Immobilienaktien: „Was ist da los? Weiß es irgendjemand? Irgendjemand?“

In diesem Jahr gab es für die Anleger nicht viele Momente der Leichtigkeit, einer fand jedoch vor Kurzem statt. Auf die Frage, wie sich die Zölle auswirken würden, verwiesen die Ökonomen auf das Smoot-Hawley-Zollgesetz. Filmliebhaber erinnern sich vielleicht an eine Szene aus „Ferris macht blau“, in der nicht nur diese Zölle von 1930 erwähnt werden, sondern die auch teilweise zusammenfasst, wie sich sowohl die Main Street als auch die Wall Street im Moment fühlen: benommen und verwirrt. Aber anders als in der Szene im Film, in der ein Lehrer versucht, Gymnasiasten die Zölle zu erklären, langweilen sich die Investoren sicherlich nicht.

Was ist los an den Märkten für Immobilienaktien?

Sichere Häfen waren an der Tagesordnung. Seit dem „Liberation Day“ von Präsident Trump haben sich vor allem Gold und europäische Staatsanleihen in Lokalwährung gut entwickelt, in US-Dollar sogar noch besser. Auf der anderen Seite haben die Magnificent 7 und der Ölpreis etwa 10% an Wert verloren.¹ Dies dürfte angesichts der bestehenden sehr hohen Bewertungsgrundlage für die Mag 7 und der Befürchtung, dass das Weltwirtschaftswachstum den Ölpreis nach unten ziehen könnte, Sinn machen.

Bei den Immobilien ist es (zum Glück) etwas ruhiger gewesen, und wie wir kürzlich erläutert haben, ist dies sicherlich das, was wir uns erhofft hatten. In unserer Welt der Immobilienaktien waren ähnliche Trends wie an den breiteren Aktienmärkten zu beobachten, nämlich eine Outperformance in Europa und Asien sowie eine Underperformance in den USA. Unter den verschiedenen Immobilienarten haben Vermieter mit längeren Mietlaufzeiten und mehr nicht-zyklischen Vermögenswerten wie Gesundheitsimmobilien und Net-Lease besser abgeschnitten als wirtschaftlich sensiblere Sektoren wie Hotels, Einzelhandel und Büros.

Welche Fragen sollten sich Immobilieninvestoren stellen?

Die Antwort auf diese Frage ist wahrscheinlich außerhalb der Welt der Immobilien zu finden und hängt stark von der Politik (und den Tweets) aus dem Oval Office ab. Daher ist es schwierig, Vorhersagen zu treffen, und diese sind möglicherweise zudem nicht sehr zuverlässig. Eine weitere vernünftige Frage, die man sich stellen kann, ist: „Welche Muster sind zu beobachten und werden sie sich fortsetzen?“ Es scheint, dass der Nachrichtenfluss wenig nachlassen wird, sowohl im Guten als auch im Schlechten. Daher sollten die Anleger weiterhin mit einem viel breiteren Spektrum an Ergebnissen rechnen und diesen Ergebnissen, sowohl positiven als auch negativen, eine viel höhere Wahrscheinlichkeit zuschreiben.

Eine letzte Frage, die es zu berücksichtigen gilt, ist: „Sind wirtschaftliche Normen gefährdet, und wenn ja, welche?“ Es ist vielleicht noch zu früh, um diese Frage zu beantworten, aber die Märkte versuchen sich daran bereits, wobei sie sich vor allem auf die Rolle von US-Vermögenswerten als sicherer Hafen und in jüngster Zeit auf die Unabhängigkeit der US Federal Reserve konzentrieren. Sollten diese Normen beeinträchtigt werden, wird dies weitreichende Auswirkungen auf die Investitionen für alle Anleger haben. Wenn sie bestehen bleiben, könnte sich bei hochwertigen börsennotierten US-Unternehmen rentable Chancen bieten, auch bei Immobilien, die in letzter Zeit umfassend verkauft wurden.

Können die Immobilienaktien Antworten bieten?

Um diese Frage zu beantworten, müssen wir uns wahrscheinlich eine letzte Frage stellen: „Auf welche Anlagemerkmale sollten wir in diesem (wahrscheinlich anhaltenden) volatilen Umfeld achten?“ Wir sind der Meinung, dass Unternehmen mit einer besseren Prognosesicherheit bei den Gewinnen und einer dauerhaften langfristigen Vermögensbasis wie Immobilien mit größerer Wahrscheinlichkeit besser abschneiden werden als Unternehmen, die Quartalsumsätze auf der Grundlage der Inputkosten und der Verbrauchernachfrage prognostiziert haben, die derzeit nahezu unmöglich vorherzusagen sind. Dass Immobilien zu Beginn der jüngsten Turbulenzphase historische Abschläge gegenüber breiteren Aktien aufwiesen, bietet ebenfalls einen gewissen Trost. Die Analyse von Zöllen, Fiskal- und Geldpolitik sowie Währungen ist so schwierig wie eh und je. Daher ist die Abwägung der inländischen Gewinne im Vergleich zu den globalen Gewinnen ein wichtiger Aspekt – in dieser Hinsicht sind Immobilien eines der lokalsten Geschäfte überhaupt.

Aber wir werden in dieser Hinsicht nicht immun sein. Wenn sich die Weltwirtschaft abschwächt, könnte sich dies auf das Vertrauen der Verbraucher und Unternehmen auswirken und zu einem langsameren Mietwachstum führen. Laut vertrag steigende Mieten können jedoch dazu beitragen, dies auszugleichen, ebenso wie die Wahrscheinlichkeit niedrigerer Zinsen in diesem unsicheren Umfeld. Wie wir gesehen haben, werden Immobilienarten mit zyklischeren und kurzfristigen Mietverträgen zweifellos stärker belastet, während defensivere Bereiche besser abschneiden dürften. Ein gutes Management sowie ein gutes Verständnis der Bilanzen dürften ebenfalls in den Vordergrund rücken. Wenn sich die Unternehmens- und Verbraucherstimmung verbessert, können aktive Manager in börsennotierten Immobilien ihre Portfolios in Richtung Immobilienarten neu aufstellen, die mit größerer Wahrscheinlichkeit von einer Rückkehr in Richtung der „Normalität“ profitieren.

Im Moment gibt es viel mehr Fragen als Antworten. Dies ist frustrierend für Anleger, die in der Vergangenheit an ein höheres Maß an Sicherheit gewöhnt waren und möglicherweise den Notanker der Zentralbanken oder Regierungen bei immer höheren Aktienbewertungen zunehmend selbstgefällig betrachten (zum Nachteil der relativen Bewertung von Real Estate Investment Trusts (REITs) in den vergangenen Jahren). Wir sind der Meinung, dass Immobilienaktien Antworten und Lösungen für einige dieser Fragen liefern können, und da die vorherrschenden Bedingungen wahrscheinlich noch länger anhalten werden, ist es vielleicht nicht nur Ferris, der einen freien Tag gebrauchen könnte!

Diversifizierung und Vorhersehbarkeit werden entscheidend sein

Turbulente Zeiten bieten immer Chancen. Der Vorsitzende der US-Notenbank, Jerome Powell, beschwor kürzlich in einer geldpolitischen Anrede den „großen Ferris aus Chicago“: „Das Leben bewegt sich sehr, sehr schnell. Wenn durch nicht gelegentlich anhältst und dich umschaust, könntest du es verpassen.“ Wir sind der Ansicht, dass die historisch attraktive relative Bewertung börsennotierter Immobilien in Kombination mit einem zunehmend unvorhersehbaren Konjunkturumfeld die Gegenwart zu einem günstigen Zeitpunkt für Anleger macht, Immobilienaktien in Betracht zu ziehen. Diversifizierung und Vorhersehbarkeit wurden vom Markt unterschätzt, werden aber wahrscheinlich entscheidend bleiben – wir glauben, dass ein Engagement in Immobilienaktien den Anlegern diese beiden wichtigen Portfoliomerkmale bieten kann.

¹ Quelle: Bloomberg, Janus Henderson Investors, Renditen im Zeitraum vom 2. April bis 22. April 2025. Die Wertentwicklung in der Vergangenheit ist kein Hinweis auf die zukünftigen Renditen.

WICHTIGE INFORMATIONEN

REITs oder Real Estate Investment Trusts: Investieren in Immobilien durch direktes Eigentum an Immobilienvermögen, Immobilienanteilen oder Hypotheken. Da sie an einer Börse notiert sind, sind REITs in der Regel sehr liquide und werden wie Aktien gehandelt.

Immobilienwertpapiere, einschließlich Real Estate Investment Trusts (REITs), reagieren empfindlich auf Änderungen der Immobilienbewertungen und Mieteinnahmen, Grundsteuern, Zinssätze, steuerliche und behördliche Anforderungen, Angebot und Nachfrage sowie die Managementkompetenz und Kreditwürdigkeit des Unternehmens. Bei REITs besteht zusätzlich die Gefahr, dass sie nicht die Voraussetzungen für bestimmte Steuervorteile oder für eine Befreiung von der Registrierung erfüllen. Dies kann negative wirtschaftliche Folgen nach sich ziehen.