JH Explorer: Der Büroimmobilienmarkt in Sydney spiegelt den Trend zur Qualität wider
Die Zukunft des Büromarktes in Sydney ist von einer gedämpften zukünftigen Angebotsentwicklung und einem Trend zum hochwertigen Segment geprägt. Laut den Portfoliomanagern Tim Gibson und Xin Yan Low ist dies ein geteilter Markt, in dem Top-Assets den nächsten Zyklus anführen.
5 Minuten Lesezeit
Zentrale Erkenntnisse:
- Die Leerstandsrate auf dem Büroimmobilienmarkt in Sydney bleibt hoch, aber die gedämpfte zukünftige Versorgung, die steigende Zahl von Anfragen von Mietern und die jüngsten Abschlüsse deuten auf eine gewisse Stabilisierung hin.
- Obwohl das Chipfley-Projekt äußerst attraktive erstklassige Büroflächen bietet, werden Anreize, die dem Sektordurchschnitt von 30 % entsprechen, geboten, um Mieter anzuziehen.
- Die Flucht in Qualität, die Erfüllung der sich wandelnden Mieterbedürfnisse und Nachhaltigkeitsaspekte sind für den globalen Immobiliensektor anhaltende Themen.
Der Büromarkt in Sydney ist derzeit etwas zweigeteilt: Einerseits ist die Mieternachfrage im allgemeinen Markt aufgrund steigender Leerstände schwach, und andererseits gibt es erste Anzeichen für eine Verengung und Stärke im Prämiensegment.
Nach unserer kürzlichen Reise nach Sydney, wo wir die größte Büroentwicklung des Marktes besichtigt haben, teilen wir ein Update zum Sektor und untersuchen, was die Zukunft bringen könnte.
Immobilien sollen ein einfaches Geschäft des Angebots und der Nachfrage sein. Während das aktuelle Büroangebot in Sydney zwar nach wie vor hoch ist, liegt das zukünftige Angebot aufgrund steigender Baukosten unter dem langfristigen Durchschnitt. Gleichzeitig bleibt die Nachfrage schwach, was zu Mietanreizen führt (die dazu verwendet werden, Mieter zu gewinnen oder zu halten, z. B. Anpassungsbeiträge, Mietnachlässe, mietfreie Zeiten) sind derzeit auf einem erschreckend hohen Niveau. Das gibt uns aber nur Schlagzeilen. Unter der Oberfläche sehen wir erste positive Entwicklungen bei den besten Assets in den besten Lagen. Ist dies der Beginn eines neuen Zyklus für den Büromarkt in Sydney oder ein stagnierender Markt mit wenigen Gewinnern?
Chipfley-Entwicklung: Ein Panorama-Paradoxon?
Unser Besuch im Chipfley Tower hat geholfen, diese Frage zu beantworten. Dort haben wir eine der besten Aussichten von allen Bürogebäuden der Welt genossen – von Charter Halls Entwicklung, dem Chipfley North Tower. Durch die Entwicklung wird das Viertel Chipfley um einen zusätzlichen Südturm erweitert und eine Gesamtfläche von fast 1,2 Millionen Quadratmetern geschaffen, zum Großteil Büroflächen.
Blick auf den Chipfley Tower nach Westen in Richtung Bondi. Bildnachweis: Tim Gibson.
Aufgrund der Fertigstellung voraussichtlich Mitte 2027, scheint es einer der gefragtesten Standorte zu sein und hat bereits die Investmentbanken UBS und Morgan Stanley als Ankermieter angezogen. Neben neuen Büroflächen mit beeindruckender Aussicht wird das Projekt in Chipfley "unverzichtbare" Einrichtungen wie Fitness- und Wellness-Angebote sowie zusätzliche "dritte Bereiche" bieten. Dies spiegelt ein Thema wider, das auf den Büromärkten weltweit zu beobachten ist: die Flucht in Qualität, die das neue Basisniveau zu sein scheint, da Arbeitgeber versuchen, ihre Mitarbeiter für einen längeren Zeitraum wieder im Büro zu halten.
Maßstabsgetreues Modell der Entwicklung in Chipfley mit dem neuen Südturm. Bildnachweis: Tim Gibson.
Wenn man jedoch etwas genauer hinsieht, stellt man fest, dass selbst für diesen neuen Super-Prime-Anlagewert die Anreize mit 30 % des Gesamt-Bruttomietwerts der Immobilie im Einklang mit dem Markt bleiben. Während das zukünftige Angebot weiterhin gedämpft bleibt und es im Jahr 2026 keine neuen Entwicklungen gibt und die Hälfte der Pipeline für 2027 bereits vorab veröffentlicht ist, besteht immer noch eine aktuelle Leerstandsquote von 14 %. Heute ist Chipley South zu 55 % vorvermietet, allerdings gehört auch der Bauträger Charter Hall dazu, 60.000 Quadratfuß als Hauptsitz zu nutzen. Zweifellos wird sich diese Zahl verbessern, wenn die Fertigstellung näher rückt, aber im Moment haben die Mieter eine Verhandlungsmacht.
Abbildung 1: Anstehende große Entwicklungsprojekte im Central Business District (CBD) von Sydney
Gesamte vermietbare Nettofläche (NLA) in Qm
Quelle: CBRE Research; Sydney Zentralbank; 3Q 2025.
Ist die Schwäche des Büromarktes in Sydney eher auf einen Mangel an Verkäufern als auf einen Mangel an Käufern zurückzuführen?
Laut CBRE liegt die Büroleerstandsquote im zentralen Geschäftsquartal von Sydney im dritten Quartal 2025 bei 13,7 %, wobei das zuvor angekündigte Angebot den Markt erreicht. Die Leerstandsquote im Prime-Bereich liegt bei über 14%, im Sekundärmarkt bei 13%. Die gute Nachricht ist, dass diese Leerstandsquote voraussichtlich den Höhepunkt erreichen wird, da das neue Angebot gedämpfter ausfällt, die Nachfrage von Mietern zugenommen hat und untervermietete Flächen zurückgezogen werden.
Abbildung 2: Büroleerstandsquoten im Geschäftsviertel in Sydney
Gesamtleerstandsquote
Quelle: PCA; CBRE Research; Sydney Zentralbank; 3Q 2025.
Auch die Anreizniveaus scheinen ihren Höhepunkt erreicht zu haben, nachdem sie während der Coronakrise stark angestiegen sind. Derzeit machen sie in den Kerngebieten durchschnittlich rund 31 % aus, erreichen aber bis zu 44 % (!) in weniger nachgefragten Gebieten wie dem Western Korrelation. Das bedeutet, dass Vermieter keine Miete erhalten und aufgrund von Servicegebühren und anderen Kosten für fast die Hälfte des Mietpreises einen negativen Cashflow aufweisen!
Was den Anlagemarkt betrifft, so dürfte das Jahr 2025 hinsichtlich des Volumens eines der schlechtesten seit zehn Jahren werden. Mit einem Volumen von rund 2 Milliarden AUD wird die Pandemie den Höhepunkt der Pandemie im Jahr 2020 erreichen. Der große Unterschied in diesem Fünfjahreszeitraum besteht darin, dass die Zinsen gestiegen sind und die Immobilienbewertungen entsprechend gesunken sind. Man könnte argumentieren, dass das Fehlen von Transaktionen vielleicht eher auf einen Mangel an Verkäufern als auf einen Mangel an Käufern zurückzuführen ist. Als Anzeichen für eine mögliche Belebung des Marktes kündigte die GPT Group im Oktober an, eine 50-prozentige Beteiligung an Grosvenor Place für 860 Millionen US-Dollar bei einer Rendite von sieben Prozent (bei vollständiger Vermietung)1 zu erwerben. Derzeit steht das Gebäude zu 30 Prozent leer.
Für ältere Vermögenswerte und starke Nachzügler an der Nachhaltigkeitsfront werden die Herausforderungen jedoch bestehen bleiben. Die Eigentümer müssen entweder in größere Renovierungen investieren oder sich mit einer anhaltend hohen Leerstandsquote und Anreizen konfrontiert sehen – diese Entscheidung ist nicht beneidenswert.
Fazit
Der Büromarkt in Sydney spiegelt heute viele Themen des globalen Büromarktes wider, nämlich ein zweistufiger Markt zwischen älteren, nicht gefragten Objekten und neueren Objekten, die den Bedürfnissen der Mieter von heute gerecht werden. Das Projekt in Chipfley ist ein Beispiel dafür, welche Aspekte sich Mieter wünschen, nämlich neue, moderne Gebäude, die Lifestyle- und Wellness-Einrichtungen kombinieren und Nachhaltigkeitsaspekte bieten.
Während sich der Markt anpasst, ist die Botschaft für Immobilieneigentümer klar: Qualität ist jetzt alles, und die Aussicht von oben ist so exklusiv wie eh und je.
1 Finanzstandard; CSC geht mit einem Verkauf von 860 Millionen USD eine Partnerschaft mit GPT ein; 24 Oktober 2025.
Cashflow: der Nettosaldo an Barmitteln, die in ein Unternehmen hinein- und aus ihm herausfließen. Ein positiver Cashflow bedeutet, dass mehr Geld zu- als abfließt, während ein negativer Cashflow bedeutet, dass mehr Geld abfließt als zufließt.
Immobilienrendite: Die jährliche Rendite einer Immobilienanlage, üblicherweise als Prozentsatz des Kapitalwerts ausgedrückt.
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- Aktien/Anteile können schnell an Wert verlieren und beinhalten in der Regel höhere Risiken als Anleihen oder Geldmarktinstrumente. Daher kann der Wert Ihrer Investition steigen oder fallen.
- Aktien kleiner und mittelgroßer Unternehmen können volatiler sein als Aktien größerer Unternehmen und bisweilen kann es schwierig sein, Aktien zu bewerten oder zu gewünschten Zeitpunkten und Preisen zu verkaufen, was das Verlustrisiko erhöht.
- Der Fonds ist auf bestimmte Branchen oder Anlagethemen ausgerichtet und kann durch Faktoren wie Änderungen der staatlichen Regulierung, dem zunehmenden Preiswettbewerb und dem technologischen Fortschritt sowie durch andere nachteilige Ereignisse stark beeinflusst werden.
- Der Fonds investiert in Immobilieninvestmentgesellschaften (REITs) und sonstige Unternehmen oder Fonds, die Immobilieninvestitionen tätigen, die größere Risiken beinhalten als direkte Anlagen in Immobilien. Insbesondere können REITs einer weniger strengen Regulierung als der Fonds unterliegen und eine höhere Volatilität als die zugrunde liegenden Vermögenswerte aufweisen.
- Wenn der Fonds oder eine währungsabgesicherte Anteilsklasse versucht, die Wechselkursschwankungen einer Währung gegenüber der Basiswährung des Fonds abzumildern, kann die Absicherungsstrategie selbst aufgrund von Unterschieden der kurzfristigen Zinssätze zwischen den Währungen einen positiven oder negativen Einfluss auf den Wert des Fonds haben.
- Wertpapiere innerhalb des Fonds können möglicherweise schwer zu bewerten oder zu einem gewünschten Zeitpunkt und Preis zu verkaufen sein, insbesondere unter extremen Marktbedingungen, wenn die Preise von Vermögenswerten möglicherweise sinken, was das Risiko von Anlageverlusten erhöht.
- Die laufenden Kosten können teilweise oder vollständig aus dem Kapital entnommen werden. Dadurch kann das Kapital aufgezehrt oder das Potenzial für Kapitalwachstum verringert werden.
- Der Fonds könnte Geld verlieren, wenn eine Gegenpartei, mit der er Handel treibt, ihren Zahlungsverpflichtungen gegenüber dem Fonds nicht nachkommen kann oder will, oder als Folge eines Unvermögens oder einer Verzögerung in den betrieblichen Abläufen oder des Unvermögens eines Dritten.
- Zusätzlich zu Erträgen kann diese Anteilsklasse realisierte und nicht realisierte Kapitalgewinne sowie das ursprünglich investierte Kapital ausschütten. Außerdem werden Gebühren, Kosten und Aufwendungen aus dem Kapital beglichen. Beide Faktoren können zu einer Aufzehrung des Kapitals führen und das Potenzial für Kapitalzuwachs einschränken. Anleger sollten auch beachten, dass Ausschüttungen dieser Art in Abhängigkeit des lokalen Steuerrechts möglicherweise als Einkommen behandelt (und besteuert) werden.
Besondere Risiken
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- Der Fonds investiert in Immobilieninvestmentgesellschaften (REITs) und sonstige Unternehmen oder Fonds, die Immobilieninvestitionen tätigen, die größere Risiken beinhalten als direkte Anlagen in Immobilien. Insbesondere können REITs einer weniger strengen Regulierung als der Fonds unterliegen und eine höhere Volatilität als die zugrunde liegenden Vermögenswerte aufweisen.
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- Zusätzlich zu Erträgen kann diese Anteilsklasse realisierte und nicht realisierte Kapitalgewinne sowie das ursprünglich investierte Kapital ausschütten. Außerdem werden Gebühren, Kosten und Aufwendungen aus dem Kapital beglichen. Beide Faktoren können zu einer Aufzehrung des Kapitals führen und das Potenzial für Kapitalzuwachs einschränken. Anleger sollten auch beachten, dass Ausschüttungen dieser Art in Abhängigkeit des lokalen Steuerrechts möglicherweise als Einkommen behandelt (und besteuert) werden.
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- Obwohl das Chipfley-Projekt äußerst attraktive erstklassige Büroflächen bietet, werden Anreize, die dem Sektordurchschnitt von 30 % entsprechen, geboten, um Mieter anzuziehen.
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