Don’t you (forget about me) – Warum Immobilien 2026 einen neuen Blick verdienen

Globale börsennotierte Immobilienaktien haben einen positiven Start ins Jahr 2026 hingelegt und 2025 eine Rendite von rund 10% erzielt ¹ , was eine anhaltende Erholung seit Ende 2023 untermauert.

Es ist zwar ermutigend, erneut ein Jahr mit positiven Renditen für den Sektor zu verzeichnen. Zugleich war es jedoch ein weiteres Jahr der Underperformance gegenüber den breiteren US- und globalen Aktienmärkten. Die berechenbareren und defensiveren Eigenschaften des REIT-Sektors waren für generalistische Aktienmarktanleger, die Renditetreiber eher in den Bereichen KI, Verteidigung und weiteren Zyklen suchen, nachvollziehbarerweise weniger „spannend”. Dennoch lohnt es sich, einen Blick auf die historisch niedrige Korrelation globaler REITs zu anderen Anlageklassen zu werfen, da sie Diversifikationsvorteile bietet – etwas, das aus unserer Sicht in einer unsichereren Welt an Wert gewinnt, zumal sich die Bedenken über eine mögliche Überhitzung der KI-Euphorie mehren.

Wir glauben, dass sich der Aktienmarkt in einem frühen Stadium eines „Broadening-out“-Trades befindet und REITs aus drei zentralen Gründen von dieser Entwicklung profitieren könnten.

1 Solide Fundamentaldaten: Mehrere Faktoren stützen REITs weiterhin

Als aktive, fundamental orientierte Anleger sind wir zuversichtlich, dass sich die Erholung der zugrunde liegenden Immobilienmärkte gut fortsetzen wird. Niedrigere Zinsen und verbesserte Kreditmargen, gesundes Mietwachstum in den meisten Immobiliensparten – unterstützt durch ein rasch rückläufiges Angebot an neuen Flächen – sowie eine anziehende Transaktionsaktivität sollten die Fundamentaldaten des Sektors stützen. Daher erwarten wir in ausgewählten Regionen und Immobilientypen eine Beschleunigung des Wachstums im Jahr 2026.

2 Attraktive Bewertungen: REITs waren in den vergangenen 25 Jahren im Vergleich zu breiteren Aktien nicht mehr so günstig.

In den vergangenen Jahren haben REITs innerhalb der Aktienmarktsektoren die stärkste Multiple-Abwertung erlebt. Wie die Grafik auf der rechten Seite zeigt, sind US-REITs aktuell im Verhältnis zu breiteren Aktien so günstig wie seit 25 Jahren nicht mehr. Dies ist eingetreten, obwohl REITs ein konsistentes Gewinnwachstum geliefert haben, von dem wir glauben, dass es sich in den kommenden Jahren fortsetzen kann, und zudem eine zunehmend attraktive Dividendenrendite bieten.

3 Diversifikation im Fokus: REITs weisen eine niedrige Korrelation zu anderen wichtigen Anlageklassen auf

Portfoliodiversifikation ist für Anleger zu einem zunehmend wichtigen Kriterium geworden – unter anderem aufgrund von Bewertungsbedenken, geopolitischen Risiken und wirtschaftlicher Unsicherheit.

Insbesondere innerhalb einer Aktienallokation zählen REITs zu den Anlageklassen mit der niedrigsten Korrelation zum Technologiesektor. REITs könnten daher eine Möglichkeit bieten, das Portfolio stärker von Technologie weg zu diversifizieren und eine andere Renditequelle in Form laufender Erträge zu erschließen.

Wo sehen wir derzeit die attraktivsten Chancen im Immobilienbereich?

2025 war ein Jahr, in dem die internationalen Märkte die USA übertroffen haben, insbesondere asiatische Aktien. Japanische Immobilienunternehmen profitierten dort von einem nachfragestarken Immobilienmarkt, einer Inflation der Vermögenswerte sowie von Unternehmensreformen, die als Katalysator für Abschläge bei den Bewertungen wirkten. Auch der Immobilienmarkt in Hongkong löst sich aus einer Phase der Flaute: Discounted Shares haben erst kürzlich mit einer Erholung begonnen, dürften aber noch weiteres Aufholpotenzial haben. In Europa rückt die Belebung der M&A-Aktivität die Abschläge auf Aktienbewertungen in einem sich erholenden Markt stärker ins Licht – eine Chance, die Private-Equity-Akteure zu nutzen versuchen.

Auf Sektorebene sind wir für den US-Industrie- und Logistikbereich konstruktiver eingestellt, da wir Anzeichen für einen Wendepunkt bei den Belegungsquoten sehen. Zudem profitieren viele Unternehmen von der Möglichkeit, durch die Entwicklung von Rechenzentren auf eigenen Industrieflächen zusätzlichen Wert zu schaffen.

Wir bleiben positiv gegenüber Senior Housing eingestellt, da viele REITs das Potenzial haben, ein weiteres Jahr mit zweistelligem Gewinnwachstum zu erzielen.Bei einer durchschnittlichen jährlichen Wachstumsrate (CAGR) von über 4 % der über 80-jährigen US-Bevölkerung bis 2030 sehen wir in diesem Segment weiterhin Spielraum für Outperformance. Demgegenüber stehen die schwachen Aktienkurse von Rechenzentren im Widerspruch zu den historisch starken Fundamentaldaten und dem gut sichtbaren Pfad für ein hohes einstelliges Gewinnwachstum in den kommenden Jahren. Zudem haben wir Engagements in zyklischeren Bereichen des Immobilienmarkts aufgebaut, etwa bei US-Hausbauunternehmen und im Immobilienmaklersegment.

REIT-Performance in Wahlzyklen: Anleger schätzen die defensiven Eigenschaften von REITs.

Für alle, die in der Historie nach Hinweisen suchen, was vor uns liegen könnte: US-REITs haben in Jahren mit Midterm-Wahlen eine überzeugende Performance gezeigt. Über einen Zeitraum von 35 Jahren waren sie der GICS-Sektor mit der höchsten Trefferquote, d. h. dem Anteil der Positionen, die über einen bestimmten Zeitraum positive Renditen erzielt haben. Möglicherweise können die derzeit wenig beachteten defensiven Eigenschaften von REITs in Phasen potenzieller Unsicherheit von Vorteil sein.

Da Immobilienwerte in den vergangenen Jahren eher unter dem Radar geflogen sind, könnte es sich lohnen, diesen Sachwert, der sich noch in einer frühen Phase der Erholung befindet, erneut zu betrachten. Und das ist nicht nur unsere Einschätzung: Auch Blackstone, der weltweit größte private Immobilienanleger, teilt diese Sichtweise:

„Gewerbeimmobilien treten in eine neue Phase des Zyklus ein – und schaffen damit aus unserer Sicht einen der attraktivsten Einstiegszeitpunkte für Anleger der letzten Jahre.“

 

Blackstone; „Real Estate Investors the Next Phase of the Cycle“; 2. Januar 2026.

¹Morningstar; FTSE EPRA Nareit Developed Index; 12-Monats-Rendite bis zum 31. Dezember 2025. Die Wertentwicklung in der Vergangenheit ist kein Hinweis auf die zukünftigen Renditen.

WICHTIGE INFORMATIONEN

REITs oder Real Estate Investment Trusts:Investieren in Immobilien durch direktes Eigentum an Immobilienvermögen, Immobilienanteilen oder Hypotheken. Da sie an einer Börse notiert sind, sind REITs in der Regel sehr liquide und werden wie Aktien gehandelt.

Immobilienaktien, einschließlich Real Estate Investment Trusts (REITs), reagieren empfindlich auf Änderungen von Immobilienwerten und Mieteinnahmen, Immobiliensteuern, Zinssätzen, steuerlichen und regulatorischen Anforderungen, Angebot und Nachfrage sowie auf Veränderungen der Managementfähigkeiten und der Bonität des Unternehmens. Bei REITs besteht zusätzlich die Gefahr, dass sie nicht die Voraussetzungen für bestimmte Steuervorteile oder für eine Befreiung von der Registrierung erfüllen. Dies kann negative wirtschaftliche Folgen nach sich ziehen.

Der FTSE EPRA Nareit Developed Index bildet die Wertentwicklung von Immobilienfirmen und Real Estate Investment Trusts (REITs) aus entwickelten Ländern ab.

Der FTSE EPRA Nareit Global Index soll allgemeine Trends bei infrage kommenden Immobilienaktien weltweit abbilden. Relevante Tätigkeiten sind definiert als Besitz, trading und Entwicklung von ertragsbringenden Immobilien.

Der FTSE Nareit Equity REITs Index repräsentiert börsennotierte Wertpapiere im gewerblichen Immobilienbereich der gesamten US-Wirtschaft, ausgenommen Holz- und Infrastruktur-REITs.

Der Green Street Commercial Property Price Index ist eine Zeitreihe der nicht fremdfinanzierten US-Gewerbeimmobilienwerte, die die Preise abbildet, zu denen Gewerbeimmobilientransaktionen derzeit verhandelt und abgeschlossen werden.

Der S&P 500® gilt allgemein als bester einzelner Indikator für US-Large-Cap-Aktien. Der Index umfasst 500 führende Unternehmen und deckt etwa 80 % der verfügbaren Marktkapitalisierung ab.