Perspectives mondiales : Les FPI – un fonds de placement immobilier oublié prêt à faire son retour

Lara Castleton : Bonjour et merci de vous joindre à cet épisode de Global Perspectives, un podcast de Janus Henderson créé pour partager les points de vue de nos professionnels de l'investissement et les implications qu'ils ont pour les investisseurs. Je suis Lara Castleton, chargée d’animer ce podcast. [Fiducies de placement immobilier] Les FPI sont passées au second plan dans les portefeuilles, car le secteur a souffert de taux plus élevés et d’incertitude économique.

Toutefois, alors que les investisseurs cherchent des moyens de compléter leur exposition à la technologie, les changements potentiels dans les taux d’intérêt et l’environnement macroéconomique plus large peuvent offrir une occasion opportune de réévaluer le rôle de l’immobilier au sein des portefeuilles. Pour explorer les défis et les opportunités du secteur, je suis ravi d'être rejoint par Greg Kuhl et Danny Greenberger, gestionnaires de portefeuille au sein de l'équipe Global Properties chez Janus Henderson. Messieurs, merci à vous deux d’être ici depuis Chicago.

Greg, commençons par vous. Je ne pense pas que ce soit un secret que les REIT ont connu des difficultés au cours des cinq dernières années. Je ne pense pas que nous voulions revivre la douleur que le secteur a traversée pendant la COVID. Mais peut-être même en abordant simplement la dynamique plus récente de la politique des taux d’intérêt, pourquoi les REIT et l’immobilier ont-ils été si durement touchés lors du dernier cycle de hausse des taux ?

Greg Kuhl : Oui, c'est une excellente question, et je voudrais encadrer la réponse, car tout est relatif lorsque nous parlons de secteurs sous-performants. Si nous regardons les cinq dernières années, les REIT américains ont annualisé environ 8 %, ce qui correspond pour nous à ce que nous attendons à long terme de la classe d'actifs, mais c'est environ la moitié de ce qu'a fait le S&P. Donc, c'est définitivement décalé sur cette base.

Je pense que ce que vous avez vu était un marché des actions et des marchés de capitaux qui sont parfois impitoyablement efficaces. Et en 2022, alors que nous étions au cœur du cycle de hausse des taux, les FPI et l’immobilier commercial devaient être réévalués. Il s’agit d’une sorte de classe d’actifs sensible aux taux. Nous avons connu la campagne de randonnée la plus abrupte et la plus agressive de notre histoire, et cela s'est rapidement répercuté. Ainsi, les REIT américains ont chuté d’environ 25 % en 2022. Depuis cette année vraiment difficile, nous avons annualisé environ 9,5 %, ce qui est plutôt bien. Si vous regardez l’histoire à long terme des REIT, les rendements annuels sont de l’ordre de 8 à 10 %. Donc, nous faisons en quelque sorte ce à quoi nous nous attendions. Mais encore une fois, depuis 2022, c'est bien en retard sur les marchés boursiers.

Donc, je pense qu'une partie de la réponse ici est que ce n'est pas un secteur qui est conçu pour être un secteur de croissance rapide et passionnant de 20 %. C'est un secteur lent et régulier avec des revenus contractuels. Il est censé être un facteur de diversification et de composition stable. Et un rendement annualisé de 8 % ou 9 % n'est peut-être pas très excitant au cours des dernières années, mais si vous pouvez générer ce type de rendement année après année, c'est un très bon chiffre pour la plupart des portefeuilles.

Peut-être qu’un autre point à mentionner est que cela n’a pas été une promenade de santé, n’est-ce pas ? Nous avons constaté des rendements annuels de 8 % ou 9 %, mais ils n'ont pas été vraiment mesurables au cours des dernières années depuis le creux de 2022. En fait, la plupart des retours ont été obtenus sur plusieurs périodes. L’un d’entre eux a eu lieu au quatrième trimestre 2023, lorsque nous avons vu les taux à l’extrémité la plus longue de la courbe se modérer de manière assez drastique, passant de 5 % à moins de 4 % en quelques mois. Et puis l’autre période où le secteur s’est vraiment bien comporté a été la seconde moitié de 2024, encore une fois, où l’on a constaté une certaine modération des attentes en matière de taux intégrées dans les marchés. Donc, ces périodes ont été vraiment bonnes, mais je pense que si vous prenez du recul et regardez la totalité, le type de rendement à un chiffre supérieur est en quelque sorte ce à quoi nous nous attendons.

Castleton : Personne ne peut vraiment anticiper le marché, donc 8 à 10 % sont en fait très attractifs lorsque vous les mettez dans cette perspective. Danny, si nous allons vers vous, qu'est-ce qui est différent dans l'environnement actuel et futur ? Les taux d’intérêt sont-ils la seule chose qui compte ici ?

Daniel Greenberger : Nous pensons qu'il existe une poignée d'éléments vraiment favorables dans le contexte actuel pour la classe d'actifs, et que les taux ne sont pas la seule chose qui compte, même si nous pensons que la perspective de taux plus bas, en particulier sur la partie longue de la courbe, notamment sur les dix ans, pourrait être vraiment utile pour la classe d'actifs à l'avenir. Je pense qu'il est intéressant de souligner qu'en 2023, le taux à dix ans a commencé l'année à 3,9 % et l'a clôturée à 3,9 %. Mais la classe d’actifs, les REIT américains, a progressé de près de 14 %. Et puis si nous revenons à 2024, le taux à dix ans a en fait évolué à l'encontre de la classe d'actifs, ou ce que certains pourraient penser être un inconvénient, a commencé l'année à 3,9 % et a en fait clôturé l'année à près de 4,6 %, et pourtant les REIT ont quand même généré un rendement total positif de près de 9 %. Donc, pour en revenir au point de Greg, la classe d’actifs a été performante au cours des dernières années. C'était vraiment cette année 2022. Et je pense qu’il est important de souligner ces deux années comme un exemple du fait que les contours du rendement total de la classe d’actifs ne dépendent pas entièrement de la direction que prendra finalement le cycle à dix ans.

Quelques éléments à souligner qui me semblent très prometteurs. Premièrement, l’offre diminue pour cette classe d’actifs dans une variété de sous-secteurs importants, comme la logistique industrielle, les appartements et le self-stockage. Greg va également parler un peu des logements pour personnes âgées et de la démographie très puissante qui s'y développe. Ainsi, la situation de l’offre, où nous avons vu beaucoup de construction après le début de la COVID en 21 et 22, s’est vraiment améliorée et nos entreprises digèrent très bien cette offre. Et cela pourrait conduire à une croissance des taux de location bien meilleure si nous regardons vers 26 et 27, ce qui pourrait re-catalyser ou revigorer une croissance des bénéfices plus puissante pour le secteur.

Et puis, en plus de cela, les entreprises sont très bien capitalisées. Je dirais qu’à l’ère moderne des REIT, nous n’avons probablement jamais été aussi forts du point de vue du bilan. Le secteur fonctionne avec un effet de levier d’environ 30 %. Cela représente environ la moitié de l’effet de levier que nous observons sur le marché privé. Ainsi, les entreprises ont des bilans solides, de grandes capacités opérationnelles, et elles vont ensuite se diriger vers une période de plusieurs années, nous pensons, où l'offre ne sera tout simplement pas aussi compétitive qu'elle l'a été au cours des cinq dernières années.

D'un point de vue de l'évaluation, pour revenir à ces perspectives de rendement total à un chiffre élevé que Greg a évoquées, nous pensons que les éléments constitutifs de ces perspectives de rendement total sont largement intacts, et les taux pourraient être un élément potentiellement intéressant pour ces perspectives de croissance du rendement total. Et encore une fois, cela est souligné par la solidité du bilan du secteur.

Et puis si vous regardez les projections de croissance des bénéfices pour 2026, elles sont actuellement d'environ 6 %. Et donc, si vous pensez au rendement total basé sur ce rendement de dividende actuel plus les perspectives de croissance, qui, selon nous, pourraient se situer durablement dans la moyenne des chiffres à un chiffre, cela vous amène à ce territoire à peu près à un chiffre élevé, à deux chiffres bas que Greg a mis en lumière il y a un instant. Je pense donc que la perspective de taux plus bas, si le taux à dix ans devait baisser, car c'est un point d'ancrage pour la valeur des actifs immobiliers commerciaux, serait utile. Mais comme le montrent les dernières années, je ne pense pas qu'il soit nécessairement nécessaire que la classe d'actifs continue à croître dans des proportions élevées à un chiffre ou dans des proportions basses à deux chiffres à l'avenir.

Castleton : C'est bon à entendre. Et je pense qu'il y a beaucoup d'imprévisibilité à tous les niveaux à l'avenir, donc exposer ces fondamentaux est très utile pour réfléchir aux perspectives de l'immobilier, indépendamment de ce qui se passe dans l'environnement des taux.

Vous avez mentionné au début 8 à 10 %, un indice assez attractif, à la traîne par rapport au S&P, et certainement la technologie. L’IA et la technologie suscitent beaucoup d’enthousiasme. Greg, je voudrais m’adresser à vous pour approfondir certains sous-secteurs. Cet enthousiasme autour de l’IA et de la technologie a donné lieu à de nombreuses discussions autour des centres de données. Peut-être pourriez-vous donc aborder les implications de l’engouement pour la demande d’IA en ce qui concerne les centres de données pour vous ?

Kuhl : Oui, c’est certainement le domaine le plus important dans notre monde où nous constatons cet impact de l’IA. Les centres de données sont un type de propriété intéressant. C'est différent des autres types de biens immobiliers commerciaux en termes de profil de demande, car il y a davantage de demande créée chaque jour en termes de données. Alors, un exemple simple. Si vous êtes comme moi, vous avez probablement des milliers de photos de votre famille, de vos enfants et tout sur votre téléphone. Il est probablement sauvegardé sur un compte iCloud. Et tu prends de plus en plus de photos chaque jour, n'est-ce pas ? Ainsi, les données ne cessent de croître et résident sur un serveur dans un centre de données quelque part. Et il existe de nombreux autres cas d’utilisation similaires auxquels vous pouvez penser et qui existent depuis des années. Nous avons maintenant cette IA en plus de cela. C'est donc intéressant car parfois, dans d'autres types de propriétés, nous parlons de location comme d'un jeu de chaises musicales, comme si, hypothétiquement, Janus Henderson avait déménagé de son bureau et avait signé un bail dans un autre bureau. Ils ne prennent pas forcément plus de place. Les centres de données sont différents. Ils sont tout simplement en constante expansion.

Ainsi, toute la capacité du centre de données existant est pratiquement pleine. Il s’agit donc de développement de nouveaux centres de données et de croissance externe. C'est l'opportunité. Je sais que mes collègues ici au sein de l'entreprise sont bien plus au courant que moi de ce que les hyperscalers prévoient de faire en termes de CapEx, mais les chiffres sont stupéfiants. L’ampleur du développement dont on parle du point de vue de l’investissement dans l’IA est sans précédent en termes de cycles d’investissement, vraiment à travers l’histoire. Je ne sais pas si ces chiffres correspondront ou non aux chiffres évoqués, mais une grande partie de cette somme sera consacrée à la construction de centres de données.

Le défi pour les centres de données réside dans plusieurs éléments en termes de concrétisation de ce développement. L’un d’entre eux est l’accès au pouvoir. Les exigences pour ces actifs, du point de vue du pouvoir, sont énormes. Ils ont besoin de beaucoup de production et de transmission d’énergie. Dans certaines localités, il est en effet difficile pour les services publics de fournir suffisamment d'électricité à ces centres de données. Il peut également s’avérer difficile pour les développeurs d’obtenir l’équipement adéquat pour construire les centres de données. Nous pensons donc que ces types de défis seront mieux relevés par les acteurs les plus établis, les plus importants et les plus expérimentés dans le domaine des centres de données, à savoir les REIT de centres de données publics. Et donc, c'est un très bon endroit pour eux. L’autre grand défi est l’accès au capital. Il faut beaucoup de capitaux pour construire tous ces centres de données, et il n’existe pas de meilleur moyen que les marchés publics pour accéder au capital, tant du point de vue de la dette que du point de vue des capitaux propres.

Ainsi, les REIT publics, comme Danny l’a mentionné plus tôt, les centres de données ne sont pas différents. Ils ont des bilans très sains, ce qui constitue un énorme avantage. Elles peuvent lever des capitaux propres, des obligations non garanties, et elles peuvent le faire à l’échelle mondiale également, car ce sont des entreprises mondiales. Ils ont donc la capacité de réellement capitaliser sur cette demande qui augmente chaque jour. Et les retours sur investissement qu’ils obtiennent en matière de développement sont vraiment très bons. Ils recherchent des rendements à deux chiffres sur le capital qu'ils investissent sans effet de levier, ce qui est vraiment sain. Et cela profite directement aux actionnaires de ces entreprises.

Castleton : Donc, beaucoup d'enthousiasme, clairement, et beaucoup de défis de construction, mais cela semble très bien se passer. Je suppose que les valorisations doivent entrer en jeu en tant que gestionnaire actif, car il y a beaucoup d'argent qui court après cette seule chose.

Kuhl : Ce n’est certainement pas un secret. Nous les avons vus très bien performer au fil du temps, même si nous avons également constaté quelques ratés dans le secteur technologique au sens large en dehors des REIT. Et les REIT de centres de données ont tendance à être entraînés dans cette dynamique. Je pense donc qu'il y a simplement une chance de choisir vos spots et peut-être d'ajuster la taille des positions lorsque ces problèmes à court terme se produisent. Mais vous pouvez garder un œil sur la demande à long terme.

Castleton : Parfait. Danny, je voudrais m'adresser à vous, car un secteur qui fait la une des journaux, peut-être pas pour les meilleures raisons, semble-t-il, est celui du logement résidentiel. Nous entendons des niveaux d’inaccessibilité assez élevés. Alors, quelle est votre approche et vos perspectives pour l’avenir de ce secteur ?

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Greenberger : Bien sûr. Tout ce que nous faisons est ancré dans des considérations autour de l’offre et de la demande, avec un œil particulier sur la démographie. Alors, quelles sont les tranches d’âge du pays qui connaissent la croissance la plus rapide, par rapport à celles qui connaissent une croissance un peu plus lente ? Nous passons beaucoup de temps à réfléchir à ces tendances et à ce que cela pourrait signifier pour le logement locatif. Nous examinons donc les logements locatifs dans quatre groupes différents : les FPI d'appartements, les FPI de maisons préfabriquées, qui ont tendance à s'adresser à une population un peu plus âgée, puis les FPI de location de maisons unifamiliales. Et dans le prolongement de cela, nous accordons également une attention particulière aux constructeurs de maisons qui développent des maisons unifamiliales dans tout le pays, et nous y investissons parfois.

À l’heure actuelle, nous avons tendance à privilégier les perspectives démographiques et d’offre, notamment dans les banlieues et les actifs qui s’adressent à une cohorte d’âge un peu plus âgée. À l’heure actuelle, le secteur des logements pour personnes âgées connaît la croissance la plus rapide. Mais je vais m'éloigner de cela pour un moment. Pour les logements résidentiels de grande taille, nous avons tendance à privilégier la tranche d’âge de 35 à 44 ans. Sa croissance est d’environ 1,5 % par an. C’est l’un des segments de la population qui connaît la croissance la plus rapide. Et les gens de cette tranche d'âge fondent une famille et souhaitent généralement vivre en banlieue, dans des quartiers agréables, sûrs et bien situés, ainsi que dans de bons districts scolaires. Ainsi, le secteur locatif unifamilial a toujours été très attractif. Nous continuons à privilégier l’investissement dans ce domaine. Les familles, lorsqu'elles emménagent dans ces maisons unifamiliales, les louent généralement pour 3 ou 4 ans. Vraiment, une affirmation de la classe d’actifs et de la façon dont ils apprécient d’être dans ces actifs, ces communautés à proximité des écoles et des commodités locales également.

C’est donc un endroit qui résout les problèmes d’accessibilité que vous constatez. Ces opérateurs génèrent en fait une nouvelle offre grâce au développement et aux partenariats avec les constructeurs de maisons. C'est donc un domaine dans lequel l'accession à la propriété pourrait être un peu plus étendue du point de vue de l'accessibilité financière maintenant, alors que ces FPI font de leur mieux pour générer une nouvelle offre et ajouter des stocks au parc immobilier afin de rendre plus accessible aux gens la possibilité de vivre dans ces quartiers recherchés de la banlieue. Et puis nous privilégions également les REIT de maisons préfabriquées. Ils ont tendance à posséder davantage d'actifs dans la Sun Belt du pays, qui est la direction du déplacement du point de vue des flux de population et des migrations. Et encore une fois, une maison dans l’une de ces communautés peut généralement coûter 30 à 40 % moins cher qu’une location similaire ou qu’un logement unifamilial. Donc, tout cela rejoint un peu le thème de votre question, abordant ces défis d'accessibilité, qui sont motivés non seulement par le prix des logements sur le marché immobilier existant et neuf, mais aussi par les coûts accessoires qui y sont liés, comme l'assurance habitation qui a augmenté plus rapidement que les taux d'inflation, les dépenses de services publics et les taxes foncières également. Ce ne sont donc pas seulement les prix affichés des logements qui sont à l’origine des problèmes d’accessibilité financière. Ce sont également les autres coûts liés à la propriété d’un logement qui ont poussé les gens à louer un peu plus longtemps, peut-être, qu’ils ne l’auraient fait auparavant. Donc, je dirais que dans cet espace, nous privilégions la location de maisons unifamiliales, les FPI de maisons préfabriquées. Et puis les sociétés d’appartements, elles ont de superbes portefeuilles, de superbes entreprises. Nous avons tendance à les considérer comme étant un peu plus cycliques que les deux autres secteurs. La durée du séjour s'allonge, mais elle n'est pas aussi longue et ces actifs peuvent être un peu plus cycliques et plus sujets aux fluctuations économiques par rapport aux deux autres segments du marché que je viens d'évoquer.

Je pense donc qu’il existe des acteurs vraiment attractifs dans le secteur, et l’ensemble de l’écosystème fait, je pense, beaucoup pour répondre aux défis d’accessibilité financière que j’ai évoqués. Il convient également de mentionner que les nouveaux constructeurs de maisons, en particulier ceux qui se sont concentrés sur le segment d'entrée de gamme du marché, ont fait beaucoup pour résoudre la crise de l'accessibilité financière. Ainsi, au début de la hausse des taux en 2022, ils ont commencé à racheter les taux hypothécaires de près de 7 %, en utilisant des incitations pour ramener ces taux à 4 % ou 5 % dans certains cas. Et ces baisses de taux hypothécaires persistent aujourd’hui pour aider les gens à faire face aux défis de paiement mensuels qu’ils rencontrent. Ils ont également construit des maisons de plus petite superficie et ont fait appel à des sous-traitants pour obtenir de meilleures conditions afin de pouvoir répercuter ces réductions sur les consommateurs qui souhaitent réellement posséder une maison. Nous sommes donc favorables à long terme aux constructeurs de maisons, en particulier à ceux qui opèrent à un prix d'entrée de gamme, car nous pensons qu'ils font un excellent travail en proposant une solution abordable aux personnes qui souhaitent acheter leur première maison.

Castleton : Donc, peut-être que le marché privé réfléchit désormais à cette solution. Entendez-vous des rumeurs ou des inquiétudes quant à une intervention du gouvernement pour faire avancer ce dossier ? Il semble que le marché privé offre de belles opportunités.

Greenberger : On verra ce qui se passe là-bas. Je pense que c'était intéressant. Si vous regardez certaines nouvelles locales récentes dans l'État de Californie, par exemple, ils réforment la loi californienne sur la qualité de l'environnement (CEQA), qui a longtemps été considérée comme un obstacle à un développement plus rapide en raison des examens environnementaux très longs qui ont dû être effectués dans cet État.

Je pense donc que l'on commence à voir, notamment sur les côtes, une réponse plus urgente visant à faire passer les accords de développement par les municipalités locales, et à les amener au point où elles peuvent commencer la construction. Et je pense qu'un autre bon exemple de cela, en particulier sur la côte Est, et New York a très bien défendu cette idée au cours des dernières années, a été l'accélération des approbations pour la conversion de bureaux en logements dans des endroits de Manhattan qui n'avaient généralement pas beaucoup de logements. Et là où il y a des bureaux inoccupés, ils sont maintenant convertis en logements. Je pense donc qu’il s’agit davantage d’un patchwork au niveau local à l’heure actuelle. Il sera intéressant de voir si l'administration va prendre des mesures pour encourager une voie plus large et peut-être plus rapide vers l'ouverture de davantage de construction et de développement. Mais je pense que le marché privé a plutôt bien répondu à ces défis d’accessibilité financière. À titre d’exemple, il y a trois ans, le secteur multifamilial était à son apogée en matière de construction d’appartements, et aujourd’hui, le volume de construction a diminué au cours des deux dernières années en raison de l’apparition de taux plus élevés et d’un contexte de croissance plus lente. Mais le marché privé a réagi à l’augmentation des loyers et à la possibilité d’ajouter du stock. Et nous avons vu près de 800 000 unités en construction au plus fort de la crise, ce qui représentait un record en 50 ans. Je pense donc que le marché privé fait son travail, et j’espère qu’il sera de plus en plus aidé par un contexte plus accommodant du point de vue réglementaire.

Castleton : Parfait. Revenons à toi, Greg. Y a-t-il d’autres secteurs qui méritent d’être soulignés en ce moment, alors que vous réfléchissez aux perspectives de l’immobilier en général à l’avenir ?

Kuhl : Un aspect qui mérite d'être souligné est celui de l'immobilier dans le secteur de la santé pour nous. Et il y a peut-être quelques parties différentes de ce type de propriété que j'aborde. Le premier serait le logement pour les personnes âgées. Il s’agit d’une résidence assistée et d’une résidence indépendante. Comme vous le savez probablement, il s’agit d’une solution adaptée aux besoins des personnes âgées. Les gens s'y installent parce qu'ils ne peuvent plus prendre soin d'eux-mêmes en toute sécurité. C'est donc un service vraiment important. Et cette dynamique rend également la demande relativement prévisible. C'est donc différent de beaucoup d'autres secteurs de notre activité, où il est plus difficile de prévoir la demande. La demande de logements pour personnes âgées est en réalité basée uniquement sur la démographie, et la population qui compte vraiment pour ce type de propriété est celle des 85 ans et plus, et nous constatons actuellement une reprise importante de la croissance de cette population. Et puis, si vous regardez maintenant au cours de la prochaine décennie, nous allons voir ce segment de la population croître de quelques chiffres par an. Il s’agit donc d’une très forte croissance de la demande basée sur la démographie.

Et en même temps, nous l’avons évoqué à plusieurs reprises au cours de la conversation, l’offre est extrêmement importante pour l’immobilier commercial. Et nous essayons de garder les choses relativement simples dans la façon dont nous envisageons cet espace. L'offre et la demande, n'est-ce pas ? Donc, la demande de logements pour personnes âgées, nous savons qu’elle va être très forte. L’offre est très prévisible car il faut un, deux ou trois ans pour construire un bâtiment du début à la fin, ce qui permet de le voir venir des années à l’avance. Dans le secteur des logements pour personnes âgées, il n'y a pratiquement rien qui commence actuellement du point de vue de l'offre.

Donc, cela veut dire que pendant 2 ou 3 ans, il n'y aura pas de livraisons, donc vous allez voir le stock existant se remplir. Et en fait, si vous comparez l'offre et la demande, il y a un scénario dans lequel l'espace qui existe actuellement pour les logements pour personnes âgées sera littéralement plein d'ici la fin de la décennie, en fonction de la demande. C'est donc évidemment un très bon endroit où être si vous êtes propriétaire de ce type de propriété. C’est certainement l’un de nos favoris du point de vue de l’offre et de la demande.

L’autre segment des soins de santé que je voudrais souligner est le cabinet médical. Encore une fois, c'est une question de démographie. Ainsi, 1 Américain sur 6 a 65 ans ou plus aujourd'hui, ce qui est, je pense, le pourcentage le plus élevé que nous ayons jamais connu, et cette population devrait doubler d'ici 2040. Et c'est le groupe qui utilise de loin le plus de services médicaux, ce qui va créer une demande pour davantage de médecins, davantage de cabinets médicaux et davantage de bâtiments de bureaux médicaux. Encore une fois, une très bonne situation de demande. L'offre y est également assez limitée, donc les perspectives, selon nous, pour la prochaine décennie pour cet espace sont, encore une fois, très solides en fonction de la démographie.

Castleton : Parfait. Pour revenir à la dynamique classique de l’offre et de la demande. Cela contribue réellement à établir les fondamentaux de bon nombre de ces secteurs pour l’avenir. Danny, as-tu une dernière réflexion à nous faire pendant que nous réfléchissons aux perspectives et au reste de cette année ?

Greenberger : Je pense que le secteur est en fait très bien positionné. C'est, à notre avis, un composé quelque peu oublié. Et je pense que la croissance des bénéfices de l'histoire du secteur peut être sous-estimée, et cela a vraiment été le catalyseur des rendements que nous avons observés historiquement, qui ont été légèrement inférieurs à 10 % au cours des 25 à 30 dernières années pour la classe d'actifs. Je pense donc que nous sommes en train de digérer l’offre qui a été mise en place au début de la décennie. Donc, les perspectives d’offre et de demande, je pense, pour les 12, 18, 24 prochains mois, sont plutôt favorables. Et vous voyez les premiers signes d'une possible réaccélération ou d'un ralentissement dans certains secteurs où la croissance des loyers avait ralenti. Le mot industriel me vient alors à l’esprit. Et nous pourrions assister à une résurgence de la croissance des taux de location dans bon nombre de ces secteurs qui ont absorbé un peu plus d’offre.

Et puis je pense que l’histoire méconnue des classes d’actifs, Greg l’a mentionné à propos de son commentaire sur les centres de données, c’est l’accès au capital. Cela peut réellement accélérer le rythme de croissance des entreprises, car elles peuvent lever des capitaux du jour au lendemain, que ce soit par actions ou par emprunt, et acquérir des actifs qui arrivent sur le marché. Et donc, nous voyons toujours les marchés privés un peu bloqués en termes de transactions. La situation se rétablit très bien, mais le REIT devrait avoir une opportunité intéressante de lever des capitaux, d'acheter des actifs, de les intégrer à sa plateforme et, en fin de compte, d'améliorer le rythme de croissance des bénéfices, ce qui pourrait augmenter ce type de blocs de construction de rendement total dont nous avons parlé. Je pense donc que les marchés financiers et les marchés de la dette pour l’immobilier sont très favorables en ce moment. L'offre se développe dans de nombreux domaines intéressants à un moment où le marché de la location est stable, ce qui ouvre la voie à un contexte intéressant de rendements totaux, si l'on regarde les prochaines années.

Castleton : Excellent dossier de votre part à tous les deux. Et avec autant d’investisseurs ayant une exposition importante aux actions américaines à grande capitalisation, l’immobilier n’est pas du tout largement représenté dans le S&P. Donc, ce que vous avez exposé aujourd’hui constitue un argument convaincant pour qu’ils commencent à réfléchir à la constitution de leur propre allocation aux REIT en complément.

Alors, merci à vous deux d’être là et merci de votre écoute. Nous espérons que vous avez apprécié cet échange. Pour plus d'informations sur Janus Henderson, vous pouvez télécharger d'autres épisodes de Global Perspectives partout où vous obtenez vos podcasts ou consulter notre site Web à l'adresse janushenderson.com.

Je suis Lara Castleton. Merci. À bientôt !