Que sont les titres adossés à des créances hypothécaires commerciales (CMBS) ?
Les titres adossés à des créances hypothécaires commerciales comprennent des ensembles de prêts hypothécaires sur l'immobilier commercial couvrant une gamme de secteurs, tels que les centres commerciaux et les parcs d'activité commerciale ; bureaux ; des biens industriels tels que les entrepôts logistiques ; et le secteur de l’hôtellerie, y compris les hôtels. Historiquement, les prêts accordés à l'immobilier commercial européen l'étaient par des banques qui émettaient ensuite des CMBS, même si des prêteurs alternatifs de ce secteur tels que des fonds de capital-investissement et de dette immobilière participent désormais à l'émission des CMBS.
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¹ Source : Morningstar, au 30 septembre 2024.
² Source : Morningstar, au 16 décembre 2024.
51 Mlds €
Actifs titrisés à l'échelle de l'entreprise (au 30/06/25)
Source : Janus Henderson Investors, au 30 juin 2025.
Remarque : les actifs à l’échelle de l’entreprise comprennent les produits de titrisation disponibles en dehors de l’Europe et les parties titrisées d’autres stratégies obligataires.
Expertise dédiée à la titrisation
Responsable mondial des produits titrisés | Gérant
Gérant de portefeuille
Client Portfolio Manager Fixed Income
Principales caractéristiques des CMBS
1
Des opportunités de rendement intéressantes
Les CMBS peuvent offrir des rendements attrayants par rapport aux obligations d'entreprise de qualité de crédit et d'échéance similaires.
2
Exposition à l'immobilier commercial
Le marché européen des CMBS permet aux investisseurs d'accéder à cinq sous-secteurs principaux de l'immobilier commercial : les centres commerciaux et les parcs d'activité commerciale ; bureaux ; des biens industriels tels que les entrepôts logistiques ; et le secteur de l’hôtellerie, y compris les hôtels.
3
Dispositions relatives aux prêts favorables aux investisseurs
Les pénalités de remboursement anticipé pour les emprunteurs garantissent que le risque de remboursement anticipé dans les CMBS reste très faible. En cas de remboursement anticipé, les investisseurs peuvent être indemnisés par l'emprunteur.
4
De solides notations de crédit sont offertes
Les CMBS peuvent contribuer à améliorer la qualité de crédit globale d'un portefeuille grâce à la disponibilité de tranches bénéficiant d'une notation de crédit élevée.
Considérations sur les risques liés aux CMBS
Risque de crédit : comme les autres obligations, les CMBS sont exposés au risque de défaut.
Risque d'extension : si un prêt de CMBS arrive à échéance dans un environnement de refinancement difficile, l'organisme de services peut modifier ou prolonger le prêt au lieu de le saisir. Dans de tels scénarios, les investisseurs pourraient récupérer leur capital plus tard que prévu initialement.
Risque de recouvrement : contrairement aux prêts immobiliers résidentiels, les prêts hypothécaires commerciaux sont des prêts sans recours, ce qui signifie que seul le bien immobilier concerné peut servir de garantie au prêt. Il peut en résulter que les taux de recouvrement (c'est-à-dire le pourcentage de dette en défaut de paiement qui peut être récupéré par un prêteur) soient plus faibles pour les CMBS que pour les RMBS.