Inflazione e azioni immobiliari

I gestori di portafogli di azioni immobiliari Guy Barnard, Tim Gibson e Greg Kuhl discutono dell’impatto delle crescenti attese circa inflazione e tassi di interesse sul real estate quotato.

In sintesi

• Le attese del mercato in merito a inflazione e tassi di interesse crescono in concomitanza con la ripresa dalla crisi di COVID.
• Di norma c’è una correlazione positiva fra i rendimenti delle azioni immobiliari e l’aumento delle attese inflazionistiche nel lungo periodo.
• Attualmente il real estate quotato presenta valutazioni interessanti, offre crescita strutturale e di lungo periodo e si è anche rivelato una buona protezione contro l’inflazione.

L’inflazione resta all’ordine del giorno e probabilmente a ragione. Terminato il trend ribassista iniziato nel 1980, in cui in base ai dati OCSE è diminuita dal 15% al 2% degli ultimi dieci anni, ora l’inflazione è di nuovo in aumento.

Che cosa implica questo incremento per l’azionario immobiliare e quali sono le conseguenze del rialzo dei rendimenti obbligazionari?

Un punto di svolta

Di recente la Bank of America (BofA) ha dichiarato che “siamo probabilmente a un punto di svolta di inflazione e tassi di interesse e dopo 40 anni il mercato toro delle obbligazioni è finito”.¹ Il giudizio della banca di investimento si basa sulle misure di sostegno senza precedenti varate dai governi di tutto il mondo, destinate ad alimentare le pressioni inflazionistiche.

Si tratta di un’affermazione piuttosto importante e, anche se solo il tempo ci dirà se è corretta, di recente abbiamo assistito a un rialzo nelle attese inflazionistiche e dei tassi di interesse / dei rendimenti dei Treasury USA a 10 anni.

Come sono andate le azioni del real estate?

"Per fortuna il rapporto tra attese inflazionistiche e azioni del real estate è meno netto e, tradizionalmente, esiste una correlazione positiva, cioè all’aumento delle attese inflazionistiche corrisponde un rialzo dei titoli immobiliari.Poiché tale rapporto vale per il lungo periodo, il real estate potrebbe beneficiare delle attese inflazionistiche più elevate." 

Ma perché l’immobiliare va bene quando l’inflazione sale? E l’alta marea solleva tutte le barche?

Si parla spesso del real estate come il “padrone di casa” dell’economia, poiché i suoi redditi dipendono dall’andamento della crescita congiunturale. Nelle fasi di ripresa economica solitamente i canoni di affitto e il valore degli asset sottostanti del real estate aumentano. I contratti di locazione sono sovente indicizzati all’inflazione tramite incrementi annuali oppure vengono aggiornati alla scadenza, come si evince dalla figura 2.

Occorre tuttavia operare una distinzione fra i vari segmenti del settore immobiliare. Quando si tratta di negoziare i canoni di affitto l’incremento dell’inflazione tende ad avere un effetto positivo più marcato sui segmenti che hanno potere di determinazione dei prezzi.

L’accelerazione dei trend del real estate favorita dalla crisi di COVID-19 ha penalizzato ad esempio centri commerciali locali e regionali e alberghi.  Tuttavia, altri segmenti hannobeneficiato dei forti trend di lungo periodo, come e-commerce, cloud computing e sviluppo demografico.  Gli immobili legati all’industria, alla logistica e alla tecnologia  (ripetitori o centri dati) sono verosimilmente tra i più favoriti. 

Non sappiamo l'esatta direzione né la potenza di inflazione e rendimenti obbligazionari, ma riteniamo sia sempre più difficile ignorare un’asset class che presenta valutazioni interessanti, offre crescita strutturale e di lungo periodo ed è in grado di proteggere efficacemente contro l’inflazione. 

 

Glossario: