JH Explorer：香港重拾增长势头！房地产行业领跑

近期我们到访香港时，看到了排成长龙的入境队伍，以及酒店、商场和餐厅里熙熙攘攘的人潮——其中部分是为Blackpink演唱会而来。这种重现的活力让人回想起疫情前的香港，实在是久违的场景。市场情绪逆转的核心是房地产，尤其是住宅市场，其势头正在明显增强。

当前香港住宅市场反弹的驱动因素是什么？

财富效应无疑是置业热情重燃的关键催化因素。香港股市的强劲上涨，尤其是首次公开募股（IPO）市场的火热表现，正持续传导至房地产市场。诸如高端人才通行证计划（为全球高收入人士及顶尖大学毕业生提供赴港工作或创业签证）等人才引进计划，为香港引入了新居民，推动多地段租金创下历史新高。同时，降息压低了按揭利率，在正向利差（租金收益率高于按揭利率）环境下，购房相较租房更具吸引力。叠加支持性政策措施及库存与供应量的下降，住宅市场已现反弹，二手市场房价较2025年第二季度低点回升约10%（图1）。

初步复苏模式——黄竹坑实地考察

黄竹坑位于香港岛，过去是一片工业区。自2016年港铁（MTR）南港岛线开通后，黄竹坑迎来重大发展。2017至2021年间，六幅地块通过招标出让给大型房地产开发商，新增近5,000个住宅单位。黄竹坑毗邻市区，且周边坐落多所国际学校，地段堪称优越。首个新盘于2021年5月推出，当时恰逢住宅市场高峰期。其后整体市场价格由高位回落近30%，多家开发商暂停新盘发售。

我们考察了由香港三大主要开发商（信和置业、嘉里建设及太古地产）联合管理的“海盈山”第四期项目。项目第一期住宅于2023年7月推出时，市场略有反弹，成交价约为每平方英尺28,000港元，但其后市场再度下行，项目暂停销售。2025年初项目竣工后，开发商再度试水，降价约20%推售，市场反应平平。但2025年中转机出现，市场热度与势头开始加速。尽管此后未再正式推出新盘，但住宅单位持续通过招标方式售出，价格稳步攀升。如今，一套可眺望南朗山（海洋公园所在地）及周边海湾景观的800平方英尺三居室住宅单位，售价约3,000万港元。

“海盈山”项目一套豪华住宅单位的景观。图片来源：全球房地产股票团队。

香港住宅房地产股仍有价值重估空间？

2025年年中是香港住宅市场的低谷。尽管其他商业地产板块的复苏程度不及住宅市场，但市场活动也已有所回暖——成交量增加，租赁势头改善，部分地段更出现租金正增长。过去12个月，香港房地产股成为全球表现最佳的板块之一，市场关注度增加带动估值倍数大幅重估。

只要支撑基本面走强的核心驱动因素保持稳定，我们将持续看好该板块。目前香港开发商股价较资产净值折让40%，而低谷时股价较资产净值折让70%。从2018年以来的历史水平看，当前估值或许显得偏高。但是，尽管部分开发商股价较2025年4月低点已翻倍，但与2018年的水平相比仍然持平，折射出香港“失去的十年”。这确实是极其艰难的一段时期，估值大幅下调反映出香港遭受的一系列冲击：从2018年抗议活动到新冠疫情、中国的动态清零政策，再到2022年的快速加息周期。随着房价与租金反弹，开发商有望重获议价能力，从而支撑盈利能力提升。盈利增长与资产价值上升将进而推动股价的新一轮上涨。

房地产是经济的核心支柱；随着香港努力重拾昔日辉煌，我们相信房地产行业将成为主要受益者。