Chart to Watch: Perception vs reality for listed REITs
Investors should take a closer look at listed REITs now given they can offer lower volatility and better earnings visibility versus broader equities, says Portfolio Manager Greg Kuhl.
![Greg Kuhl, CFA](https://www.janushenderson.com/wp-content/uploads/sites/4/Kuhl_Greg_150x150.png?w=150")
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Key takeaways:
- Investors may be underappreciating listed REITs’ current strength and stability, having avoided the asset class since the sharp falls in 2022 and erroneously grouping them with private REITs, some of which are still struggling.
- Listed US REITs are once again fulfilling their role of providing healthy returns and predictable income.
- Listed REITs have shown they can offer lower volatility and better earnings visibility versus broader equities, evidenced by the asset class’s predictable cash flows and resilience during the turbulent Q1 2025 earnings season.
Source: BofA and Citi research, Janus Henderson Investors analysis, as at 15 May 2025. Past performance does not predict future returns.
If a tree falls in the forest…
We believe the job of real estate investment trusts (REITs) in a portfolio is to provide healthy returns, income, and diversification from traditional equities. As with the philosophical question of whether a tree falling in a forest makes a sound if there is no-one there to hear it, REITS as an asset class seem to have been forgotten by many investors, but is the asset class back to ‘doing its job’?
We think most investors are still focused either on 2022, where listed REITs were downwardly repriced 30% in about six months in response to the Federal Reserve’s rapid-fire rate hikes. Or they conflate listed REITs, which ‘took the pain’ three years ago and are now ‘working’, with private REITs, some of which are still taking write downs or remain gated (limitations on redemptions). In fact, US REITs have delivered healthy returns in three of the four full post-COVID years, annualising 7.6% from 2021-2024.1
But how are REITs ‘working’ today? To give a couple of recent datapoints, US REITs have returned circa 9% over the 12 months ending 30 June 2025,2 which we believe is very healthy and is in line with the long-term performance of the asset class. The past twelve months have seen some volatility, but over this time frame, US REITs have delivered almost 200 bps lower volatility than the S&P 500 Index (16.5% vs 18.6%) and experienced a max drawdown of 14% vs nearly 17% for the broader equity market.3
The ability of US REITs to navigate the turbulent Q1 2025 earnings season, speaks to the merits of the asset class. The Q1 2025 earnings reporting cycle immediately followed President Trump’s ‘Liberation Day.’ In the face of uncertainty, many companies in the broader equity market either lowered or removed their 2025 full-year guidance. REITs generate revenue from rent collection, which are typically tied to long leases, translating into steady and predictable income streams that can typically be forecast with a high level of confidence. The REIT model provides such strong visibility that around 36% of listed US REITs raised guidance vs only 3% that lowered. No REITs pulled guidance. We believe this speaks volumes as to the predictability of REIT cash flows vis-à-vis general equities.
1,2,3 Bloomberg. US REITs (FNRE) annualised total returns in USD from 2021 to 2024; FNRE vs broader equities (S&P 500) in USD terms 12 months to 30 June 2025. Past performance does not predict future returns. FTSE Nareit Equity REITs Index (FNRE): is representative of listed securities in the commercial real estate space across the US economy, excluding timber and infrastructure REITs. S&P 500® Index reflects US large-cap equity performance and represents broad U.S. equity market performance.
Basis point: one basis point equals 1/100 of a percentage point. 1 bp = 0.01%, 100 bps = 1%.
Max drawdown: measures the most significant potential percentage decline (difference between the highest and lowest price) in the value of a portfolio or security over a specific period.
Volatility: the rate and extent at which the price of a portfolio, security or index, moves up and down. If the price swings up and down with large movements, it has high volatility. If the price moves more slowly and to a lesser extent, it has lower volatility. The higher the volatility the higher the risk of the investment.
Important Information
REITs or Real Estate Investment Trusts invest in real estate, through direct ownership of property assets, property shares or mortgages. As they are listed on a stock exchange, REITs are usually highly liquid and trade like shares.
Real estate securities, including Real Estate Investment Trusts (REITs), are sensitive to changes in real estate values and rental income, property taxes, interest rates, tax and regulatory requirements, supply and demand, and the management skill and creditworthiness of the company. Additionally, REITs could fail to qualify for certain tax-benefits or registration exemptions which could produce adverse economic consequences.
Queste sono le opinioni dell'autore al momento della pubblicazione e possono differire da quelle di altri individui/team di Janus Henderson Investors. I riferimenti a singoli titoli non costituiscono una raccomandazione all'acquisto, alla vendita o alla detenzione di un titolo, di una strategia d'investimento o di un settore di mercato e non devono essere considerati redditizi. Janus Henderson Investors, le sue affiliate o i suoi dipendenti possono avere un’esposizione nei titoli citati.
Le performance passate non sono indicative dei rendimenti futuri. Tutti i dati dei rendimenti includono sia il reddito che le plusvalenze o le eventuali perdite ma sono al lordo dei costi delle commissioni dovuti al momento dell'emissione.
Le informazioni contenute in questo articolo non devono essere intese come una guida all'investimento.
Non vi è alcuna garanzia che le tendenze passate continuino o che le previsioni si realizzino.
Comunicazione di Marketing.
Important information
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- Le Azioni/Quote possono perdere valore rapidamente e di norma implicano rischi più elevati rispetto alle obbligazioni o agli strumenti del mercato monetario. Di conseguenza il valore del proprio investimento potrebbe diminuire.
- Le azioni di società a piccola e media capitalizzazione possono presentare una maggiore volatilità rispetto a quelle di società più ampie e talvolta può essere difficile valutare o vendere tali azioni al momento e al prezzo desiderati, il che aumenta il rischio di perdite.
- Il Fondo si concentra su determinati settori o temi d’investimento e potrebbe risentire pesantemente di fattori quali eventuali variazioni ai regolamenti governativi, una maggiore competizione nei prezzi, progressi tecnologici ed altri eventi negativi.
- Questo Fondo può avere un portafoglio particolarmente concentrato rispetto al suo universo d’investimento o altri fondi del settore. Un evento sfavorevole riguardante anche un numero ridotto di partecipazioni potrebbe creare una notevole volatilità o perdite per il Fondo.
- Il Fondo investe in fondi d’investimento immobiliari (REIT) e altre società o fondi impegnati nell’investimento immobiliare, che comportano rischi maggiori di quelli associati all’investimento immobiliare diretto. In particolare, i REIT possono essere soggetti a normative meno rigide di quelle del Fondo stesso e possono registrare una maggiore volatilità delle rispettive attività sottostanti.
- Il Fondo potrebbe usare derivati al fine di ridurre il rischio o gestire il portafoglio in modo più efficiente. Ciò, tuttavia, comporta rischi aggiuntivi, in particolare il rischio che la controparte del derivato non adempia ai suoi obblighi contrattuali.
- Qualora il Fondo detenga attività in valute diverse da quella di base del Fondo o l'investitore detenga azioni o quote in un'altra valuta (a meno che non siano "coperte"), il valore dell'investimento potrebbe subire le oscillazioni del tasso di cambio.
- Se il Fondo, o una sua classe di azioni con copertura, intende attenuare le fluttuazioni del tasso di cambio tra una valuta e la valuta di base, la stessa strategia di copertura potrebbe generare un effetto positivo o negativo sul valore del Fondo, a causa delle differenze di tasso d’interesse a breve termine tra le due valute.
- I titoli del Fondo potrebbero diventare difficili da valutare o da vendere al prezzo e con le tempistiche desiderati, specie in condizioni di mercato estreme con il prezzo delle attività in calo, aumentando il rischio di perdite sull'investimento.
- Le spese correnti possono essere prelevate, in tutto o in parte, dal capitale, il che potrebbe erodere il capitale o ridurne il potenziale di crescita.
- Il Fondo potrebbe perdere denaro se una controparte con la quale il Fondo effettua scambi non fosse più intenzionata ad adempiere ai propri obblighi, o a causa di un errore o di un ritardo nei processi operativi o di una negligenza di un fornitore terzo.
- Oltre al reddito, questa classe di azioni può distribuire plusvalenze di capitale realizzate e non realizzate e il capitale inizialmente investito. Sono dedotti dal capitale anche commissioni, oneri e spese. Entrambi i fattori possono comportare l’erosione del capitale e un potenziale ridotto di crescita del medesimo. Si richiama l’attenzione degli investitori anche sul fatto che le distribuzioni di tale natura possono essere trattate (e quindi imponibili) come reddito, secondo la legislazione fiscale locale.
Specific risks
- Le Azioni/Quote possono perdere valore rapidamente e di norma implicano rischi più elevati rispetto alle obbligazioni o agli strumenti del mercato monetario. Di conseguenza il valore del proprio investimento potrebbe diminuire.
- Le azioni di società a piccola e media capitalizzazione possono presentare una maggiore volatilità rispetto a quelle di società più ampie e talvolta può essere difficile valutare o vendere tali azioni al momento e al prezzo desiderati, il che aumenta il rischio di perdite.
- Il Fondo si concentra su determinati settori o temi d’investimento e potrebbe risentire pesantemente di fattori quali eventuali variazioni ai regolamenti governativi, una maggiore competizione nei prezzi, progressi tecnologici ed altri eventi negativi.
- Il Fondo investe in fondi d’investimento immobiliari (REIT) e altre società o fondi impegnati nell’investimento immobiliare, che comportano rischi maggiori di quelli associati all’investimento immobiliare diretto. In particolare, i REIT possono essere soggetti a normative meno rigide di quelle del Fondo stesso e possono registrare una maggiore volatilità delle rispettive attività sottostanti.
- Il Fondo potrebbe usare derivati al fine di conseguire il suo obiettivo d'investimento. Ciò potrebbe determinare una "leva", che potrebbe amplificare i risultati dell'investimento, e le perdite o i guadagni per il Fondo potrebbero superare il costo del derivato. I derivati comportano rischi aggiuntivi, in particolare il rischio che la controparte del derivato non adempia ai suoi obblighi contrattuali.
- Qualora il Fondo detenga attività in valute diverse da quella di base del Fondo o l'investitore detenga azioni o quote in un'altra valuta (a meno che non siano "coperte"), il valore dell'investimento potrebbe subire le oscillazioni del tasso di cambio.
- Se il Fondo, o una sua classe di azioni con copertura, intende attenuare le fluttuazioni del tasso di cambio tra una valuta e la valuta di base, la stessa strategia di copertura potrebbe generare un effetto positivo o negativo sul valore del Fondo, a causa delle differenze di tasso d’interesse a breve termine tra le due valute.
- I titoli del Fondo potrebbero diventare difficili da valutare o da vendere al prezzo e con le tempistiche desiderati, specie in condizioni di mercato estreme con il prezzo delle attività in calo, aumentando il rischio di perdite sull'investimento.
- Le spese correnti possono essere prelevate, in tutto o in parte, dal capitale, il che potrebbe erodere il capitale o ridurne il potenziale di crescita.
- Il Fondo potrebbe perdere denaro se una controparte con la quale il Fondo effettua scambi non fosse più intenzionata ad adempiere ai propri obblighi, o a causa di un errore o di un ritardo nei processi operativi o di una negligenza di un fornitore terzo.
- Oltre al reddito, questa classe di azioni può distribuire plusvalenze di capitale realizzate e non realizzate e il capitale inizialmente investito. Sono dedotti dal capitale anche commissioni, oneri e spese. Entrambi i fattori possono comportare l’erosione del capitale e un potenziale ridotto di crescita del medesimo. Si richiama l’attenzione degli investitori anche sul fatto che le distribuzioni di tale natura possono essere trattate (e quindi imponibili) come reddito, secondo la legislazione fiscale locale.
Specific risks
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Key takeaways:
- Investors may be underappreciating listed REITs’ current strength and stability, having avoided the asset class since the sharp falls in 2022 and erroneously grouping them with private REITs, some of which are still struggling.
- Listed US REITs are once again fulfilling their role of providing healthy returns and predictable income.
- Listed REITs have shown they can offer lower volatility and better earnings visibility versus broader equities, evidenced by the asset class’s predictable cash flows and resilience during the turbulent Q1 2025 earnings season.