügbaren Flächen) von 28% beigetragen, gegenüber 17% Anfang 2020 (Abbildung 3). Während sich Teile des Büromarkts in LA stabil halten, während Unternehmen nach Westen in sicherere, lebendigere Gebiete wie Culver City, Beverly Hills und Bel Air ziehen, ziehen die meisten einfach um und reduzieren dabei gleichzeitig ihre Bürofläche erheblich.

Probleme im Unterhaltungssektor verstärken die weniger konstruktiven Aussichten

Auch die traditionelle Unterhaltungsindustrie, das Herzstück des Lebens in LA, erlebt derzeit große Umbrüche. Wir haben mehrere große Produktionsstudios und Soundstages in West Hollywood besichtigt. Es war einmal, da wimmelte es dort vor Film- und Produktionsteams. Heute schildern Branchenkenner eine besorgniserregende Zukunft. Die Produktion von Spielfilmen vor Ort ist im Vergleich zum Vorjahr um 29% zurückgegangen, die Fernsehproduktion in den letzten drei Jahren um 58%. Die Zahl der für Soundstages gebuchten Aufnahmetage sank von 127 im Jahr 2022 auf lediglich 11 bislang in diesem Jahr.⁴

Die weltweiten Ausgabenkürzungen im Streaming-Bereich leisten ihren Teil dazu, doch Kalifornien verliert auch Marktanteile im Filmgeschäft an kostengünstigere Märkte mit attraktiveren Steueranreizen, wie etwa Georgia, Louisiana und New York. Ein Teil der Produktion wurde sogar nach Kanada und Großbritannien verlagert. Streamingunternehmen wie Amazon, Disney, Warner Bros, Discovery und Paramount drehen zunehmend auf ihren eigenen Geländen. Eine Übertragung auf die Nachfrage für die Miete von Soundstages in LA, die einst aufgrund des Booms bei Streaming-Inhalten volle Auftragsbücher aufwiesen, scheint nicht mehr zu bestehen. Die Bühnennutzungsquote, die in der Vergangenheit regelmäßig über 90% lag, ist nun auf einen neuen Tiefstand von 63% im Jahr 2024 gesunken.⁵

Wird LA ein Comeback feiern?

Die Wirtschaft von LA ist zwar groß, dynamisch und vielfältig, aber die Unterhaltungsindustrie gilt als Eckpfeiler der Wachstumsaussichten der Stadt. Weitere Schwierigkeiten würden das Wirtschaftswachstum erheblich beeinträchtigen, insbesondere wenn man sie zu der langen Liste bereits bestehender Gegenwinde für die Stadt hinzufügt.

Unsere Researchreise hat unsere weniger konstruktive Sichtweise auf LA noch verstärkt. Denn nun muss mutig gehandelt werden, um die Dinge zum Guten zu wenden. Wenn man an das berühmte Zitat des ehemaligen Gouverneurs von Kalifornien, Arnold Schwarzenegger, im Film Terminator „Ich komme wieder“ denkt, dann könnte eine Hollywood-Comeback-Story tatsächlich der Schlüssel zur Wende des Schicksals einer Stadt sein, die an einem Wendepunkt steht.

WICHTIGE INFORMATIONEN

REITs oder Real Estate Investment Trusts investieren in Immobilien durch direkten Besitz von Immobilienvermögen, Immobilienanteilen oder Hypotheken. Da sie an einer Börse notiert sind, sind REITs in der Regel sehr liquide und werden wie Aktien gehandelt.

Immobilienaktien, einschließlich Real Estate Investment Trusts (REITs), reagieren empfindlich auf Änderungen von Immobilienwerten und Mieteinnahmen, Immobiliensteuern, Zinssätzen, steuerlichen und regulatorischen Anforderungen, Angebot und Nachfrage sowie auf Veränderungen der Managementfähigkeiten und der Bonität des Unternehmens. Bei REITs besteht zusätzlich die Gefahr, dass sie nicht die Voraussetzungen für bestimmte Steuervorteile oder für eine Registrierungsbefreiung erfüllen, was negative wirtschaftliche Folgen nach sich ziehen könnte.