JH Explorer a San Francisco: La Città d'Oro ha perso il suo lustro?

Un sondaggio sulla situazione abitativa in America condotto dall'Ufficio del Censimento degli Stati Uniti - pubblicato all'inizio di ottobre dal San Francisco Chronicle - mostra che l'8% della popolazione della città ha intenzione di trasferirsi nell'arco del prossimo anno; è la percentuale più alta di tutte le città degli Stati Uniti (a titolo di confronto, Chicago e New York si attestano rispettivamente al 5% e al 3%).¹ Anche i datori di lavoro se ne stanno andando: la disponibilità di spazi per uffici a San Francisco è aumentata dal 10% nel 2020 al 37,5% attuale. Si tratta di una variazione senza precedenti anche per un mercato con una storia consolidata di cicli "boom-crollo".² La città è spesso oggetto di articoli di cronaca con titoli come "San Francisco può salvarsi dalla spirale negativa?", che mettono in evidenza le sfide sociali legate a fattori come i senzatetto, l'uso di droghe, le malattie mentali, la criminalità di strada e l'alto costo della vita nella zona.³

Non tutti gli immobili sono uguali

Di recente ho trascorso diversi giorni a San Francisco e dintorni per acquisire una prospettiva su questo mercato immobiliare per certi aspetti controverso. Gli immobili commerciali sono costituiti da diversi tipi di proprietà, tutti con fondamentali di domanda e offerta unici e talvolta non correlati, e San Francisco lo rispecchia bene. Per molti dei tipi di immobili che abbiamo visitato, tra cui appartamenti, capannoni industriali e negozi suburbani, potremmo descrivere i fondamentali locali come variabili tra "sufficienti" e "buoni". Nel caso dei data centre appaiono anche migliori, quasi "ottimi". Come nella maggior parte degli Stati Uniti, però, il segmento degli uffici si distingue in negativo a San Francisco e nella Bay Area.

Potenziali opportunità nei REIT di uffici quotati, quando i fondamentali miglioreranno

I fondi immobiliari quotati in borsa (REIT) investiti in uffici con una forte esposizione a San Francisco, tra cui Kilroy Realty (KRC), Hudson Pacific Properties (HPP) e Paramount Group (PGRE), hanno visto un declino dei corsi azionari del 60-82% dai livelli pre-COVID e sottoperformato ampiamente i trust di uffici equivalenti e il settore dei REIT quotati in generale.⁴

Quando il sentiment è così negativo e i prezzi sono diminuiti così tanto, dobbiamo porci questa domanda: la situazione potrebbe rappresentare un'opportunità? Dopo molte considerazioni, il nostro team rimane cauto su questa nicchia del mercato dei REIT quotati, soprattutto per i motivi descritti di seguito.

• Pur riconoscendo che gli uffici di qualità tipicamente più elevata posseduti dai REIT quotati stanno andando molto meglio del mercato di San Francisco, la disponibilità di spazi sfitti o da subaffittare è troppo alta perché i proprietari diretti possano recuperare potere sui prezzi in tempi brevi.
• Anche se c'è qualche germoglio di ripresa per la domanda di uffici, grazie all'avanzata recente di nuove aziende legate all'AI che cercano spazi dove installarsi, è ancora molto presto. Le speranze di crescita della domanda in questo mercato degli uffici attualmente sembrano tutte riposte nell'AI. Questo ottimismo potrebbe rivelarsi fondato, ma vorremmo vedere ulteriori prove.
• Ci sono motivi per pensare che su certi aspetti critici la qualità della vita a San Francisco possa iniziare a migliorare, ma solo il tempo potrà dirlo. La città deve essere un luogo desiderabile dove vivere e lavorare, se vuole riconquistare la sua quota storica di domanda legata alla tecnologia.

Come sempre, il diligente lavoro sul campo è una parte importante del processo di investimento del nostro team. Siamo ben consapevoli del potenziale di boom legato alla tecnologia che esiste a San Francisco, ma cercheremo di approfittare di eventuali valutazioni scontate solo quando sarà più chiaro che i fondamentali stanno migliorando.

¹ SFGATE: More People Want To Leave San Francisco Than Any Other City, Survey Shows; 15 ottobre 2023.

² CBRE San Francisco/Silicon Valley Office Market Outlook.

³ Wall Street Journal, 13 agosto 2023.

⁴ Bloomberg, dal 14 febbraio 2020 al 13 ottobre 2023, performance totale in dollari USA. I riferimenti a singoli titoli non costituiscono una raccomandazione all'acquisto, alla vendita o alla detenzione di un titolo, di una strategia d'investimento o di un settore di mercato e non si deve presumere che i titoli menzionati saranno redditizi. Janus Henderson Investors, il suo consulente affiliato o i suoi dipendenti possono avere una posizione nei titoli citati.

INFORMAZIONI IMPORTANTI

Un REIT , acronimo di Real Estate Investment Trust, è un veicolo d'investimento che investe nel settore immobiliare attraverso la proprietà diretta di beni immobili, quote di partecipazione o ipoteche. Essendo quotati su una borsa valori, in genere i REIT sono molto liquidi e si scambiano come normali azioni.

I titoli immobiliari, compresi i Real Estate Investment Trusts (REIT), possono essere soggetti a rischi aggiuntivi quali rischi di tasso d'interesse, di gestione, fiscali, economici, ambientali e di concentrazione.