Vastgoedaandelen: "Wat is er aan de hand? Iemand? Iemand?"

Er zijn dit jaar niet veel momenten van rust geweest voor beleggers, maar onlangs kwam er een. Toen hen werd gevraagd om de impact van tarieven uit te leggen, grepen economen naar het draaiboek van de Smoot-Hawley Tariff Act. Filmliefhebbers herinneren zich misschien een scène uit 'Ferris Bueller's Day Off', die niet alleen deze tarieven van 1930 noemt, maar ook gedeeltelijk samenvat hoe zowel Main Street als Wall Street zich op dit moment voelen: versuft en verward. Maar in tegenstelling tot de scène in de film waarin een leraar de tarieven probeert uit te leggen aan middelbare scholieren, vervelen beleggers zich zeker niet.

Wat is er aan de hand op de vastgoedaandelenmarkten?

Veilige havens waren aan de orde van de dag. Sinds de 'Bevrijdingsdag' van president Trump doen vooral goud en Europese staatsobligaties het goed in lokale valuta en zelfs nog beter in Amerikaanse dollars. Aan de andere kant zijn de Magnificent Seven en olie met ongeveer 10% gedaald.¹ Dit is allicht logisch gezien de momenteel zeer hoge waarderingen van de Magnificent Seven en gezien zorgen over de wereldwijde economische groei die de olieprijs naar beneden halen.

In vastgoed is het (gelukkig) wat rustiger geweest, en zoals we onlangs hebben geschreven, is dit uiteraard wat we hadden gehoopt te zien. In onze wereld van vastgoedaandelen hebben we trends gezien die vergelijkbaar zijn met die in de bredere aandelenmarkten, namelijk de Europese en Aziatische outperformance en de underperformance in de VS. Binnen de vastgoedtypes presteerden verhuurders met langere huurtermijnen en meer niet-discretionaire activa zoals gezondheidszorg en “net leases” beter dan economisch gevoeligere sectoren zoals hotels, winkels en kantoren.

Welke vragen moeten vastgoedbeleggers zich stellen?

Het antwoord op deze vraag ligt waarschijnlijk buiten de vastgoedwereld en is sterk afhankelijk van het beleid (en de tweets) van het Oval Office. Als zodanig is het doen van voorspellingen moeilijk en zijn ze mogelijk niet erg betrouwbaar. Een andere logische vraag die we ons kunnen stellen is: 'Welke patronen zien we en zullen die zich voortzetten?' Het lijkt erop dat er weinig vertraging zal zijn in termen van nieuwsstroom, zowel goed als slecht. Daarom zouden beleggers een veel breder scala aan uitkomsten moeten blijven verwachten en een veel grotere waarschijnlijkheid aan deze uitkomsten, zowel positieve als negatieve, moeten toekennen.

Een laatste vraag om over na te denken is: "Zijn de economische conventies in gevaar, en zo ja, welke?" Het is misschien nog te vroeg om deze vraag te beantwoorden, maar de markten wagen zich er al aan, waarbij de rol van Amerikaanse activa als veilige haven en meer recentelijk de onafhankelijkheid van de Amerikaanse Federal Reserve centraal staat. Als deze normen worden verstoord, zal dat verstrekkende gevolgen hebben voor de beleggingen van alle beleggers. Als die blijven, kunnen er winstgevende kansen blijken te liggen in kwalitatief hoogwaardige, in de VS genoteerde bedrijven, ook in vastgoed, die de laatste tijd op grote schaal zijn verkocht.

Kunnen vastgoedaandelen hier antwoord op bieden?

Om deze vraag te beantwoorden, moeten we waarschijnlijk nog een laatste vraag stellen: 'Op welke beleggingskenmerken moeten we letten in deze (waarschijnlijk langdurig) volatiele omgeving?' We denken dat bedrijven met betere winstvooruitzichten en duurzame langetermijnactiva, zoals vastgoed, het waarschijnlijk beter zullen doen dan bedrijven die een kwartaalomzet voorspelden op basis van inputkosten en consumentenvraag, omdat deze elementen op dit ogenblik bijna onmogelijk te voorspellen zijn. Dat vastgoed de afgelopen periode van onrust inging met historische kortingen ten opzichte van bredere aandelen, biedt ook enig vertrouwen. Het analyseren van tarieven, fiscaal en monetair beleid en valuta's is moeilijker dan ooit. Daarom zijn binnenlandse inkomsten versus wereldwijde winsten een belangrijke overweging - in dit opzicht is onroerend goed een uiterst lokale bedrijfsactiviteit.

Maar we zullen niet immuun zijn. Als de wereldeconomie vertraagt, kan dit het vertrouwen van consumenten en bedrijven aantasten, waardoor de groei van de huurmarkt zal vertragen. Contractueel escalerende huurovereenkomsten kunnen dit echter helpen compenseren, net als de kans op lagere rentetarieven in deze onzekere omgeving. Zoals we eerder hebben gezien, zullen vastgoedtypes met meer cyclische huurcontracten en huurcontracten met korte duration ongetwijfeld meer negatieve gevolgen ondervinden, terwijl defensievere gebieden het beter zouden moeten doen. Managementvaardigheden en balansinzicht zullen waarschijnlijk ook naar voren komen. Als het ondernemers- en consumentensentiment verbetert, kunnen actieve beheerders van beursgenoteerd vastgoed hun portefeuilles herpositioneren naar vastgoedtypes die waarschijnlijk meer rendement zullen leveren naarmate de situatie normaliseert.

Op dit moment zijn er veel meer vragen dan antwoorden. Dit is frustrerend voor beleggers die in het verleden gewend waren aan een hogere mate van zekerheid, en die mogelijk zelfgenoegzaam worden over het feit dat centrale banken of overheden een vangnet bieden voor steeds hogere aandelenwaarderingen (ten koste van de relatieve waardering van vastgoedbeleggingsfondsen (REIT's) in de afgelopen jaren). Wij zijn van mening dat vastgoedaandelen antwoorden en oplossingen kunnen bieden op een aantal van deze vragen, en aangezien de heersende omstandigheden waarschijnlijk langer zullen aanhouden, is het misschien niet alleen Ferris Buller die een vrije dag kan gebruiken!

Diversificatie en voorspelbaarheid zullen cruciaal zijn

Er zijn altijd kansen in tijden van onrust. De voorzitter van de Amerikaanse Federal Reserve, Jerome Powell, beriep zich onlangs in een beleidstoespraak op 'de grote Chicagoan Ferris Bueller': "Het leven gaat vrij snel. Als je niet af en toe stopt en om je heen kijkt, zou je het kunnen missen." Wij denken dat de historisch aantrekkelijke relatieve waardering van beursgenoteerd vastgoed nu, in combinatie met een macro-omgeving die steeds onvoorspelbaarder wordt, dit nu een geschikt moment maakt voor beleggers om vastgoedaandelen te overwegen. Diversificatie en voorspelbaarheid werden door de markt ondergewaardeerd maar blijven waarschijnlijk van cruciaal belang – allocatie in vastgoedaandelen kan, volgens ons, beleggers deze twee belangrijke portefeuillekenmerken bieden.

¹ Bron: Bloomberg, Janus Henderson Investors, rendementsperiode van 2 april tot 22 april 2025. In het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst.

Belangrijke informatie

REIT's of vastgoedbeleggingsfondsen beleggen in vastgoed via het directe bezit van vastgoedactiva, vastgoedaandelen of hypotheken. Omdat ze genoteerd zijn aan een aandelenbeurs, zijn REIT’s meestal zeer liquide en worden ze verhandeld als aandelen.

Vastgoedeffecten, waaronder vastgoedbeleggingsfondsen (REIT's), zijn gevoelig voor veranderingen op het gebied van vastgoedwaarden en huurinkomsten, onroerendgoedbelasting, rentetarieven, fiscale en regelgevende vereisten, vraag en aanbod en de managementvaardigheden en kredietwaardigheid van het bedrijf. Daarnaast is het mogelijk dat REIT's niet in aanmerking komen voor bepaalde belastingvoordelen of registratievrijstellingen, wat nadelige economische gevolgen kan hebben.