Immobilier international : comment tirer profit d’une catégorie d’actif en pleine évolution ?

28/06/2018

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Guy Barnard et Tim Gibson, coresponsables de l’équipe de gestion actions immobilières internationales, font le point sur le marché à la mi-année, exposent leurs perspectives pour les six mois à venir et présentent les secteurs qu’ils privilégient.

Comment les marchés immobiliers se sont-ils comportés depuis le début de l’année et comment cela a-t-il influencé le positionnement de votre portefeuille ?​

Les actions immobilières internationales ont été confrontées à la fois à la hausse des taux d’intérêt au vu de l'accélération des anticipations de croissance mondiale et à la poursuite des difficultés dans le secteur du commerce de détail en raison de l'expansion du commerce en ligne. Cette situation n'est pas surprenante à nos yeux et nous sommes plus que jamais convaincus qu’il est essentiel de se montrer actif et sélectif dans la gestion  immobilière.

Les changements technologiques, l’urbanisation rapide et l’évolution de la situation démographique modifient fondamentalement les comportements des consommateurs et redéfinissent les besoins et l’utilisation de l’immobilier. Ceci nous a conduits à être de plus en plus exigeants en termes de positions et à mettre l’accent sur les villes, secteurs et sociétés présentant un potentiel de croissance durable des revenus, tout en évitant les sociétés affichant un manque de croissance (les « bond proxies », qui sont perçus comme payant des revenus sûrs et prévisibles avec une volatilité moins importante des cours), dont la valorisation des actifs peut être rognée par la hausse des taux d’intérêt ou la baisse des loyers ou des taux d’occupation.

Ceci a bien fonctionné jusqu'à présent, les sociétés exposées à des secteurs tels que la logistique, les centres de données et les logements bon marché surperformant généralement les secteurs immobiliers plus traditionnels tels que le commerce de détail. La diversification, consistant à délaisser quelque peu les  États-Unis au profit de  marchés situés dans la phase de croissance plus élevée du cycle immobilier, tels que Singapour, Hong Kong, l’Allemagne et l’Espagne, a également été bénéfique.

Vos perspectives pour le reste de l'année ont-elles changé ?

Nous estimions, il y a un an, que les actions immobilières étaient attrayantes par rapport aux obligations, mais moins vis-à-vis du reste du marché des actions qui voyait la croissance de ses bénéfices s’accélérer.

Nous restons aujourd'hui convaincus que le rendement du dividende des REIT (real estate investment trusts) est intéressant par rapport aux taux d’intérêt et au rendement des obligations d’Etat et d’entreprises, en particulier au vu de nos perspectives de poursuite de la croissance des dividendes des REIT au cours des prochaines années. Par ailleurs, le rendement du dividende (dividendes payés par rapport à la valeur de marché par action) semble désormais de plus en plus séduisant, notamment aux États-Unis, où les REIT offrent à l’heure actuelle un rendement du dividende d’environ 4,4%, contre 1,9% en moyenne pour les sociétés cotées de l’indice S&P 500. (Source Thomson Reuters Datastream, Indice FTSE NAREIT US Real Estate, Indice S&P 500, au 25 mai 2018. Les rendements du dividende peuvent varier et ne sont pas garantis. Les performances passées ne préjugent pas des résultats futurs).

Les valorisations du secteur immobilier sont également proches de leurs plus bas historiques par rapport au marché actions dans son ensemble. Nous considérons que ces valorisations sont attrayantes, notamment à l'horizon 2019, car l’incidence positive unique de la réforme fiscale aux États-Unis sur le reste du marché sera alors terminée, et la croissance des bénéfices pourrait fortement ralentir.  À l’inverse, nous prévoyons que les REIT que nous privilégions atteindront, en 2019, une croissance globalement similaire à nos prévisions pour 2018. (Les prévisions de l’équipe peuvent évoluer et ne sont pas garanties).

Cette opportunité de valorisation relative, associée au maintien de nos prévisions de poursuite de plusieurs des tendances à long terme (évolution démographique, perturbation technologique et réduction de la dette), devrait maintenir les taux d’intérêt à un niveau relativement bas à l’avenir.  Nous ne serions donc pas surpris de voir les REIT mondiaux surperformer le marché actions dans son ensemble au cours du second semestre 2018.

Il est toutefois évident que si nos prévisions en termes d’ampleur de la hausse future des rendements obligataires venaient à être erronées, ceci conduirait probablement à un renforcement de la pression sur le secteur immobilier.  Le positionnement actuel des investisseurs semble toutefois intégrer une partie de ce risque.

Quels secteurs ou thèmes présentent les opportunités les plus intéressantes ?

Nous sommes fondamentalement convaincus que l’identification de la croissance à long terme sur les marchés immobiliers joue un rôle déterminant. Ceci est d'autant plus important dans un environnement où nous assistons à une inversion des politiques monétaires, alors que de nombreux pays et secteurs progressent vers la fin du cycle immobilier, caractérisée par un renforcement de l’offre et une augmentation des vacances.

Notre opinion vis-à-vis des  propriétaires de biens de détail est donc moins favorable, et nous mettons uniquement l’accent sur les meilleurs opérateurs différenciés qui s’adaptent de façon active pour sortir vainqueurs de la situation. Le secteur de la logistique bénéficie de certains des fondamentaux les plus solides parmi les secteurs immobiliers traditionnels – combien de colis avez-vous reçus à votre domicile à Noël dernier ? Nous avons augmenté notre exposition à cette tendance par l’intermédiaire de propriétaires et de promoteurs de logistique internationaux qui sont les bailleurs de choix pour Amazon et les autres détaillants en ligne.

Nous investissons également dans les sociétés de tours de télécommunications mobiles et les centres de données internationaux, dont les tendances de croissance devraient rester extrêmement favorables. Enfin, les sociétés offrant des logements bon marché et flexibles dans des marchés en pleine croissance tels que l’Allemagne, les Philippines et les villes américaines florissantes affichent également un potentiel de hausse selon nous.

Les perspectives continuent donc d’être enthousiasmantes pour nos portefeuilles ciblés, que nous estimons bien placés pour bénéficier de l’évolution de ces tendances.

Les opinions exprimées ici sont celles de l'auteur au moment de la publication du présent document et peuvent différer de celles d'autres collaborateurs/équipes de Janus Henderson Investors. Les références à des titres, fonds, secteurs et indices au sein du présent document ne sauraient être interprétées comme une offre ou une sollicitation d'achat ou de vente.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Toutes les données de performance tiennent compte du revenu, des gains et des pertes en capital mais n'incluent pas les frais récurrents ou les autres dépenses du fonds.

La valeur d’un investissement et ses rendements peuvent augmenter ou diminuer et vous pourriez ne pas récupérer l’intégralité du montant investi à l’origine.

Les informations contenues dans cet article ne constituent pas une recommandation d'investissement.

A des fins promotionnelles.


Informations importantes

Veuillez consulter, ci-dessous, les informations importantes relatives aux fonds visés dans cet article.

Janus Henderson Horizon Asia-Pacific Property Equities Fund

Le Janus Henderson Horizon Fund (le « Fonds ») est une SICAV de droit luxembourgeois immatriculée le 30 mai 1985, gérée par Henderson Management S.A. Tout investissement devra être effectué uniquement sur la base des informations contenues dans le prospectus du Fonds (y compris les informations contenues dans les documents annexes correspondants), qui contient les restrictions d’investissement. Ce document ne constitue qu’un résumé et nous recommandons aux investisseurs potentiels de lire le prospectus du Fonds et le document d’informations clé pour l’investisseur avant d’effectuer tout investissement. Une copie du prospectus du Fonds et du document d’informations clé pour l’investisseur peut être obtenue auprès de Henderson Global Investors Limited en sa qualité de Gestionnaire d’Investissement et de Distributeur.

Publié par Janus Henderson Investors Janus Henderson Investors est le nom sous lequel Henderson Global Investors Limited (immatriculée sous le numéro 906355) (inscrite et immatriculée en Angleterre et au Pays de Galles et dont le siège social est sis au 201 Bishopsgate, Londres EC2M 3AE, et autorisée et réglementée par la Financial Conduct Authority) fournit des produits et services d’investissement.

Il est possible que cet appel soit enregistré pour notre protection mutuelle, pour des raisons réglémentaires ou afin d’améliorer notre qualité de service.

Nous vous rappelons que les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Les données de performance ne tiennent pas compte des commissions et des frais engagés lors de l’achat et de la cession de parts. La valeur d’un investissement et ses rendements peuvent augmenter ou diminuer et vous pourriez ne pas récupérer l’intégralité du montant investi à l’origine. Les hypothèses retenues en matière fiscale peuvent être modifiées si la législation change, et le montant de l’exonération fiscale (le cas échéant) dépendra de chaque cas individuel. Pour tout investissement effectué par le biais d’un intermédiaire, nous vous recommandons de contacter ce-dernier directement, les frais, performances et les termes et conditions dépendant de chaque cas individuel.

Aucune des informations contenues dans ce document ne constitue ni ne doit être interprétée comme une recommandation. Le présent document ne constitue pas une recommandation quant à la vente ou l’achat d’un placement quelconque. Il ne constitue pas un contrat quant à la vente ou l’achat d’un placement quelconque.

Le Fonds est un organisme de placements collectifs autorisé à des fins promotionnelles au Royaume-Uni. Nous attirons l’attention des investisseurs potentiels au Royaume-Uni sur le fait que toutes, ou la plupart, des protections offertes par la réglementation au Royaume-Uni ne s’appliquent pas à un investissement réalisé dans le Fonds et que ledit investissement ne donnera lieu à aucune compensation au titre du Système d’Indemnisation pour les Services Financiers du Royaume-Uni (United Kingdom Financial Services Compensation Scheme).

Le prospectus du Fonds et le document d’informations clé pour l’investisseur sont disponibles en anglais, français, allemand et italien. Les statuts, les rapports annuels et semi-annuels sont disponibles en anglais. Le document d'informations clé pour l'investisseur est également disponible en espagnol. Une copie de ces documents peut être obtenue gratuitement sur demande auprès des bureaux locaux de Janus Henderson Investors: 201 Bishopsgate, Londres, EC2M 3AE pour les investisseurs anglais, suédois et scandinaves; Via Dante 14, 20121 Milan, Italie pour les investisseurs italiens et Roemer Visscherstraat 43-45, 1054 EW Amsterdam, Pays-Bas pour les investisseurs hollandais; et l’Agent Payeur autrichien du Fonds, Raiffeisen Bank International AG, Am Stadtpark 9, A-1030 Vienne; l’Agent Payeur français du Fonds, BNP Paribas Securities Services, 3, rue d’Antin, 75002 Paris; l’Agent d’Information allemand du Fonds, Marcard, Stein & Co, Ballindamm 36, 20095 Hambourg; le Prestataire de services financiers belge du Fonds, CACEIS Belgium S.A., Avenue du Port 86 C b320, B-1000 Bruxelles; le Représentant espagnol du Fonds, Allfunds Bank S.A. Estafeta, 6 Complejo Plaza de la Fuente, La Moraleja, Alcobendas 28109 Madrid; le Représentant de Singapour du Fonds, Janus Henderson Investors (Singapore) Limited, 138 Market Street #34-03/04 CapitaGreen, Singapour 048946; ou le Représentant suisse du Fonds, BNP Paribas Securities Services, Paris, succursale de Zurich, Selnaustrasse 16, 8002 Zurich qui est également l’Agent Payeur suisse. RBC Investor Services Trust Hong Kong Limited, une filiale du partenariat de la société de portefeuille du Royaume-Uni RBC Investor Services Limited, 51/F Central Plaza, 18 Harbour Road, Wanchai, Hong Kong, Tel: +852 2978 5656 est le Représentant du Fonds à Hong Kong.

Risques spécifiques

  • Les actions peuvent perdre rapidement de la valeur et impliquent généralement des niveaux de risques plus élevés que les obligations ou les instruments du marché monétaire. La valeur de votre placement peut par conséquent chuter.
  • Ce fonds est uniquement destiné à être utilisé comme l'un des composants d'un portefeuille diversifié. Les investisseurs doivent évaluer avec soin la portion de leur portefeuille qu'ils souhaitent investir sur ce fonds.
  • Le Fonds peut perdre de l’argent si une contrepartie avec laquelle il négocie devient incapable ou refuse d’honorer ses obligations envers lui.
  • Votre investissement, ainsi que tout bénéfice en découlant, peut prendre ou perdre de la valeur en raison des fluctuations auxquelles les taux de change sont soumis.
  • Si le Fonds ou une catégorie d’actions donnée du Fonds cherche à réduire les risques (comme les fluctuations de change), les mesures prises à cet effet peuvent être inefficaces, inapplicables ou néfastes.
  • ​La valeur du Fonds peut baisser s’il est soumis à une exposition concentrée à un secteur fortement affecté par un événement négatif.
  • Tous les titres peuvent devenir difficiles à valoriser ou à céder au prix ou au moment désiré, ce qui augmente le risque de pertes.
  • ​Le Fonds peut investir dans des fonds d’investissement immobilier pouvant impliquer des risques différents de ceux associés à un investissement direct dans les actifs sous-jacents. Ces organismes peuvent accroître le risque en raison de facteurs tels que la restriction des retraits ou une régulation moins stricte. La valeur de votre placement peut par conséquent chuter.

Notation du risque

Janus Henderson Horizon Global Property Equities Fund

Le Janus Henderson Horizon Fund (le « Fonds ») est une SICAV de droit luxembourgeois immatriculée le 30 mai 1985, gérée par Henderson Management S.A. Tout investissement devra être effectué uniquement sur la base des informations contenues dans le prospectus du Fonds (y compris les informations contenues dans les documents annexes correspondants), qui contient les restrictions d’investissement. Ce document ne constitue qu’un résumé et nous recommandons aux investisseurs potentiels de lire le prospectus du Fonds et le document d’informations clé pour l’investisseur avant d’effectuer tout investissement. Une copie du prospectus du Fonds et du document d’informations clé pour l’investisseur peut être obtenue auprès de Henderson Global Investors Limited en sa qualité de Gestionnaire d’Investissement et de Distributeur.

Publié par Janus Henderson Investors Janus Henderson Investors est le nom sous lequel Henderson Global Investors Limited (immatriculée sous le numéro 906355) (inscrite et immatriculée en Angleterre et au Pays de Galles et dont le siège social est sis au 201 Bishopsgate, Londres EC2M 3AE, et autorisée et réglementée par la Financial Conduct Authority) fournit des produits et services d’investissement.

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Aucune des informations contenues dans ce document ne constitue ni ne doit être interprétée comme une recommandation. Le présent document ne constitue pas une recommandation quant à la vente ou l’achat d’un placement quelconque. Il ne constitue pas un contrat quant à la vente ou l’achat d’un placement quelconque.

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Le prospectus du Fonds et le document d’informations clé pour l’investisseur sont disponibles en anglais, français, allemand et italien. Les statuts, les rapports annuels et semi-annuels sont disponibles en anglais. Le document d'informations clé pour l'investisseur est également disponible en espagnol. Une copie de ces documents peut être obtenue gratuitement sur demande auprès des bureaux locaux de Janus Henderson Investors: 201 Bishopsgate, Londres, EC2M 3AE pour les investisseurs anglais, suédois et scandinaves; Via Dante 14, 20121 Milan, Italie pour les investisseurs italiens et Roemer Visscherstraat 43-45, 1054 EW Amsterdam, Pays-Bas pour les investisseurs hollandais; et l’Agent Payeur autrichien du Fonds, Raiffeisen Bank International AG, Am Stadtpark 9, A-1030 Vienne; l’Agent Payeur français du Fonds, BNP Paribas Securities Services, 3, rue d’Antin, 75002 Paris; l’Agent d’Information allemand du Fonds, Marcard, Stein & Co, Ballindamm 36, 20095 Hambourg; le Prestataire de services financiers belge du Fonds, CACEIS Belgium S.A., Avenue du Port 86 C b320, B-1000 Bruxelles; le Représentant espagnol du Fonds, Allfunds Bank S.A. Estafeta, 6 Complejo Plaza de la Fuente, La Moraleja, Alcobendas 28109 Madrid; le Représentant de Singapour du Fonds, Janus Henderson Investors (Singapore) Limited, 138 Market Street #34-03/04 CapitaGreen, Singapour 048946; ou le Représentant suisse du Fonds, BNP Paribas Securities Services, Paris, succursale de Zurich, Selnaustrasse 16, 8002 Zurich qui est également l’Agent Payeur suisse. RBC Investor Services Trust Hong Kong Limited, une filiale du partenariat de la société de portefeuille du Royaume-Uni RBC Investor Services Limited, 51/F Central Plaza, 18 Harbour Road, Wanchai, Hong Kong, Tel: +852 2978 5656 est le Représentant du Fonds à Hong Kong.

Risques spécifiques

  • Les actions peuvent perdre rapidement de la valeur et impliquent généralement des niveaux de risques plus élevés que les obligations ou les instruments du marché monétaire. La valeur de votre placement peut par conséquent chuter.
  • Ce fonds est uniquement destiné à être utilisé comme l'un des composants d'un portefeuille diversifié. Les investisseurs doivent évaluer avec soin la portion de leur portefeuille qu'ils souhaitent investir sur ce fonds.
  • Le Fonds peut perdre de l’argent si une contrepartie avec laquelle il négocie devient incapable ou refuse d’honorer ses obligations envers lui.
  • Votre investissement, ainsi que tout bénéfice en découlant, peut prendre ou perdre de la valeur en raison des fluctuations auxquelles les taux de change sont soumis.
  • Si le Fonds ou une catégorie d’actions donnée du Fonds cherche à réduire les risques (comme les fluctuations de change), les mesures prises à cet effet peuvent être inefficaces, inapplicables ou néfastes.
  • ​La valeur du Fonds peut baisser s’il est soumis à une exposition concentrée à un secteur fortement affecté par un événement négatif.
  • Tous les titres peuvent devenir difficiles à valoriser ou à céder au prix ou au moment désiré, ce qui augmente le risque de pertes.
  • ​Le Fonds peut investir dans des fonds d’investissement immobilier pouvant impliquer des risques différents de ceux associés à un investissement direct dans les actifs sous-jacents. Ces organismes peuvent accroître le risque en raison de facteurs tels que la restriction des retraits ou une régulation moins stricte. La valeur de votre placement peut par conséquent chuter.

Notation du risque

Janus Henderson Horizon Pan European Property Equities Fund

Le Janus Henderson Horizon Fund (le « Fonds ») est une SICAV de droit luxembourgeois immatriculée le 30 mai 1985, gérée par Henderson Management S.A. Tout investissement devra être effectué uniquement sur la base des informations contenues dans le prospectus du Fonds (y compris les informations contenues dans les documents annexes correspondants), qui contient les restrictions d’investissement. Ce document ne constitue qu’un résumé et nous recommandons aux investisseurs potentiels de lire le prospectus du Fonds et le document d’informations clé pour l’investisseur avant d’effectuer tout investissement. Une copie du prospectus du Fonds et du document d’informations clé pour l’investisseur peut être obtenue auprès de Henderson Global Investors Limited en sa qualité de Gestionnaire d’Investissement et de Distributeur.

Publié par Janus Henderson Investors Janus Henderson Investors est le nom sous lequel Henderson Global Investors Limited (immatriculée sous le numéro 906355) (inscrite et immatriculée en Angleterre et au Pays de Galles et dont le siège social est sis au 201 Bishopsgate, Londres EC2M 3AE, et autorisée et réglementée par la Financial Conduct Authority) fournit des produits et services d’investissement.

Il est possible que cet appel soit enregistré pour notre protection mutuelle, pour des raisons réglémentaires ou afin d’améliorer notre qualité de service.

Nous vous rappelons que les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Les données de performance ne tiennent pas compte des commissions et des frais engagés lors de l’achat et de la cession de parts. La valeur d’un investissement et ses rendements peuvent augmenter ou diminuer et vous pourriez ne pas récupérer l’intégralité du montant investi à l’origine. Les hypothèses retenues en matière fiscale peuvent être modifiées si la législation change, et le montant de l’exonération fiscale (le cas échéant) dépendra de chaque cas individuel. Pour tout investissement effectué par le biais d’un intermédiaire, nous vous recommandons de contacter ce-dernier directement, les frais, performances et les termes et conditions dépendant de chaque cas individuel.

Aucune des informations contenues dans ce document ne constitue ni ne doit être interprétée comme une recommandation. Le présent document ne constitue pas une recommandation quant à la vente ou l’achat d’un placement quelconque. Il ne constitue pas un contrat quant à la vente ou l’achat d’un placement quelconque.

Le Fonds est un organisme de placements collectifs autorisé à des fins promotionnelles au Royaume-Uni. Nous attirons l’attention des investisseurs potentiels au Royaume-Uni sur le fait que toutes, ou la plupart, des protections offertes par la réglementation au Royaume-Uni ne s’appliquent pas à un investissement réalisé dans le Fonds et que ledit investissement ne donnera lieu à aucune compensation au titre du Système d’Indemnisation pour les Services Financiers du Royaume-Uni (United Kingdom Financial Services Compensation Scheme).

Le prospectus du Fonds et le document d’informations clé pour l’investisseur sont disponibles en anglais, français, allemand et italien. Les statuts, les rapports annuels et semi-annuels sont disponibles en anglais. Le document d'informations clé pour l'investisseur est également disponible en espagnol. Une copie de ces documents peut être obtenue gratuitement sur demande auprès des bureaux locaux de Janus Henderson Investors: 201 Bishopsgate, Londres, EC2M 3AE pour les investisseurs anglais, suédois et scandinaves; Via Dante 14, 20121 Milan, Italie pour les investisseurs italiens et Roemer Visscherstraat 43-45, 1054 EW Amsterdam, Pays-Bas pour les investisseurs hollandais; et l’Agent Payeur autrichien du Fonds, Raiffeisen Bank International AG, Am Stadtpark 9, A-1030 Vienne; l’Agent Payeur français du Fonds, BNP Paribas Securities Services, 3, rue d’Antin, 75002 Paris; l’Agent d’Information allemand du Fonds, Marcard, Stein & Co, Ballindamm 36, 20095 Hambourg; le Prestataire de services financiers belge du Fonds, CACEIS Belgium S.A., Avenue du Port 86 C b320, B-1000 Bruxelles; le Représentant espagnol du Fonds, Allfunds Bank S.A. Estafeta, 6 Complejo Plaza de la Fuente, La Moraleja, Alcobendas 28109 Madrid; le Représentant de Singapour du Fonds, Janus Henderson Investors (Singapore) Limited, 138 Market Street #34-03/04 CapitaGreen, Singapour 048946; ou le Représentant suisse du Fonds, BNP Paribas Securities Services, Paris, succursale de Zurich, Selnaustrasse 16, 8002 Zurich qui est également l’Agent Payeur suisse. RBC Investor Services Trust Hong Kong Limited, une filiale du partenariat de la société de portefeuille du Royaume-Uni RBC Investor Services Limited, 51/F Central Plaza, 18 Harbour Road, Wanchai, Hong Kong, Tel: +852 2978 5656 est le Représentant du Fonds à Hong Kong.

Risques spécifiques

  • Les actions peuvent perdre rapidement de la valeur et impliquent généralement des niveaux de risques plus élevés que les obligations ou les instruments du marché monétaire. La valeur de votre placement peut par conséquent chuter.
  • Ce fonds est uniquement destiné à être utilisé comme l'un des composants d'un portefeuille diversifié. Les investisseurs doivent évaluer avec soin la portion de leur portefeuille qu'ils souhaitent investir sur ce fonds.
  • Le Fonds peut perdre de l’argent si une contrepartie avec laquelle il négocie devient incapable ou refuse d’honorer ses obligations envers lui.
  • Votre investissement, ainsi que tout bénéfice en découlant, peut prendre ou perdre de la valeur en raison des fluctuations auxquelles les taux de change sont soumis.
  • Si le Fonds ou une catégorie d’actions donnée du Fonds cherche à réduire les risques (comme les fluctuations de change), les mesures prises à cet effet peuvent être inefficaces, inapplicables ou néfastes.
  • ​La valeur du Fonds peut baisser s’il est soumis à une exposition concentrée à un secteur fortement affecté par un événement négatif.
  • Tous les titres peuvent devenir difficiles à valoriser ou à céder au prix ou au moment désiré, ce qui augmente le risque de pertes.
  • ​Le Fonds peut investir dans des fonds d’investissement immobilier pouvant impliquer des risques différents de ceux associés à un investissement direct dans les actifs sous-jacents. Ces organismes peuvent accroître le risque en raison de facteurs tels que la restriction des retraits ou une régulation moins stricte. La valeur de votre placement peut par conséquent chuter.

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