房地产股票：“发生了什么事？有人知道吗？“有人知道吗？”

今年对投资者而言鲜有轻松时刻，但近期出现了一丝调剂。当被问及关税影响时，经济学家们援引了《斯穆特-霍利关税法》的历史经验。电影爱好者可能联想到《春天不是读书日》（Ferris Bueller’s Day Off）中提及1930年关税的场景，这不仅概括了当前主街与华尔街的普遍感受——迷茫与困惑。但与电影中老师试图向高中生解释关税的场景不同，投资者显然并不感到无聊。

房地产股票市场动态

避险资产成为市场首选。自特朗普总统出台“解放日”关税计划以来，黄金和欧洲政府债券以本地货币计表现良好，以美元计表现更佳。另一方面，“七巨头”股票和石油价格下跌约10%。¹ 考虑到“七巨头”估值起点极高以及全球经济增长担忧拖累油价，这合乎情理。

在房地产领域，情况相对平静，正如我们近期所述，这正是我们所期望的。在房地产股票领域，我们观察到与更广泛股票市场相似的趋势，即欧洲和亚洲表现优于美国。在物业类型中，租约期限较长且非必需资产（如医疗保健和净租赁）的房东表现优于经济敏感型行业（如酒店、零售和办公楼）。

房地产投资者应关注哪些问题？

答案可能不在房地产领域，而高度依赖白宫的政策（及社交媒体动态）。因此，预测充满困难且可能不可靠。另一个合理的问题是：“我们观察到哪些模式，这些模式会持续吗？”新闻流（无论好坏）似乎不会减弱。因此，投资者应继续预期更广泛的结果范围，并为这些结果（正面或负面）赋予更高概率。

最后一个值得考虑的问题是：“经济常态是否面临风险？如果是，哪些常态？”现在回答可能为时尚早，但市场已开始尝试解答，主要围绕美国资产作为避险资产的角色，以及近期美国联邦储备系统独立性的讨论。如果这些常态被打破，将对所有投资者产生深远影响。如果常态得以维持，近期被大幅抛售的优质美国上市企业（包括房地产领域）可能带来盈利机会。

房地产股票能否提供答案？

要回答这个问题，我们需提出最后一个问题：“在这种（可能长期持续的）波动环境中，我们应寻找哪些投资特性？”我们认为，收益可见度更高、拥有长期耐用资产基础的公司（如房地产）比依赖原材料成本和消费者需求预测季度销售的公司更有可能表现优异，而后者现今几乎无法预测。房地产在近期动荡期以低于更广泛股票的历史折价进入市场，也提供了一些安慰。分析关税、财政和货币政策及货币走势的难度空前。因此，国内收益与全球收益的对比成为关键考量——在这方面，房地产几乎是最本地化的业务之一。

但我们并非完全不受影响。如果全球经济放缓，可能影响消费者和企业信心，导致租金增长放缓。然而，合同约定的租金递增可部分抵消这一影响，不确定环境下的低利率预期也有助于缓解压力。正如我们所见，租约周期短且更具周期性的物业类型无疑受负面影响更大，而防御性领域表现更佳。管理技能和资产负债表管理能力也将更为突出。如果企业和消费者信心改善，上市房地产的主动管理者可将投资组合重新配置至更可能受益于“正常化”的物业类型。

目前，问题远多于答案。这对习惯于较高确定性的投资者来说令人沮丧，他们可能对央行或政府为日益高估的股票估值提供支撑（近年打击房地产投资信托基金（REITs）相对估值）变得过于自满。我们的观点是，房地产股票可为部分问题提供答案和解决方案，在当前状况可能长期持续的情况下，或许不仅仅是费里斯·布勒(Ferris Buller)需要一天假期！

多元化与可预测性至关重要

动荡时期总有机遇。美国联邦储备委员会主席杰罗姆·鲍威尔近期在政策演讲中引用了“伟大的芝加哥人费里斯·布勒”的话：“生活节奏很快。如果你不偶尔停下来看看周围，可能会错过很多。”我们认为，当前上市房地产的相对估值极具吸引力，结合日益不可预测的宏观环境，使现在成为投资者考虑房地产股票的良机。多元化与可预测性被市场低估，但可能仍将是关键——我们相信，配置房地产股票可为投资者提供这两大重要投资组合特性。

¹ 资料来源：彭博、骏利亨德森投资，回报期间为2025年4月2日至4月22日。过往表现不能预测未来回报。

重要资讯

REIT或房地产投资信托基金透过直接持有物业资产、地产股或按揭贷款来投资于房地产。REIT在证券交易所上市，所以通常流动性相当高，其买卖与股票无异。

房地产证券，包括房地产投资信托基金(REITs)，对房地产价值和租金收入、物业税、利率、税务和监管规定、供应和需求，以及该公司的管理技能与信誉的变动表现敏感。此外，REIT或未能符合资格享有某些税务利益或注册豁免，这可能导致不利的经济结果。