Europäische REITs: Schnelle Einpreisung einer Korrektur, langsame Einpreisung einer Erholung

Europäische börsennotierte Immobilien verzeichneten im ersten Halbjahr 2025 einen beachtlichen Zuwachs von fast 10 %.¹ Bemerkenswert dabei ist, dass sich der Sektor nach einer negativen Reaktion auf das deutsche Fiskalpaket und höhere Bundrenditen Anfang März vom schwächsten Teil des europäischen Aktienmarkts zum stärksten im zweiten Quartal entwickelte. Nach dem „Liberation Day“ von Präsident Trump am 2. April erzielte die Anlageklasse eine Outperformance, da Anleger die relative Stabilität und defensiven Eigenschaften suchten, die die Immobilien-Cashflows in einem weniger vorhersehbaren wirtschaftlichen Umfeld bieten (siehe Abbildung 1). Dass der Sektor mit dem breiteren Aktienmarkt Schritt gehalten und gleichzeitig Diversifikation geboten hat, unterstreicht erneut die Argumente für eine Immobilienallokation.

Aus einer übergeordneten Perspektive möchten wir die Anleger daran erinnern, dass europäische Real Estate Investment Trusts (REITs) bei ihrer Reaktion auf höhere Zinsen im Jahr 2022 zügig eine Korrektur der Immobilienbewertungen eingepreist haben. Der Sektor befindet sich seit Ende 2023 vorläufig in einer Erholungsphase, da die Zentralbanken ihre Strategie umstellten und die Kreditmärkte wieder öffneten (Abbildung 2).

Dass die Erholung des Aktienmarktes so fragil war, spiegelt sowohl ein weniger sicheres makroökonomisches Umfeld als auch eine gewisse Skepsis gegenüber den Fundamentaldaten und Bewertungen des Immobilienmarkts wider. Dies eröffnet unserer Ansicht nach den Anlegern weiterhin die Möglichkeit, ihre Immobilienrenditen in den kommenden Jahren über die öffentlichen Märkte zu steigern. Wir erwarten dort eine kontinuierliche Neubewertung der Branchenmultiplikatoren, um die zugrunde liegenden Erträge und die durch Ertragswachstum bedingten Immobilienrenditen zu verbessern.

Rege M&A-Aktivität spiegelt das aktuelle Wertpotenzial europäischer REITs wider

Ein deutliches Zeichen für dieses Wertpotenzial ist die gestiegene Fusions- und Übernahmeaktivität (M&A) im europäischen REIT-Sektor in diesem Jahr. Wir haben Private-Equity-Gebote für mehrere britische REITs gesehen, darunter für das auf das Gesundheitswesen spezialisierte Unternehmen Assura (Marktkapitalisierung 1,8 Milliarden Pfund) und den auf Logistik spezialisierten Warehouse REIT (Marktkapitalisierung 485 Millionen Pfund). Gebotspreise mit Aufschlägen von etwa 35–40 % machen deutlich, dass börsennotierte Immobilienvehikel derzeit unter dem tatsächlichen Wert ihrer zugrunde liegenden Vermögenswerte gehandelt werden. ²

Auch die Konsolidierung des Sektors nimmt zu: Die kontinentaleuropäischen Vermieter von Gesundheitsimmobilien, Aedifica und Cofinimmo, schlagen eine Fusion vor, die einen Branchenführer in Europa hervorbringen könnte und das Potenzial hat, zusätzliches Gewinnwachstum zu erzielen. Ein Rückgang der Anzahl europäischer REITs – mit dem Ergebnis, dass weniger, dafür größere, effizientere und hoffentlich besser bewertete Unternehmen verbleiben – ist unserer Ansicht nach Teil einer notwendigen Weiterentwicklung des Sektors. Dabei gilt es, Lehren aus dem etablierten und historisch stärkeren US-REIT-Sektor zu ziehen.

Verbesserte Wachstumsaussichten gepaart mit starken Fundamentaldaten

Wir erwarten, dass sich die Fundamentaldaten im Immobiliensektor von nun an schrittweise weiter verbessern. Abbildung 3 veranschaulicht die positive REIT-Prognose von Green Street Advisor. Für die wichtigsten Immobiliensektoren, darunter auch erstklassige Einzelhandels- und Büroimmobilien, wird für 2025 bis 2029 ein Mietwachstum prognostiziert. Aus den jüngsten Unternehmensberichten geht hervor, dass REITs in der Lage sind, von angebotsbeschränkten Märkten zu profitieren. Steigende Zinsen und Baukosten haben in den meisten Sektoren und Märkten zu einem deutlich geringeren Neubauvolumen geführt.

Die positiveren Aussichten für europäische REITs dürften zu einer weiteren Erholung der Bewertungen führen und den Unternehmen eine Plattform für weiteres Gewinn- und Dividendenwachstum bieten. Dieses Potenzial scheint sich jedoch in den aktuellen Bewertungen nicht widerzuspiegeln (Abbildung 4).

Es bieten sich Chancen bei Unternehmen, die in der Lage sind, über eine Markterholung hinaus Wert zu schaffen. Merlin Properties in Spanien baut eine wertvolle Pipeline für Rechenzentren in den gut vernetzten iberischen Märkten auf. Ebenso strebt der auf Mittel- und Osteuropa fokussierte Industrie-/Logistikvermieter CTP durch seine Entwicklungsaktivitäten einen zweistelligen Wertzuwachs in einem Markt an, der durch Nearshoring-Trends erheblichen Rückenwind erfährt. Mehr als 20 % seiner jüngsten Leasingaktivitäten entfallen auf asiatische Kunden, die „in Europa für Europa produzieren“^.3 Wir sehen auch Wertpotenzial bei Turnaround-Storys. Die Einzelhandelsvermieter Unibail-Rodamco-Westfield und Hammerson etwa haben ihre Bilanzen saniert und suchen nun wieder nach Wachstumsmöglichkeiten.

Wie geht es also weiter?

Wir blicken zuversichtlich in die Zukunft, da der REIT-Sektor nun auf einer solideren Basis steht und Anlegern sowohl Wert- als auch Wachstumspotenzial bietet. Wir wiederholen unsere drei Kernbotschaften:

1. Die Bewertungen haben sich neu justiert und erholen sich derzeit – dies ist jedoch noch nicht vollständig in den REIT-Preisen berücksichtigt.
2. Die operative Performance der meisten REIT-Unternehmen bleibt robust, mit anhaltendem Mietwachstum für erstklassige Vermögenswerte. Dies dürfte in den kommenden Jahren durch eine gedämpfte Neubautätigkeit unterstützt werden.
3. REITs positionieren sich erneut für Wachstum und suchen nach Möglichkeiten, Kapital wertsteigernd einzusetzen und ihre starken operativen Plattformen zu nutzen.

Die erste Hälfte des Jahres 2025 erinnert uns daran, dass die Diversifizierung des Portfolios weiterhin wichtig ist, und wir glauben, dass REITs hier eine Rolle spielen können. Der Anstieg der M&A-Aktivitäten im börsennotierten Sektor Europas ist bemerkenswert und unterstreicht das Wertpotenzial, das wir in vielen Teilen des Marktes sehen. Private Assets liegen zwar im Trend, doch die Tatsache, dass viele private Vermögensinhaber vermehrt die öffentlichen REIT-Märkte zur Kapitalallokation nutzen – selbst zu erheblichen Aufschlägen –, unterstreicht die attraktiven Chancen, die sich langfristigen Anlegern aktuell bieten.

WICHTIGE INFORMATIONEN

REITs oder Real Estate Investment Trusts investieren in Immobilien durch direkten Besitz von Immobilienvermögen, Immobilienanteilen oder Hypotheken. Da sie an einer Börse notiert sind, sind REITs in der Regel sehr liquide und werden wie Aktien gehandelt.

Immobilienaktien, einschließlich Real Estate Investment Trusts (REITs), reagieren empfindlich auf Änderungen von Immobilienwerten und Mieteinnahmen, Immobiliensteuern, Zinssätzen, steuerlichen und regulatorischen Anforderungen, Angebot und Nachfrage sowie auf Veränderungen der Managementfähigkeiten und der Bonität des Unternehmens. Bei REITs besteht zusätzlich die Gefahr, dass sie nicht die Voraussetzungen für bestimmte Steuervorteile oder für eine Registrierungsbefreiung erfüllen, was negative wirtschaftliche Folgen nach sich ziehen könnte.