Chart to Watch: i REIT quotati, tra percezione e realtà
Secondo il Gestore di portafoglio Greg Kuhl, in questo momento gli investitori dovrebbero considerare più attentamente i REIT quotati, che possono offrire una minore volatilità e una migliore visibilità degli utili rispetto ai titoli azionari nel loro insieme.
![Greg Kuhl, CFA](https://www.janushenderson.com/wp-content/uploads/sites/4/Kuhl_Greg_150x150.png?w=150")
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In sintesi
- Dopo aver evitato questa asset class a causa dei bruschi cali del 2022 e averli erroneamente associati ai REIT privati, alcuni dei quali sono ancora in difficoltà, gli investitori potrebbero infatti sottovalutare l'attuale forza e stabilità dei REIT quotati.
- I REIT statunitensi quotati in borsa stanno ancora una volta svolgendo il loro ruolo, fornendo rendimenti sani e entrate prevedibili.
- I REIT quotati hanno dimostrato di poter offrire una minore volatilità e una migliore visibilità degli utili rispetto ai titoli azionari nel loro insieme, come dimostrano i flussi di cassa prevedibili e la resilienza dell'asset class durante la turbolenta stagione degli utili del primo trimestre del 2025.
Fonte: ricerca BofA e Citi, analisi di Janus Henderson Investors, al 15 maggio 2025. Le performance passate non sono indicative dei rendimenti futuri.
Se un albero cade nella foresta…
A nostro avviso, il compito degli investment trust immobiliari (REIT) in un portafoglio è di fornire rendimenti sani, reddito e diversificazione rispetto ai titoli azionari tradizionali. Come quando ci chiediamo se un albero che cade in una foresta faccia davvero rumore, se non c'è nessuno che possa sentirlo, possiamo dire che i REIT sono tornati a "fare il loro lavoro" se la loro asset class sembra essere stata dimenticata da molti investitori?
Riteniamo che la maggior parte degli investitori pensi ancora al 2022, anno in cui i REIT quotati hanno subito un ribasso del 30% in circa sei mesi, in risposta ai rapidi aumenti dei tassi d'interesse da parte della Federal Reserve. Oppure confonde i REIT quotati, che hanno "assorbito i colpi" tre anni fa e ora "funzionano", con i REIT non quotati, alcuni dei quali stanno ancora subendo svalutazioni o rimangono soggetti a limiti sui riscatti. In effetti, i REIT statunitensi hanno generato rendimenti positivi in tre dei quattro anni post-COVID, con il 7,6% annualizzato dal 2021 al 2024.1
Ma in che modo i REIT "funzionano" oggi? Per fornire un paio di dati recenti, i REIT statunitensi hanno registrato un rendimento di circa il 9% nei 12 mesi terminati il 30 giugno 2025,2, una performance che riteniamo molto positiva e in linea con l'andamento a lungo termine dell'asset class. Gli ultimi dodici mesi hanno evidenziato una certa volatilità, ma in questo arco di tempo i REIT statunitensi hanno registrato una volatilità inferiore di quasi 200 bp rispetto all'S&P 500 Index (16,5% contro 18,6%) e hanno sperimentato un ribasso massimo del 14% contro quasi il 17% del mercato azionario nel suo insieme.3
La capacità dei REIT statunitensi di superare la turbolenta stagione degli utili del primo trimestre del 2025 è la prova tangibile dei meriti di questa asset class. Il ciclo di reporting degli utili del primo trimestre del 2025 ha seguito immediatamente il "Liberation Day" del Presidente Trump. Di fronte all'incertezza, molte aziende del mercato azionario hanno ridotto o ritirato le loro previsioni per l'esercizio 2025. I REIT generano entrate dalla riscossione degli affitti, in genere legati a contratti di locazione a lungo termine, che si traducono in flussi di reddito costanti, solitamente prevedibili con un elevato livello di sicurezza. Il modello REIT offre una visibilità così forte che circa il 36% dei REIT statunitensi quotati ha aumentato le proprie previsioni, mentre solo il 3% le ha ridimensionate. Nessun REIT ha ritirato le proprie previsioni. Riteniamo che questo la dica lunga sulla prevedibilità dei flussi di cassa dei REIT rispetto al capitale azionario in generale.
1,2,3 Bloomberg. Rendimenti totali annualizzati dei REIT statunitensi (FNRE), in USD, dal 2021 al 2024; FNRE rispetto al mercato azionario nel suo insieme (S&P 500), in USD, nei 12 mesi fino al 30 giugno 2025. Le performance passate non predicono i rendimenti futuri. FTSE Nareit Equity REITs Index (FNRE): è l'indice rappresentativo dei titoli quotati nel settore immobiliare commerciale nell'intera economia statunitense, esclusi i REIT del legname e delle infrastrutture. S&P 500® Index riflette la performance dei titoli azionari statunitensi a grande capitalizzazione e rappresenta l'andamento generale del mercato azionario statunitense.
Punto base: un punto base equivale a 1/100 di punto percentuale. 1 pb = 0,01%, 100 pb = 1%.
Ribasso massimo: misura la percentuale di potenziale ribasso più significativa (differenza tra il prezzo più alto e quello più basso) del valore di un portafoglio o di un titolo in un periodo di tempo specifico.
Volatilità: la rapidità e l'ampiezza delle oscillazioni positive o negative del prezzo di un portafoglio, un titolo o un indice di mercato. Se il prezzo oscilla verso l'alto o verso il basso con movimenti ampi ha un'alta volatilità. Se il prezzo si muove più lentamente e in misura minore ha una volatilità inferiore. Più alta è la volatilità, maggiore è il rischio dell'investimento.
Informazioni importanti
I REIT o Real Estate Investment Trusts investono in immobili, attraverso la proprietà diretta di beni immobiliari, azioni immobiliari o mutui ipotecari. Essendo quotati in borsa, i REIT sono solitamente molto liquidi e scambiati come azioni.
I titoli immobiliari, compresi i Real Estate Investment Trusts (REIT), sono sensibili alle variazioni dei valori immobiliari e dei redditi da locazione, alle imposte sulla proprietà, ai tassi di interesse, ai requisiti fiscali e normativi, alla domanda e all'offerta, nonché all'abilità gestionale e all'affidabilità creditizia della società. Inoltre, i REIT potrebbero non riuscire a beneficiare di determinati benefici fiscali o esenzioni dalla registrazione, il che potrebbe produrre conseguenze economiche negative.
Queste sono le opinioni dell'autore al momento della pubblicazione e possono differire da quelle di altri individui/team di Janus Henderson Investors. I riferimenti a singoli titoli non costituiscono una raccomandazione all'acquisto, alla vendita o alla detenzione di un titolo, di una strategia d'investimento o di un settore di mercato e non devono essere considerati redditizi. Janus Henderson Investors, le sue affiliate o i suoi dipendenti possono avere un’esposizione nei titoli citati.
Le performance passate non sono indicative dei rendimenti futuri. Tutti i dati dei rendimenti includono sia il reddito che le plusvalenze o le eventuali perdite ma sono al lordo dei costi delle commissioni dovuti al momento dell'emissione.
Le informazioni contenute in questo articolo non devono essere intese come una guida all'investimento.
Non vi è alcuna garanzia che le tendenze passate continuino o che le previsioni si realizzino.
Comunicazione di Marketing.
Informazioni importanti
Si prega di leggere attentamente le seguenti informazioni sui fondi citati in questo articolo.
- Le azioni/quote possono perdere valore rapidamente e di norma implicano rischi più elevati rispetto alle obbligazioni o agli strumenti del mercato monetario. Di conseguenza il valore del proprio investimento potrebbe diminuire.
- Le azioni di società a piccola e media capitalizzazione possono presentare una maggiore volatilità rispetto a quelle di società più ampie e talvolta può essere difficile valutare o vendere tali azioni al momento e al prezzo desiderati, il che aumenta il rischio di perdite.
- Il Fondo si concentra su determinati settori o temi d’investimento e potrebbe risentire pesantemente di fattori quali eventuali variazioni ai regolamenti governativi, una maggiore competizione nei prezzi, progressi tecnologici ed altri eventi negativi.
- Questo Fondo può avere un portafoglio particolarmente concentrato rispetto al suo universo di investimento o altri fondi del settore. Un evento sfavorevole riguardante anche un numero ridotto di posizioni potrebbe creare una notevole volatilità o perdite consistenti per il Fondo.
- Il Fondo investe in fondi d’investimento immobiliari (REIT) e altre società o fondi impegnati nell’investimento immobiliare, che comportano rischi maggiori di quelli associati all’investimento immobiliare diretto. In particolare, i REIT possono essere soggetti a normative meno rigide di quelle del Fondo stesso e possono registrare una maggiore volatilità delle rispettive attività sottostanti.
- Il Fondo potrebbe usare derivati al fine di ridurre il rischio o gestire il portafoglio in modo più efficiente. Ciò, tuttavia, comporta rischi aggiuntivi, in particolare il rischio che la controparte del derivato non adempia i suoi obblighi contrattuali.
- Qualora il Fondo detenga attivi in valute diverse da quella di base del Fondo o l'investitore detenga azioni o quote in un'altra valuta (in assenza di "copertura"), il valore dell'investimento potrebbe subire le oscillazioni del tasso di cambio.
- Se il Fondo, o una classe di azioni con copertura, intende attenuare le fluttuazioni del tasso di cambio tra la valuta di denominazione e la valuta di base, la stessa strategia di copertura potrebbe generare un effetto positivo o negativo sul valore del Fondo, a causa delle differenze di tasso d'interesse a breve termine tra le due valute.
- I titoli del Fondo potrebbero diventare difficili da valutare o da vendere al prezzo e con le tempistiche desiderati, specie in condizioni di mercato estreme con il prezzo delle attività in calo, aumentando il rischio di perdite sull'investimento.
- Le spese correnti possono essere prelevate, in tutto o in parte, dal capitale, il che potrebbe erodere il capitale o ridurne il potenziale di crescita.
- Il Fondo potrebbe perdere denaro se una controparte con la quale il Fondo effettua scambi non fosse più intenzionata ad adempiere ai propri obblighi, o a causa di un errore o di un ritardo nei processi operativi o di una negligenza di un fornitore terzo.
- Oltre al reddito, questa classe di azioni può distribuire plusvalenze di capitale realizzate e non realizzate e il capitale inizialmente investito. Sono dedotti dal capitale anche commissioni, oneri e spese. Entrambi i fattori possono comportare l’erosione del capitale e un potenziale ridotto di crescita del medesimo. Si richiama l’attenzione degli investitori anche sul fatto che le distribuzioni di tale natura possono essere trattate (e quindi imponibili) come reddito, secondo la legislazione fiscale locale.
Rischi specifici
- Le azioni/quote possono perdere valore rapidamente e di norma implicano rischi più elevati rispetto alle obbligazioni o agli strumenti del mercato monetario. Di conseguenza il valore del proprio investimento potrebbe diminuire.
- Le azioni di società a piccola e media capitalizzazione possono presentare una maggiore volatilità rispetto a quelle di società più ampie e talvolta può essere difficile valutare o vendere tali azioni al momento e al prezzo desiderati, il che aumenta il rischio di perdite.
- Il Fondo si concentra su determinati settori o temi d’investimento e potrebbe risentire pesantemente di fattori quali eventuali variazioni ai regolamenti governativi, una maggiore competizione nei prezzi, progressi tecnologici ed altri eventi negativi.
- Il Fondo investe in fondi d’investimento immobiliari (REIT) e altre società o fondi impegnati nell’investimento immobiliare, che comportano rischi maggiori di quelli associati all’investimento immobiliare diretto. In particolare, i REIT possono essere soggetti a normative meno rigide di quelle del Fondo stesso e possono registrare una maggiore volatilità delle rispettive attività sottostanti.
- Il Fondo potrebbe usare derivati al fine di conseguire il suo obiettivo d'investimento. Ciò potrebbe determinare una "leva", che potrebbe amplificare i risultati dell'investimento, e le perdite o i guadagni per il Fondo potrebbero superare il costo del derivato. I derivati comportano rischi aggiuntivi, in particolare il rischio che la controparte del derivato non adempia ai suoi obblighi contrattuali.
- Qualora il Fondo detenga attivi in valute diverse da quella di base del Fondo o l'investitore detenga azioni o quote in un'altra valuta (in assenza di "copertura"), il valore dell'investimento potrebbe subire le oscillazioni del tasso di cambio.
- Se il Fondo, o una classe di azioni con copertura, intende attenuare le fluttuazioni del tasso di cambio tra la valuta di denominazione e la valuta di base, la stessa strategia di copertura potrebbe generare un effetto positivo o negativo sul valore del Fondo, a causa delle differenze di tasso d'interesse a breve termine tra le due valute.
- I titoli del Fondo potrebbero diventare difficili da valutare o da vendere al prezzo e con le tempistiche desiderati, specie in condizioni di mercato estreme con il prezzo delle attività in calo, aumentando il rischio di perdite sull'investimento.
- Le spese correnti possono essere prelevate, in tutto o in parte, dal capitale, il che potrebbe erodere il capitale o ridurne il potenziale di crescita.
- Il Fondo potrebbe perdere denaro se una controparte con la quale il Fondo effettua scambi non fosse più intenzionata ad adempiere ai propri obblighi, o a causa di un errore o di un ritardo nei processi operativi o di una negligenza di un fornitore terzo.
- Oltre al reddito, questa classe di azioni può distribuire plusvalenze di capitale realizzate e non realizzate e il capitale inizialmente investito. Sono dedotti dal capitale anche commissioni, oneri e spese. Entrambi i fattori possono comportare l’erosione del capitale e un potenziale ridotto di crescita del medesimo. Si richiama l’attenzione degli investitori anche sul fatto che le distribuzioni di tale natura possono essere trattate (e quindi imponibili) come reddito, secondo la legislazione fiscale locale.
Rischi specifici
3 minuti di lettura
In sintesi
- Dopo aver evitato questa asset class a causa dei bruschi cali del 2022 e averli erroneamente associati ai REIT privati, alcuni dei quali sono ancora in difficoltà, gli investitori potrebbero infatti sottovalutare l'attuale forza e stabilità dei REIT quotati.
- I REIT statunitensi quotati in borsa stanno ancora una volta svolgendo il loro ruolo, fornendo rendimenti sani e entrate prevedibili.
- I REIT quotati hanno dimostrato di poter offrire una minore volatilità e una migliore visibilità degli utili rispetto ai titoli azionari nel loro insieme, come dimostrano i flussi di cassa prevedibili e la resilienza dell'asset class durante la turbolenta stagione degli utili del primo trimestre del 2025.