Principaux points à retenir :
- Les taux de vacance du marché des bureaux de Sydney restent élevés, mais l'offre future modérée, les demandes croissantes des locataires et les transactions récentes laissent entendre une certaine stabilisation.
- Bien que le développement de Chifley offre des espaces de bureaux de qualité très attrayants, des niveaux d'incitation conformes à la moyenne de 30 % du secteur sont proposés pour attirer les locataires.
- La fuite vers la qualité, la réponse aux besoins évolutifs des locataires et les références en matière de durabilité sont des thèmes persistants pour le secteur immobilier mondial.
Le marché des bureaux de Sydney est quelque peu divisé en ce moment : d'une part, la demande des locataires est faible avec une hausse des taux d'inoccupation, et d'autre part, des signes précurseurs de resserrement et de vigueur du segment des primes se font sentir.
Après notre récent voyage à Sydney, où nous avons visité le plus grand développement de bureaux du marché, nous partageons une mise à jour sur le secteur et explorons ce que l'avenir pourrait nous réserver.
L’immobilier est censé être une simple activité d’offre et de demande. À l'heure actuelle, alors que l'offre de bureaux à Sydney reste élevée, l'offre future est inférieure à la moyenne à long terme en raison de la hausse des coûts de construction. Dans le même temps, la demande reste anémique, ce qui se traduit par des subventions locatives (utilisées pour attirer ou fidéliser les locataires, par exemple les contributions extérieures, les décotes sur les loyers, les périodes sans loyer) actuellement à des niveaux extrêmement élevés. Mais cela ne nous donne que les gros titres. Sous la surface, nous voyons quelques lueurs d'espoir pour les meilleurs actifs dans les meilleurs endroits. Cela signale-t-il le début d'un nouveau cycle pour le marché des bureaux de Sydney ou un marché en proie à la stagnation avec peu de gagnants ?
Le développement de Chifley : un paradoxe panoramique ?
Notre visite à Chifley Tower a permis de répondre à cette question. Nous y avons profité de l'une des plus belles vues d'un immeuble de bureaux au monde – depuis le développement de Charter Hall dans la Chifley North Tower. Le développement permettra d’agrandir le quartier de Chifley en ajoutant une tour sud supplémentaire et d’offrir une superficie cumulée de près de 1,2 m2, dont la plupart des bureaux.
Vue de la tour Chifley à l’ouest de Bondi. Crédit image : Tim Gibson.
L'achèvement des travaux devrait intervenir à la mi-2027, car il semble être l'un des endroits les plus recherchés et a déjà attiré les banques d'investissement UBS et Morgan Stanley en tant que locataires clés. En plus d'un nouvel espace de bureaux avec des vues incroyables, le développement de Chifley offrira des installations « indispensables » telles que des offres de remise en forme et de bien-être, ainsi que des « troisièmes espaces » supplémentaires. Cela reflète un thème sur les marchés de l'immobilier de bureaux à l'échelle mondiale, à savoir la fuite vers la qualité, qui semble être le nouveau niveau de base pour les employeurs qui cherchent à faire revenir leurs employés au bureau pour plus longtemps.
Modèle à l'échelle du développement de Chifley avec la nouvelle tour sud. Crédit image : Tim Gibson.
Cependant, en creusant un peu plus, nous constatons que même pour ce nouvel actif super prime, les incitations restent conformes à celles du marché à 30 % de la valeur locative brute globale de l'immobilier. Même si l'offre future reste limitée, puisqu'il n'y a pas de nouveaux développements en 2026 et que la moitié des prévisions pour 2027 sont déjà annoncées, le taux d'inoccupation est toujours de 14 %. Aujourd'hui, Chifley South est pré-loué à 55 %, mais cela inclut le promoteur Charter Hall qui prend 60 000 mètres carrés comme siège social. Il ne fait aucun doute que ce nombre s'améliorera au fur et à mesure que l'achèvement des travaux sera proche de l'achèvement des travaux, mais pour l'instant, les locataires ont un pouvoir de négociation.
Illustration 1 : prochains grands projets de développement du quartier central des affaires de Sydney
Superficie nette totale (NLA) en m2
Source : CBRE Research ; Sydney CDB ; 3ème trimestre 2025.
La faiblesse du marché des bureaux de Sydney est-elle due à une absence de vendeurs plutôt qu'à une absence d'acheteurs ?
Selon CBRE, au troisième trimestre 2025, le taux de vacance des bureaux du centre d'affaires de Sydney s'élevait à 13,7 %, l'offre précédemment annoncée atteignant le marché. L'inoccupation « prime » se situe à plus de 14 % et celle du secondaire à 13 %. La bonne nouvelle, c'est que ce niveau d'inoccupation devrait atteindre un pic à mesure que l'offre nouvelle est plus modérée, que les niveaux de demande des locataires ont augmenté et que les superficies sous-louées sont en train d'être retirées.
Illustration 2 : Taux de vacance de bureaux dans le quartier d'affaires de Sydney par grade
Taux de vacance global
Source : PCA ; CBRE Research ; Sydney CDB ; 3ème trimestre 2025.
Les niveaux d'incitation semblent également avoir atteint un pic après avoir grimpé en flèche pendant la pandémie de COVID. Actuellement, elle s'élève en moyenne à environ 31 % dans les zones stratégiques, mais peut atteindre 44 % (!) dans les zones moins recherchées telles que le Corridor occidental. Cela signifie que les propriétaires ne reçoivent aucun loyer et que, pour près de la moitié de la location, ils ont un flux de trésorerie négatif en raison des charges de service et d'autres dépenses !
Quant au marché des investissements, 2025 devrait être l'une des pires volumes d'investissement depuis 10 ans. En effet, environ 2 milliards de dollars australiens de transactions permettront d'atteindre l'ampleur de la pandémie de 2020. La grande différence sur cette période de cinq ans, c’est que les taux d’intérêt ont augmenté et que les valorisations immobilières ont baissé en conséquence. On pourrait soutenir que l’absence de transactions reflète plutôt une absence de vendeurs qu’une absence d’acheteurs. En effet, en octobre, GPT Group a annoncé son intention d'acheter une participation de 50 % dans Grosvenor Place pour 860 millions de dollars à un rendement de 7 % (en supposant qu'il soit entièrement loué),1 actuellement le bâtiment est vacant à 30 %.
Toutefois, les défis persisteront pour les actifs plus anciens et les entreprises très retardataires en matière de développement durable. Les propriétaires doivent soit investir dans des rénovations importantes, soit faire face à des niveaux d'inoccupation et d'incitation élevés persistants – ce n'est pas une décision enviable d'avoir à prendre.
Conclusion
Le marché des bureaux de Sydney reflète aujourd'hui de nombreux thèmes du marché des bureaux à l'échelle mondiale, à savoir un marché à deux vitesses entre les actifs plus anciens et peu appréciés et les actifs plus récents qui répondent aux besoins des locataires actuels. Le développement de Chifley illustre les désirs des locataires, à savoir les nouveaux bâtiments modernes combinant des installations de mode de vie et de bien-être, ainsi que des références en matière de durabilité.
Alors que le marché s'adapte, le message pour les propriétaires immobiliers est clair : la qualité est désormais primordiale, et la vue depuis le sommet est plus exclusive que jamais.
1 Norme financière ; CSC conclut un partenariat avec GPT pour un montant de 860 millions de dollars ; 24 octobre 2025.
Flux de trésorerie : le montant net de la trésorerie et des équivalents de trésorerie transférés à l'intérieur et à l'extérieur d'une entreprise. Un flux de trésorerie positif indique que les entrées d'argent sont plus importantes que les sorties, alors qu'un flux de trésorerie négatif signifie que les sorties d'argent sont plus importantes que les entrées.
Rendement immobilier : Rendement annuel d'un investissement immobilier généralement exprimé en pourcentage de la valeur du capital.
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- Le Fonds investit dans des fonds de placement immobiliers (FPI) et d’autres sociétés impliquées dans le placement de biens immobiliers, qui impliquent les risques mentionnés ci-avant associés avec l’investissement direct dans les biens immobiliers. En particulier, les FPI peuvent être assujettis à une réglementation moins stricte que le Fonds lui-même et peuvent subir une volatilité plus importante que leurs actifs sous-jacents.
- Le Fonds peut avoir recours à des instruments dérivés dans le but de réduire le risque ou de gérer le portefeuille plus efficacement. Toutefois, cela introduit d’autres risques, et en particulier celui qu’une contrepartie à un instrument dérivé ne respecte pas ses obligations contractuelles.
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- Lorsque le Fonds, ou une catégorie d’actions/de parts couverte, vise à atténuer les fluctuations de change d’une devise par rapport à la devise de référence, la stratégie elle-même peut créer un impact positif ou négatif relativement à la valeur du Fonds en raison des différences de taux d’intérêt à court terme entre les devises.
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- Tout ou partie des frais courants peuvent être prélevés sur le capital, ce qui peut éroder le capital ou réduire le potentiel de croissance du capital.
- Le Fonds peut perdre de l’argent si une contrepartie avec laquelle le Fonds négocié ne veut ou ne peut plus honorer ses obligations, ou en raison d’un échec ou d’un retard dans les processus opérationnels ou de la défaillance d’un fournisseur tiers.
- Outre le revenu, cette catégorie d’actions peut distribuer des plus-values réalisées et non réalisées en plus du capital initialement investi. Les frais, charges et dépenses sont également déduits du capital. Les deux facteurs peuvent se traduire par une érosion du capital et un potentiel réduit de croissance du capital. Les investisseurs sont également informés que les distributions de cette nature peuvent être considérées (et imposables) en tant que revenu en fonction de la législation fiscale locale.
Risques spécifiques
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Risques spécifiques
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- Le Fonds investit dans des fonds de placement immobiliers (FPI) et d’autres sociétés impliquées dans le placement de biens immobiliers, qui impliquent les risques mentionnés ci-avant associés avec l’investissement direct dans les biens immobiliers. En particulier, les FPI peuvent être assujettis à une réglementation moins stricte que le Fonds lui-même et peuvent subir une volatilité plus importante que leurs actifs sous-jacents.
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