Listed Real Estate: REITs bieten eine Position der Stärke in schwierigem Marktumfeld
Guy Barnard, Co-Head of Global Property Equities, erörtert die Gründe, warum das Team für den Rest des Jahres und bis 2024 relativ optimistisch für börsennotierte REITs ist.
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Zentrale Erkenntnisse:
- Trotz der negativen Stimmung rund um Immobilien sind die Renditen börsennotierter REITs weltweit seit Jahresbeginn stabil, nachdem im Jahr 2022 Abschreibungen erfolgt sind. Das Team sieht weiterhin eine allgemein hohe Belegungsquote und ein anhaltendes Mietwachstum in der Anlageklasse.
- Börsennotierte REITs weisen im Vergleich zur Vergangenheit einen sehr geringen Verschuldungsgrad auf und haben weiterhin Zugang zu Finanzierungen über unbesicherte Kredite, sodass sie sich bietende Chancen nutzen können.
- Das prognostizierte Gewinnwachstum von 5 % im Jahr 2023 für in den USA notierte REITs gegenüber einem Rückgang am breiten Aktienmarkt sowie attraktive Bewertungen liefern weitere Gründe für die zuversichtliche Einschätzung des Teams.
WICHTIGE INFORMATIONEN
Abbildung 1: Jährliche Gewinnveränderung des S&P 500 im Vergleich zur Kursveränderung (%)
REITs oder Real Estate Investment Trusts, Immobilien-Investmentgesellschaften, investieren in Immobilien, indem sie direktes Eigentum an Immobilienvermögen, Immobilienaktien oder Hypotheken halten. Da sie an einer Börse notiert sind, sind REITs in der Regel sehr liquide und werden wie Aktien gehandelt.
Immobilienaktien, einschließlich Immobilien-Investmentgesellschaften (REITs), können zusätzlichen Risiken ausgesetzt sein, unter anderem einem Zins-, Management-, Steuer-, Wirtschafts-, Umwelt- und Konzentrationsrisiko.
Zur Mitte des Jahres 2023 sorgen Gewerbeimmobilien weiterhin für Schlagzeilen. Dabei verlagern sich die Bedenken von den Finanzierungskosten im Zuge der Zinserhöhungen hin zu Bedenken hinsichtlich der Verfügbarkeit von Krediten für Immobilien infolge der Bankenkrise in den USA. Sorgen bereitet insbesondere das Bürosegment in den USA.
Trotz dieser Schlagzeilen und Herausforderungen haben sich weltweite REITs (Real Estate Investment Trusts) seit Jahresbeginn (27. Juni 2023)weitgehend stabil entwickelt. Dies spiegelt unser Einschätzung wider, dass ein Großteil der bei Immobilien erforderlichen Preiskorrekturen am REITs-Markt im Laufe des Jahres 2022 sehr schnell erfolgt ist.
In unseren Gesprächen mit Kunden haben wir versucht, uns auf drei Schlüsselthemen zu konzentrieren. Erstens ist es notwendig, über die aktuellen Schlagzeilen hinaus nach vorn zu schauen. Zweifellos gibt es in Teilen des Immobiliensektors Problem, und der US-Büromarkt befindet sich in einer sehr angespannten Situation mit Leerstandsraten von [fast] 30 % in vielen der wichtigsten Städte. Doch dies ist ein Anlagesegment, das wir auf dem Markt für börsennotierte Immobilienanlagen leicht vermeiden können. Viele andere Marktbereiche weisen weiterhin ein sehr starkes und robustes Ertrags- und Mietwachstum auf.
Wenn die Finanzierungskosten steigen, können börsennotierte REITs von einer geringeren Verschuldung und umfassenderem Zugang zu Finanzierungen profitieren.
Zweitens wird es auf der Finanzierungsseite eindeutig Gewinner und Verlierer geben, und wir glauben, dass der REIT-Sektor einer der Gewinner der aktuellen Situation sein wird. Die Verschuldung ist im historischen Vergleich und auch in absoluten Zahlen sehr gering2 und REITs haben weiterhin bewiesen, dass sie über die Märkte für unbesicherte Anleihen Zugang zu Kapital zu Spreads [Zinssätzen] und Bewertungen haben, die immer noch angemessen sind und sich positiv auf ihr Geschäftsmodell auswirken.
Daher sehen wir zunehmend Möglichkeiten für REITs, von Prohlemen anderer zu profitieren, insbesondere von stärker verschuldeten und privaten Immobilieneigentümern, und ihren Anteil am gesamten Immobilienmarkt zu konsolidieren.
REITs zeigen operationelle Widerstandsfähigkeit und ihre Gewinne werden voraussichtlich steigen
Zweitens glaube ich, dass die Bedeutung der operationellen Widerstandsfähigkeit in der nächsten Phase des Zyklus deutlich in den Vordergrund rücken wird. Auch hier registrieren wir bei Gesprächen mit den Unternehmen, in die wir investieren, im Allgemeinen weiterhin sehr hohe Belegungsquoten und ein anhaltendes Mietwachstum. Dies wirkt sich nach wie vor auf das Gewinn- und Dividendenwachstum für uns als Anleger aus.
Wenn wir also vom prognostizierten Gewinnwachstum des US-REIT-Sektors in diesem Jahr von 5 % und einem anhaltenden Wachstum im Jahr 2024 ausgehen,3 erscheint dies attraktiv im Vergleich zum breiteren [Aktien-]Markt, wo die Gewinne nun voraussichtlich sinken dürften. Vielleicht wurde dieser Aspekt unterschätzt, wenn wir die Aktienkursentwicklung im letzten Jahr betrachten.
Nicht zuletzt war das makroökonomische Szenario in den letzten 18 Monaten eindeutig ein erhebliches Hemmnis für den REIT-Sektor. Die Auswirkungen steigender Zinsen und Anleiherenditen wirken sich eindeutig negativ auf die zugrunde liegenden Immobilienpreise aus. Es braucht zwar Zeit, bis das in die Werte privater Immobilien einfließt, doch wie bereits gesagt floss es sehr schnell in die Immobilienwerte börsennotierter REITs ein, die an den Aktienmärkten täglich bewertet werden.
Börsennotierte REITs scheinen für eine mögliche Erholung gut aufgestellt zu sein
Jetzt kann man meiner Meinung nach zurecht sagen, dass wir dem Zinserhöhungstrend das Rückgrat gebrochen haben. Wir wollen schauen, ob nächsten Monat oder nach dem Sommer eine Pause kommt, aber ich glaube, diese Phase rückt näher. Und am Ende eines Zinserhöhungszyklus der US-Notenbank war es historisch gesehen ein guter Zeitpunkt, einen Blick auf den REIT-Sektor zu werfen, sowohl im Hinblick auf die absolute Wertentwicklung als auch im Vergleich zum breiteren Aktienmarkt ,4 insbesondere angesichts der zuverlässigen Cashflows, die ich zuvor erwähnt habe.
Daher gibt es aus meiner Sicht Gründe, optimistischer zu sein, wenn wir den Rest des Jahres 2023 und das Jahr 2024 angehen. Wir beobachten nach wie vor einige sehr attraktive Bewertungen im REITs-Sektor. Dabei werden Unternehmen mit einem Abschlag auf den inneren Wert ihrer Immobilien gehandelt werden, selbst wenn man die im Zuge der Zinserhöhungen notwendige Neubewertung berücksichtigt. Ich glaube, dass wir damit in einer guten Position sind, was die Chancen und Erträge angeht, die wir hier erschließen können. Danke für das Interesse.
1 Bloomberg, FTSE EPRA NAREIT Developed Total Return Index USD (globale REITs), Stand: 27. Juni 2023.
2 Analysen von Green Street, Morgan Stanley, Janus Henderson Investors, Stand: 31. Dezember 2022.
3 FTSE Russell, S&P Global Indices, Bloomberg, Analysen von Janus Henderson Investors; Stand: 14. Mai 2023. Es gibt keine Garantie dafür, dass sich vergangene Trends fortsetzen oder prognostizierte Entwicklungen eintreten.
4 UBS, Refinitiv Datastream, Analyse von Janus Henderson Investors, Gesamtrendite in USD; Zeitraum: 31. Dezember 1990 bis 31. Dezember 2022. Globale REITs = FTSE EPRA Nareit Developed Index; globale Aktien = MSCI World Index. Daten ab 1991.
Die Wertentwicklung in der Vergangenheit ist kein zuverlässiger Indikator für die künftige Wertentwicklung.
Anleiherendite: Höhe des Ertrags eines Wertpapiers, typischerweise ausgedrückt als Prozentsatz. Bei einer Anleihe errechnet sich dieser aus der Kuponzahlung dividiert durch den aktuellen Anleihepreis. Niedrigere Anleiherenditen bedeuten höhere Anleihepreise und umgekehrt.
Leverage: Höhe der Verschuldung eines REITs. Die Leverage Ratio wird als Verhältnis der Schulden zur Bilanzsumme gemessen.
Loan-to-Value (LTV)-Verhältnis: berechnet durch Division des Immobiliendarlehensbetrags durch den Immobilienwert. Wird von Kreditgebern verwendet, um das Risikoniveau beim Zeichnen eines Kredits/Schuldtitels einzuschätzen.
Unbesicherte Anleihen: Anleihen, die nicht durch Sicherheiten gedeckt und daher risikoreicher sind und eine höhere Verzinsung aufweisen.
Der FTSE EPRA Nareit Developed Index bildet die Wertentwicklung von Immobilienfirmen und Real Estate Investment Trusts (REITs) aus entwickelten Ländern ab.
Die vorstehenden Einschätzungen sind die des Autors zum Zeitpunkt der Veröffentlichung und können von den Ansichten anderer Personen/Teams bei Janus Henderson Investors abweichen. Die Bezugnahme auf einzelne Wertpapiere stellt keine Empfehlung zum Kauf, Verkauf oder Halten eines Wertpapiers, einer Anlagestrategie oder eines Marktsektors dar und sollten nicht als gewinnbringend angesehen werden. Janus Henderson Investors, die mit ihr verbundenen Berater oder ihre Mitarbeiter haben möglicherweise eine Position in den genannten Wertpapieren.
Die Wertentwicklung in der Vergangenheit ist kein zuverlässiger Indikator für die künftige Wertentwicklung. Alle Performance-Angaben beinhalten Erträge und Kapitalgewinne bzw. -verluste, aber keine wiederkehrenden Gebühren oder sonstigen Ausgaben des Fonds.
Der Wert einer Anlage und die Einkünfte aus ihr können steigen oder fallen. Es kann daher sein, dass Sie nicht die gesamte investierte Summe zurückerhalten.
Die Informationen in diesem Artikel stellen keine Anlageberatung dar.
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- Aktien/Anteile können schnell an Wert verlieren und beinhalten in der Regel höhere Risiken als Anleihen oder Geldmarktinstrumente. Daher kann der Wert Ihrer Investition steigen oder fallen.
- Der Fonds ist auf bestimmte Branchen oder Anlagethemen ausgerichtet und kann durch Faktoren wie Änderungen der staatlichen Regulierung, dem zunehmenden Preiswettbewerb und dem technologischen Fortschritt sowie durch andere nachteilige Ereignisse stark beeinflusst werden.
- Dieser Fonds kann im Verhältnis zu seinem Anlageuniversum oder anderen Fonds seines Sektors ein besonders konzentriertes Portfolio aufweisen. Ein ungünstiges Ereignis, das sich nur auf eine kleine Zahl von Positionen auswirkt, könnte zu einer erheblichen Volatilität oder zu erheblichen Verlusten für den Fonds führen.
- Der Fonds investiert in Immobilieninvestmentgesellschaften (REITs) und sonstige Unternehmen oder Fonds, die Immobilieninvestitionen tätigen, die größere Risiken beinhalten als direkte Anlagen in Immobilien. Insbesondere können REITs einer weniger strengen Regulierung als der Fonds unterliegen und eine höhere Volatilität als die zugrunde liegenden Vermögenswerte aufweisen.
- Der Fonds kann Derivate einsetzen, um das Risiko zu reduzieren oder das Portfolio effizienter zu verwalten. Dies bringt jedoch andere Risiken mit sich, insbesondere das Risiko, dass ein Kontrahent von Derivaten seinen vertraglichen Verpflichtungen möglicherweise nicht nachkommt.
- Wenn der Fonds Vermögenswerte in anderen Währungen als der Basiswährung des Fonds hält oder Sie in eine Anteilsklasse investieren, die auf eine andere Währung als die Fondswährung lautet (außer es handelt sich um eine abgesicherte Klasse), kann der Wert Ihrer Anlage durch Wechselkursänderungen beeinflusst werden.
- Wenn der Fonds oder eine währungsabgesicherte Anteilsklasse versucht, die Wechselkursschwankungen einer Währung gegenüber der Basiswährung des Fonds abzumildern, kann die Absicherungsstrategie selbst aufgrund von Unterschieden der kurzfristigen Zinssätze zwischen den Währungen einen positiven oder negativen Einfluss auf den Wert des Fonds haben.
- Wertpapiere innerhalb des Fonds können möglicherweise schwer zu bewerten oder zu einem gewünschten Zeitpunkt und Preis zu verkaufen sein, insbesondere unter extremen Marktbedingungen, wenn die Preise von Vermögenswerten möglicherweise sinken, was das Risiko von Anlageverlusten erhöht.
- Die laufenden Kosten können teilweise oder vollständig aus dem Kapital entnommen werden. Dadurch kann das Kapital aufgezehrt oder das Potenzial für Kapitalwachstum verringert werden.
- Der Fonds könnte Geld verlieren, wenn eine Gegenpartei, mit der er Handel treibt, ihren Zahlungsverpflichtungen gegenüber dem Fonds nicht nachkommen kann oder will, oder als Folge eines Unvermögens oder einer Verzögerung in den betrieblichen Abläufen oder des Unvermögens eines Dritten.
- Zusätzlich zu Erträgen kann diese Anteilsklasse realisierte und nicht realisierte Kapitalgewinne sowie das ursprünglich investierte Kapital ausschütten. Außerdem werden Gebühren, Kosten und Aufwendungen aus dem Kapital beglichen. Beide Faktoren können zu einer Aufzehrung des Kapitals führen und das Potenzial für Kapitalzuwachs einschränken. Anleger sollten auch beachten, dass Ausschüttungen dieser Art in Abhängigkeit des lokalen Steuerrechts möglicherweise als Einkommen behandelt (und besteuert) werden.
Specific risks
- Aktien/Anteile können schnell an Wert verlieren und beinhalten in der Regel höhere Risiken als Anleihen oder Geldmarktinstrumente. Daher kann der Wert Ihrer Investition steigen oder fallen.
- Aktien kleiner und mittelgroßer Unternehmen können volatiler sein als Aktien größerer Unternehmen und bisweilen kann es schwierig sein, Aktien zu bewerten oder zu gewünschten Zeitpunkten und Preisen zu verkaufen, was das Verlustrisiko erhöht.
- Der Fonds ist auf bestimmte Branchen oder Anlagethemen ausgerichtet und kann durch Faktoren wie Änderungen der staatlichen Regulierung, dem zunehmenden Preiswettbewerb und dem technologischen Fortschritt sowie durch andere nachteilige Ereignisse stark beeinflusst werden.
- Der Fonds investiert in Immobilieninvestmentgesellschaften (REITs) und sonstige Unternehmen oder Fonds, die Immobilieninvestitionen tätigen, die größere Risiken beinhalten als direkte Anlagen in Immobilien. Insbesondere können REITs einer weniger strengen Regulierung als der Fonds unterliegen und eine höhere Volatilität als die zugrunde liegenden Vermögenswerte aufweisen.
- Der Fonds kann Derivate einsetzen, um sein Anlageziel zu erreichen. Dies kann zu einer „Hebelwirkung“ führen, die ein Anlageergebnis vergrößern kann, und die Gewinne oder Verluste des Fonds können höher sein als die Kosten des Derivats. Derivate bringen jedoch andere Risiken mit sich, insbesondere das Risiko, dass ein Kontrahent von Derivaten seinen vertraglichen Verpflichtungen möglicherweise nicht nachkommt.
- Wenn der Fonds Vermögenswerte in anderen Währungen als der Basiswährung des Fonds hält oder Sie in eine Anteilsklasse investieren, die auf eine andere Währung als die Fondswährung lautet (außer es handelt sich um eine abgesicherte Klasse), kann der Wert Ihrer Anlage durch Wechselkursänderungen beeinflusst werden.
- Wenn der Fonds oder eine währungsabgesicherte Anteilsklasse versucht, die Wechselkursschwankungen einer Währung gegenüber der Basiswährung des Fonds abzumildern, kann die Absicherungsstrategie selbst aufgrund von Unterschieden der kurzfristigen Zinssätze zwischen den Währungen einen positiven oder negativen Einfluss auf den Wert des Fonds haben.
- Wertpapiere innerhalb des Fonds können möglicherweise schwer zu bewerten oder zu einem gewünschten Zeitpunkt und Preis zu verkaufen sein, insbesondere unter extremen Marktbedingungen, wenn die Preise von Vermögenswerten möglicherweise sinken, was das Risiko von Anlageverlusten erhöht.
- Die laufenden Kosten können teilweise oder vollständig aus dem Kapital entnommen werden. Dadurch kann das Kapital aufgezehrt oder das Potenzial für Kapitalwachstum verringert werden.
- Der Fonds könnte Geld verlieren, wenn eine Gegenpartei, mit der er Handel treibt, ihren Zahlungsverpflichtungen gegenüber dem Fonds nicht nachkommen kann oder will, oder als Folge eines Unvermögens oder einer Verzögerung in den betrieblichen Abläufen oder des Unvermögens eines Dritten.
- Zusätzlich zu Erträgen kann diese Anteilsklasse realisierte und nicht realisierte Kapitalgewinne sowie das ursprünglich investierte Kapital ausschütten. Außerdem werden Gebühren, Kosten und Aufwendungen aus dem Kapital beglichen. Beide Faktoren können zu einer Aufzehrung des Kapitals führen und das Potenzial für Kapitalzuwachs einschränken. Anleger sollten auch beachten, dass Ausschüttungen dieser Art in Abhängigkeit des lokalen Steuerrechts möglicherweise als Einkommen behandelt (und besteuert) werden.
Specific risks
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Zentrale Erkenntnisse:
- Trotz der negativen Stimmung rund um Immobilien sind die Renditen börsennotierter REITs weltweit seit Jahresbeginn stabil, nachdem im Jahr 2022 Abschreibungen erfolgt sind. Das Team sieht weiterhin eine allgemein hohe Belegungsquote und ein anhaltendes Mietwachstum in der Anlageklasse.
- Börsennotierte REITs weisen im Vergleich zur Vergangenheit einen sehr geringen Verschuldungsgrad auf und haben weiterhin Zugang zu Finanzierungen über unbesicherte Kredite, sodass sie sich bietende Chancen nutzen können.
- Das prognostizierte Gewinnwachstum von 5 % im Jahr 2023 für in den USA notierte REITs gegenüber einem Rückgang am breiten Aktienmarkt sowie attraktive Bewertungen liefern weitere Gründe für die zuversichtliche Einschätzung des Teams.