JH Explorer: ci sarà una riscossa in stile hollywoodiano per Los Angeles?

Il mercato immobiliare commerciale di Los Angeles si trova ad affrontare molteplici difficoltà. Di recente abbiamo visitato la città per la prima volta dopo i devastanti incendi di gennaio, incontrando proprietari immobiliari, investitori e broker immobiliari locali, per capire se la città mostrasse segni di ripresa. La "Città degli angeli" continua a essere una potenza culturale ed economica, ma gli eventi recenti hanno attirato un'attenzione ancora più marcata sul suo futuro. I leader locali si chiedono se la città riuscirà a mantenere il suo fascino per residenti e aziende e se, in assenza di importanti riforme politiche, i giorni migliori di L.A. non siano ormai alle sue spalle.

Los Angeles affronta gravi problemi economici e sociali

Sul campo, l'umore non potrebbe essere più negativo. La portata delle sfide è significativa e le problematiche sollevate spaziano dal deterioramento del sentiment delle imprese al declino dell'industria dell'intrattenimento, fino al dilagante fenomeno dei senzatetto, al costo degli alloggi e a un rigido contesto normativo e fiscale che impedisce la crescita dell'offerta di alloggi tanto necessaria. Anche l'emigrazione continua a rappresentare un ostacolo significativo alla crescita economica di Los Angeles, rendendola una delle aree metropolitane a crescita più lenta degli Stati Uniti. Nei cinque anni fino al 2024, la contea di Los Angeles ha perso quasi il 2,5% della sua popolazione e centinaia di aziende hanno trasferito le loro sedi fuori città.

I devastanti incendi e l'imminente rivoluzione dei dazi sembrano aver solo esacerbato le preoccupazioni già esistenti. Gli incendi boschivi hanno depresso l'attività economica, mentre l'incertezza legata ai dazi minaccia di congelare i processi decisionali aziendali.

Le devastazioni causate dagli incendi boschivi

Gli incendi di Los Angeles del gennaio 2025 sono stati i più distruttivi della storia della città. Il bilancio economico è stato impressionante: oltre 18.000 strutture distrutte, con danni e perdite economiche stimati in 250 miliardi di dollari, e una perdita di valore immobiliare pari a circa 40 miliardi di dollari.¹ L'impatto più evidente è stato lo sfollamento su larga scala della popolazione, con costi e tempistiche del processo di ricostruzione avvolti nell'incertezza.

Quali sono le implicazioni degli incendi di Los Angeles sul mercato immobiliare?

Finora, l'impatto sul mercato immobiliare commerciale e residenziale è stato limitato piuttosto alle aree più colpite, con oltre il 95% delle perdite immobiliari causate dagli incendi che riguardano abitazioni unifamiliari. ² La maggior parte delle famiglie sfollate ha affittato case più grandi o alloggiato in Airbnb per brevi periodi in città. È qui che il mercato degli affitti si è dimostrato più spietato, di fronte alla disperazione di chi cercava un alloggio, ed è qui che si sono acuiti i sospetti sui proprietari che adottano tattiche di "speculazioni sui prezzi".

In senso più ampio, tuttavia, l'impatto sul settore immobiliare residenziale di Los Angeles è stato limitato. A Pacific Palisades, il reddito familiare medio si aggirava intorno ai 200.000 dollari e il valore medio delle case era di 3,8 milioni di dollari. Viceversa, il settore tradizionale degli appartamenti è caratterizzato da affittuari più giovani ed è dominato da monolocali e appartamenti con una sola camera da letto. Gli affitti degli appartamenti sono aumentati solo dello 0,6% nel primo trimestre del 2025 rispetto all'anno scorso, ben al di sotto della media nazionale dell'1,1% ^.

Al di là dell'impatto a breve termine sul mercato residenziale, permane il timore concreto che, dopo gli incendi, molte famiglie e dirigenti di aziende semplicemente non faranno ritorno. Numerosi residenti che hanno perso la casa hanno trasferito le loro famiglie, e in alcuni casi anche i loro dipendenti, in vicine località balneari, dove le case costano meno e dove i bambini sono stati rapidamente iscritti alle scuole pubbliche. Alcuni hanno abbandonato definitivamente lo Stato, trasferendosi in Arizona o in Texas. Solo il tempo ci dirà se questo esodo sarà definitivo.

Anche l'ottimismo riguardo ai tempi della ricostruzione è limitato. Alcuni esperti ipotizzano un lasso di tempo superiore a cinque anni per il completo ripristino delle aree maggiormente colpite. Fra le ragioni addotte, ci sono i gravi danni arrecati alle infrastrutture, le difficoltà logistiche per la consegna dei materiali, il lento e arduo processo di approvazione dei permessi, l'elevata domanda di aziende di costruzione, la limitata disponibilità di manodopera e l'aumento dei costi edilizi. Un altro fattore negativo è l'instabilità del mercato assicurativo: in molti casi, i risarcimenti per i sinistri non riescono nemmeno a coprire i costi di ricostruzione. Inoltre, alcuni importanti assicuratori, come State Farm e Allstate, rifiutano ormai di firmare nuove polizze nelle aree ad alto rischio.

Un mercato degli uffici preoccupante

In un panorama in continua evoluzione, caratterizzato da una debole crescita economica e dal lavoro da remoto, non è un segreto che il settore degli uffici di Los Angeles sia messo a dura prova. In un mercato ben lontano dal fiorente contesto di un tempo, diverse recenti transazioni suggeriscono che il valore degli uffici sia crollato del 35-70% dall'inizio del 2020.

L'esito del nostro viaggio non lascia necessariamente presagire dei miglioramenti per il futuro. Sebbene Los Angeles non sia la sola città a doversi confrontare con la chiusura delle sedi di grandi aziende nei centri direzionali (CBD) dei centri cittadini, il “circolo vizioso” della città sembra notevolmente peggiore rispetto a quello di altre città limitrofe. In particolare, l'eccesso di offerta di spazi per uffici nel centro di Los Angeles non mostra segni di rallentamento: i vecchi e obsoleti edifici per uffici perdono inquilini e alcuni sono soggetti a pignoramento, data l'entità della distruzione di valore.

I problemi di Los Angeles sono particolarmente gravi, per vari motivi. La crisi dei senzatetto, di cui il centro di Los Angeles è l'epicentro, ci è stata più volte segnalata come un ostacolo fondamentale alla ripresa del settore uffici. Secondo USAFacts.org, nel 2024 la popolazione di senzatetto della città e della contea di Los Angeles, pari a oltre 70.000 persone, era la seconda tra le città degli Stati Uniti.

Anche le visite negli uffici della città rimangono ben al di sotto della media nazionale, attestandosi nell'ultimo anno su un modesto 50% rispetto al periodo pre-COVID. La sua vasta superficie cittadina e gli spostamenti frenetici nelle ore di punta rappresentano un ostacolo importante all'obbligo di RTO (ritorno in ufficio). A differenza di altre grandi città, Los Angeles non offre alternative credibili all'auto per recarsi al lavoro.

Poiché i principali motori dell'economia (in particolare i settori della tecnologia e dei media/intrattenimento) continuano a contrarsi e a ridimensionare la propria occupazione di uffici, per noi è ancora difficile essere costruttivi. A differenza di San Francisco, dove le speranze di un'imminente ripresa del settore sono riposte nell'espansione dell'AI, non è ancora chiaro quali possano essere i fattori che porteranno alla crescita della domanda di uffici a Los Angeles. Altri mercati, come New York e Boston, stanno invece assistendo a un rallentamento della riduzione degli spazi occupati e a un'attività molto più vivace fra i potenziali inquilini, mentre i mercati degli uffici della Sunbelt come Austin, Miami, Atlanta, Dallas e Charlotte continuano a beneficiare di trend demografici favorevoli e dei trasferimenti delle aziende.

A Los Angeles, la moltitudine di fattori negativi ha contribuito a un rialzo allarmante del tasso di disponibilità degli uffici (incluso gli spazi in subaffitto), pari al 28%, in aumento rispetto al 17% di inizio 2020 (Figura 3). Mentre alcune parti del mercato degli uffici di Los Angeles mostrano una certa tenuta, con aziende che si stanno trasferendo a ovest, in zone più sicure e vivaci come Culver City, Beverly Hills e Bel Air, la maggior parte delle imprese si sta semplicemente trasferendo, riducendo al tempo stesso in misura significativa la superficie occupata dagli uffici.

Le difficoltà di Hollywood rendono le prospettive anche meno costruttive

Anche l'industria dell'intrattenimento tradizionale, cuore pulsante della vita di Los Angeles, sta attraversando un periodo di grandi sconvolgimenti. Abbiamo visitato diversi importanti studi di produzione e teatri di posa a West Hollywood. Questi luoghi erano un tempo al centro di un'attività frenetica, grazie alle troupe cinematografiche e di produzione. Oggi, chi lavora nel settore descrive un futuro preoccupante. La produzione cinematografica locale è diminuita del 29% rispetto all'anno scorso, mentre la produzione televisiva è diminuita del 58% negli ultimi tre anni. Il numero di giornate di riprese prenotate nei teatri di posa è sceso da 127 nel 2022 a sole 11 quest'anno.⁴

Parte del problema sono i tagli alla spesa per lo streaming, a livello globale, ma la California sta anche perdendo quote di mercato per le riprese a favore di mercati a basso costo, che offrono incentivi fiscali più allettanti, come Georgia, Louisiana e New York. Una parte della produzione è stata addirittura trasferita in Canada e nel Regno Unito. I provider di streaming come Amazon, Disney, Warner Bros, Discovery e Paramount stanno sempre più spesso concentrando la produzione nei propri campus. Le loro domande di affitto dei teatri di posa di Los Angeles, un tempo pieni a causa del boom dei contenuti in streaming, sembrano ormai svanite. L'occupazione dei teatri di posa, in passato costantemente superiore al 90%, è ora crollata a un nuovo minimo del 63% nel 2024 ^.

Los Angeles tornerà a splendere?

L'economia di Los Angeles è certamente grande, dinamica e diversificata, ma l'industria dell'intrattenimento è considerata un pilastro delle prospettive di crescita della città. Ulteriori difficoltà del settore rappresenterebbero un grave ostacolo alla crescita economica, soprattutto se aggiunte alla lunga lista di ostacoli che già affliggono la città.

Le indagini condotte durante il viaggio hanno rafforzato la nostra visione meno costruttiva di Los Angeles, evidenziando la necessità di iniziative coraggiose per cambiare le cose. Ripensando alla celebre frase dell'ex governatore della California Arnold Schwarzenegger in Terminator, "Tornerò", un ritorno in auge di Hollywood potrebbe davvero essere la chiave per risollevare le sorti della città, giunta oggi a un bivio.

INFORMAZIONI IMPORTANTI

I REIT o Real Estate Investment Trusts investono in immobili, attraverso la proprietà diretta di beni immobiliari, azioni immobiliari o mutui ipotecari. Essendo quotati in borsa, i REIT sono solitamente molto liquidi e scambiati come azioni.

I titoli immobiliari, compresi i Real Estate Investment Trusts (REIT), sono sensibili alle variazioni dei valori immobiliari e dei redditi da locazione, alle imposte sulla proprietà, ai tassi di interesse, ai requisiti fiscali e normativi, alla domanda e all'offerta, nonché all'abilità gestionale e all'affidabilità creditizia della società. Inoltre, i REIT potrebbero non riuscire a beneficiare di determinati benefici fiscali o esenzioni dalla registrazione, il che potrebbe produrre conseguenze economiche negative.