Principaux points à retenir :
- Le marché immobilier résidentiel de Hong Kong a atteint son point le plus bas au milieu de l'année 2025, les prix sur le marché secondaire étant désormais supérieurs d'environ 10 % au creux du deuxième trimestre 2025 et la dynamique s'accélérant tant au niveau des loyers que des transactions.
- Les facteurs structurels — baisses des taux d'intérêt, effets positifs des marchés boursiers sur la richesse, programmes d'immigration et diminution de l'offre — ont sensiblement amélioré la demande, poussant certains loyers à des niveaux records et relançant les ventes sur le marché primaire.
- Les cours des actions des promoteurs immobiliers résidentiels ont fortement rebondi, mais malgré ce redressement, les valorisations restent globalement conformes aux moyennes à long terme et bien inférieures aux niveaux d'avant 2018, ce qui laisse entrevoir un potentiel de hausse supplémentaire.
Lors de notre récente visite à Hong Kong, nous avons été accueillis par des files d'attente interminables à l'immigration et une foule grouillante dans les hôtels, les centres commerciaux et les restaurants, en partie attirée par le concert de Blackpink. Ce dynamisme retrouvé rappelait le Hong Kong d'avant la pandémie, qui nous manque cruellement. Ce revirement de tendance s'explique principalement par le secteur immobilier, et plus particulièrement le secteur résidentiel, où la dynamique est visiblement en train de se construire.
Quels sont les facteurs à l'origine de la reprise actuelle du marché résidentiel à Hong Kong ?
L'effet de richesse a certainement été un catalyseur clé du regain d'intérêt pour l'immobilier. Les fortes hausses enregistrées par les actions à Hong Kong, notamment grâce au marché florissant des introductions en bourse (IPO), se répercutent sur le marché immobilier. Les programmes d'aide aux talents, comme le Top Talent Pass Scheme (qui offre des visas aux personnes à hauts revenus et aux diplômés des meilleures universités du monde entier pour travailler ou créer des entreprises), ont attiré de nouveaux résidents qui ont fait grimper les loyers à des niveaux records dans de nombreux endroits. Parallèlement, les baisses de taux ont fait baisser les taux hypothécaires, rendant l'achat plus attractif que la location compte tenu carry positif (rendement locatif supérieur au taux hypothécaire). Conjugué à des mesures politiques de soutien et à une diminution des stocks et de l'offre, le marché résidentiel a connu un rebond, les prix des propriétés sur le marché secondaire étant désormais en hausse d'environ 10 % par rapport au point bas du deuxième trimestre 2025 (figure 1).
Figure 1 : Le marché résidentiel secondaire de Hong Kong est en phase de reprise.
Centaline Property Centa-City Leading Index
Source : Bloomberg, Janus Henderson Investors. Centaline Property Centa-City Leading Index (CENLCCL), du 2 février 2016 au 8 février 2026. L'indice Centa-City Leading Index, mis à jour chaque semaine, mesure les prix de l'immobilier résidentiel privé secondaire à Hong Kong. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Mode de récupération précoce – notre visite à Wong Chuk Hang
Wong Chuk Hang était historiquement une zone industrielle de l'île de Hong Kong, mais avec l'ouverture de la ligne South Island du Mass Transit Railway (MTR) en 2016, elle a connu un développement important. Entre 2017 et 2021, six parcelles de terrain ont été proposées à de grands promoteurs immobiliers, permettant la construction de près de 5 000 logements. La proximité de la ville et de plusieurs écoles internationales à proximité fait de Wong Chuk Hang un emplacement de choix. Le premier lancement, en mai 2021, a coïncidé avec le pic du marché résidentiel. Lorsque les prix du marché en général ont chuté d'environ 30 % par rapport à leur pic, de nombreux promoteurs ont reporté leurs lancements.
Nous avons visité La Montagne, la quatrième phase du projet, gérée conjointement par trois des principaux promoteurs immobiliers de Hong Kong : Sino Land, Kerry Properties et Swire Properties. La première phase des unités a été lancée en juillet 2023, lorsque nous avons constaté un léger rebond du marché à environ 28 000 HK$ par pied carré (psf), mais les ventes se sont interrompues lorsque le marché a de nouveau chuté. Le test de marché réalisé début 2025, une fois le projet achevé, en proposant des réductions de prix d'environ 20 %, a suscité un accueil mitigé. Mais la situation a changé au milieu de l'année 2025, lorsque l'intérêt et la dynamique ont commencé à s'accélérer. Bien qu'aucun autre nouveau lancement officiel n'ait eu lieu depuis, les ventes par appel d'offres se sont poursuivies et les prix n'ont cessé d'augmenter. Aujourd'hui, un appartement de trois chambres de 800 pieds carrés avec vue sur Brick Hill (où se trouve le parc d'attractions Ocean Park) et les baies environnantes se vend pour environ 30 millions de dollars hongkongais.
Vue depuis un appartement de luxe du complexe La Montagne. Crédit image : Equipe Global Actions immobilières.
Les actions immobilières résidentielles de Hong Kong ont-elles encore une marge de progression ?
Le marché résidentiel de Hong Kong a atteint son point le plus bas à la mi-2025. Si d'autres secteurs commerciaux n'ont pas connu la même ampleur de reprise, l'activité a néanmoins repris : les transactions augmentent, la dynamique des locations s'améliore et des poches de croissance locative positive apparaissent. Les actions immobilières de Hong Kong ont été parmi les plus performantes au niveau mondial au cours des 12 derniers mois, la reprise de l'intérêt ayant entraîné unerating multiple significative.
Nous restons optimistes quant aux perspectives du secteur, tant que les principaux facteurs de renforcement des fondamentaux restent sur la bonne voie. Les promoteurs immobiliers de Hong Kong se trading actuellement avec une décote de 40 % par rapport à leur valeur nette d'actif (VNA), contre un creux de 70 %, et peuvent paraître chers, notamment par rapport aux niveaux historiques depuis 2018. Cependant, même si le cours des actions de certains promoteurs a doublé depuis son point bas d'avril 2025, il reste stable par rapport à 2018, témoignant de la décennie perdue de Hong Kong. Cette période a été exceptionnellement difficile, larating significative reflétant les multiples coups durs portés à la ville, depuis les manifestations de 2018 jusqu'à la pandémie, en passant par les politiques « zéro COVID » de la Chine et le cycle rapide de hausse des taux en 2022. Avec la reprise des prix de l'immobilier et des loyers, les promoteurs sont plus susceptibles de retrouver un pouvoir de négociation accru, ce qui favorise une rentabilité plus élevée. La croissance des bénéfices et de la valeur des actifs sera à son tour le moteur de la prochaine phase de l'évolution du cours de l'action.
Figure 2 : Décote des promoteurs immobiliers de Hong Kong par rapport à la valeur nette d'actif (VNA)
Source : Bank of America Merrill Lynch, Janus Henderson Investors. Du 31 janvier 1990 au 31 janvier 2026. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
L’immobilier est au cœur même de l’économie ; alors que Hong Kong s’efforce de retrouver son prestige d’antan, nous pensons que le secteur immobilier sera l’un des principaux bénéficiaires.
Bilan : Indicateur de solidité financière ; dans le contexte d'une entreprise, il s'agit d'un état financier qui récapitule l'actif, le passif et les capitaux propres de l'entreprise à un moment précis. Chaque segment donne aux investisseurs une idée de ce que la société possède et doit, ainsi que du montant investi par les actionnaires.
Décote par rapport à la valeur liquidative: Valeur nette d'inventaire (VNI). Elle mesure la valeur sous-jacente des actifs de la REIT en prenant la valeur marchande et en soustrayant les dettes, telles que les obligations hypothécaires. Lorsqu'un investissement a un prix de marché supérieur à sa valeur liquidative, on dit qu'il se trading avec une prime. À l'inverse, lorsqu'un investissement a un prix de marché inférieur à sa valeur liquidative, on dit qu'il se trading avec une décote.
rating par multiples : Les multiples sont des outils financiers utilisés pour évaluer une entreprise en permettant de comparer les valorisations des entreprises d’un même secteur. Dans le cas des actions, une rating fait référence à l'ajustement à la baisse des multiples (ratios financiers) d'une entreprise, tels que le ratio cours/bénéfice (C/B), en réponse à une incertitude commerciale ou de marché. Une rating intervient lorsque les investisseurs sont prêts à payer un prix plus élevé pour les actions, généralement en prévision de bénéfices futurs plus élevés.
Les opinions exprimées sont celles de l'auteur au moment de la publication et peuvent différer de celles d'autres personnes/équipes de Janus Henderson Investors. Les références faites à des titres individuels ne constituent pas une recommandation d'achat, de vente ou de détention d'un titre, d'une stratégie d'investissement ou d'un secteur de marché, et ne doivent pas être considérées comme rentables. Janus Henderson Investors, son conseiller affilié ou ses employés peuvent avoir une position dans les titres mentionnés.
Les performances passées ne préjugent pas des résultats futurs. Toutes les données de performance tiennent compte du revenu, des gains et des pertes en capital mais n'incluent pas les frais récurrents ou les autres dépenses du fonds.
Les informations contenues dans cet article ne constituent pas une recommandation d'investissement.
Il n'y a aucune garantie que les tendances passées se poursuivront ou que les prévisions se réaliseront.
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Informations importantes :
Veuillez consulter, ci-dessous, les informations importantes relatives aux fonds visés dans cet article.
- Les actions/parts peuvent perdre rapidement de la valeur et impliquent généralement des niveaux de risques plus élevés que les obligations ou les instruments du marché monétaire. La valeur de votre placement peut par conséquent chuter.
- Les actions des sociétés petites et moyennes peuvent être plus volatiles que celles des grandes sociétés, et il peut parfois s’avérer difficile de valoriser ou de vendre des actions au prix ou dans le délai souhaités, ce qui augmente le risque de pertes.
- Le Fonds est axé sur des secteurs ou des thématiques d’investissement particuliers, et peut être fortement touché par des facteurs tels que les modifications des règlementations gouvernementales, la concurrence accrue sur les prix, les progrès technologiques et d’autres événements défavorables.
- Ce Fonds peut avoir un portefeuille particulièrement concentré par rapport à son univers d’investissement ou à d’autres fonds de son secteur. Un événement défavorable, même s’il n’affecte qu’un petit nombre de holdings, peut entraîner une volatilité ou des pertes importantes pour le Fonds.
- Le Fonds investit dans des fonds de placement immobiliers (FPI) et d’autres sociétés impliquées dans le placement de biens immobiliers, qui impliquent les risques mentionnés ci-avant associés avec l’investissement direct dans les biens immobiliers. En particulier, les FPI peuvent être assujettis à une réglementation moins stricte que le Fonds lui-même et peuvent subir une volatilité plus importante que leurs actifs sous-jacents.
- Le Fonds peut avoir recours à des instruments dérivés dans le but de réduire le risque ou de gérer le portefeuille plus efficacement. Toutefois, cela introduit d’autres risques, et en particulier celui qu’une contrepartie à un instrument dérivé ne respecte pas ses obligations contractuelles.
- Si le Fonds détient des actifs dans des devises autres que la devise de référence du Fonds ou si vous investissez dans une catégorie d’actions/de parts d’une devise différente de celle du Fonds (sauf si elle est « couverte »), la valeur de votre investissement peut être soumise aux variations des taux de change.
- Lorsque le Fonds, ou une catégorie d’actions/de parts couverte, vise à atténuer les fluctuations de change d’une devise par rapport à la devise de référence, la stratégie elle-même peut créer un impact positif ou négatif relativement à la valeur du Fonds en raison des différences de taux d’intérêt à court terme entre les devises.
- Les titres du Fonds peuvent devenir difficiles à valoriser ou à céder au prix ou au moment désiré, surtout dans des conditions de marché extrêmes où les prix des actifs peuvent chuter, ce qui augmente le risque de pertes sur investissements.
- Tout ou partie des frais courants peuvent être prélevés sur le capital, ce qui peut éroder le capital ou réduire le potentiel de croissance du capital.
- Le Fonds peut perdre de l’argent si une contrepartie avec laquelle le Fonds négocié ne veut ou ne peut plus honorer ses obligations, ou en raison d’un échec ou d’un retard dans les processus opérationnels ou de la défaillance d’un fournisseur tiers.
- Outre le revenu, cette catégorie d’actions peut distribuer des plus-values réalisées et non réalisées en plus du capital initialement investi. Les frais, charges et dépenses sont également déduits du capital. Les deux facteurs peuvent se traduire par une érosion du capital et un potentiel réduit de croissance du capital. Les investisseurs sont également informés que les distributions de cette nature peuvent être considérées (et imposables) en tant que revenu en fonction de la législation fiscale locale.
Risques spécifiques
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- Un Fonds fortement exposé à une région géographique ou à un pays donné implique des risques plus importants qu’un Fonds plus largement diversifié.
- Le Fonds est axé sur des secteurs ou des thématiques d’investissement particuliers, et peut être fortement touché par des facteurs tels que les modifications des règlementations gouvernementales, la concurrence accrue sur les prix, les progrès technologiques et d’autres événements défavorables.
- Ce Fonds peut avoir un portefeuille particulièrement concentré par rapport à son univers d’investissement ou à d’autres fonds de son secteur. Un événement défavorable, même s’il n’affecte qu’un petit nombre de holdings, peut entraîner une volatilité ou des pertes importantes pour le Fonds.
- Le Fonds investit dans des fonds de placement immobiliers (FPI) et d’autres sociétés impliquées dans le placement de biens immobiliers, qui impliquent les risques mentionnés ci-avant associés avec l’investissement direct dans les biens immobiliers. En particulier, les FPI peuvent être assujettis à une réglementation moins stricte que le Fonds lui-même et peuvent subir une volatilité plus importante que leurs actifs sous-jacents.
- Le Fonds peut avoir recours à des instruments dérivés dans le but de réduire le risque ou de gérer le portefeuille plus efficacement. Toutefois, cela introduit d’autres risques, et en particulier celui qu’une contrepartie à un instrument dérivé ne respecte pas ses obligations contractuelles.
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- Lorsque le Fonds, ou une catégorie d’actions/de parts couverte, vise à atténuer les fluctuations de change d’une devise par rapport à la devise de référence, la stratégie elle-même peut créer un impact positif ou négatif relativement à la valeur du Fonds en raison des différences de taux d’intérêt à court terme entre les devises.
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- Le Fonds peut encourager un niveau supérieur de coûts de transaction consécutivement à un investissement sur des marchés négociés moins activement ou moins développés par rapport à un fonds qui investit sur des marchés plus actifs / plus développés.
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