Globale Perspektiven: REITs – ein vergessener Compounder, der vor einem Comeback steht

Lara Castleton: Hallo und vielen Dank, dass Sie bei dieser Folge von Global Perspectives dabei sind, einem Podcast von Janus Henderson, der erstellt wurde, um Erkenntnisse unserer Anlageexperten und deren Auswirkungen für Anleger zu teilen. Ich bin heute Ihre Gastgeberin, Lara Castleton. [Real Estate Investment Trusts] REITs sind in den Portfolios in den Hintergrund getreten, da der Sektor unter höheren Zinsen und wirtschaftlicher Unsicherheit leidet.

Da Anleger jedoch nach Möglichkeiten suchen, ihr Engagement im Technologiesektor zu ergänzen, bieten potenzielle Zinsänderungen und Veränderungen des allgemeinen makroökonomischen Umfelds möglicherweise eine gute Gelegenheit, die Rolle von Immobilien in ihren Portfolios neu zu bewerten. Um die Herausforderungen und Chancen innerhalb des Sektors zu erkunden, freue ich mich, Greg Kuhl und Danny Greenberger, Portfoliomanager des Global Properties-Teams bei Janus Henderson, bei mir zu haben. Meine Herren, ich danke Ihnen beiden, dass Sie aus Chicago hierhergekommen sind.

Greg, lassen Sie uns mit Ihnen beginnen. Ich glaube, es ist kein Geheimnis, dass REITs in den letzten fünf Jahren allgemein zu kämpfen hatten. Ich glaube nicht, dass wir die Leiden, die der Sektor während COVID erlitten hat, noch einmal durchleben wollen. Aber vielleicht auch nur, um auf die neuere Dynamik der Zinspolitik einzugehen: Warum wurden REITs und Immobilien im letzten Zinserhöhungszyklus so hart getroffen?

Greg Kuhl: Ja, das ist eine großartige Frage, und ich möchte die Antwort darlegen, denn wenn wir über Sektoren mit schlechter Performance sprechen, ist alles relativ. Betrachtet man die letzten fünf Jahre, so haben US-REITs jährlich um etwa 8 % zugelegt. Das entspricht in etwa unseren langfristigen Erwartungen für diese Anlageklasse, ist aber nur etwa halb so hoch wie die Entwicklung des S&P. Aus dieser Sicht ist es also definitiv zu Verzögerungen gekommen.

Ich denke, was Sie gesehen haben, war ein Aktienmarkt und Kapitalmärkte, die manchmal rücksichtslos effizient sind. Und im Jahr 2022, als der Großteil des Zinserhöhungszyklus stattfand, mussten REITs und Gewerbeimmobilien neu bewertet werden. Es handelt sich um eine Art zinssensitive Anlageklasse. Wir hatten die abrupteste und aggressivste Zinserhöhungskampagne aller Zeiten, und das war ziemlich schnell eingepreist. Daher verzeichneten die US-REITs im Jahr 2022 einen Rückgang von etwa 25 %. Seit diesem wirklich schwierigen Jahr haben wir auf Jahresbasis etwa 9,5 % erreicht, was wiederum ziemlich gut ist. Wenn man sich die langfristige Geschichte der REITs ansieht, liegt die jährliche Rendite bei etwa 8 bis 10 %. Wir tun also im Wesentlichen das, was wir erwarten würden. Aber auch hier gilt, dass man seit 2022 deutlich hinter den Aktienmärkten zurückliegt.

Ein Teil der Antwort liegt meiner Meinung nach darin, dass dieser Sektor nicht darauf ausgelegt ist, ein rasantes und aufregendes Wachstum von 20 % zu erzielen. Es handelt sich um einen langsamen und stetigen Sektor mit vertraglich festgelegten Einkünften. Es soll ein Diversifizierer und ein stetiger Compounder sein. Und eine jährliche Rendite von 8 % oder 9 % ist in den letzten Jahren vielleicht nicht besonders aufregend, aber wenn Sie Jahr für Jahr eine solche Rendite erzielen können, ist das für die meisten Portfolios eine ziemlich gute Zahl.

Vielleicht sollte noch erwähnt werden, dass es nicht immer reibungslos verlief, oder? Wir haben jährliche Renditen von 8 % oder 9 % gesehen, aber seit dem Tiefpunkt im Jahr 2022 war dies in den letzten Jahren nicht mehr messbar. Im Grunde genommen sind viele der Erträge in mehreren Perioden eingetreten. Eines davon war das vierte Quartal 2023, als wir eine ziemlich drastische Abschwächung der Zinssätze am längeren Ende der Kurve beobachteten, und zwar innerhalb weniger Monate von 5 % auf unter 4 %. Und dann gab es noch eine weitere Periode, in der sich der Sektor wirklich gut entwickelte: die zweite Hälfte des Jahres 2024. Auch hier war zu beobachten, dass sich die Zinserwartungen etwas abschwächten und in den Märkten eingepreist wurden. Das waren also wirklich gute Zeiten, aber wenn man das Ganze betrachtet, ist es meiner Meinung nach eher eine Rendite im oberen einstelligen Bereich, die wir erwarten.

Castleton: Niemand kann den Markt wirklich zeitlich einschätzen, daher sind 8 bis 10 % aus dieser Perspektive betrachtet tatsächlich sehr attraktiv. Danny, wenn wir zu Ihnen kommen: Was genau wird sich in der heutigen Umgebung in Zukunft ändern? Sind hier nur die Zinssätze entscheidend?

Daniel Greenberger: Wir glauben, dass es im aktuellen Umfeld einige wirklich unterstützende Faktoren für die Anlageklasse gibt und dass die Zinsen nicht das Einzige sind, was zählt. Allerdings glauben wir, dass die Aussicht auf niedrigere Zinsen, insbesondere am langen Ende der Kurve, vor allem im Zehnjahresbereich, für die Anlageklasse in Zukunft wirklich hilfreich sein könnte. Ich denke, es ist nur interessant darauf hinzuweisen, dass die Zehnjahresrendite im Jahr 2023 bei 3,9 % begann und bei 3,9 % schloss. Die Anlageklasse der US-REITs hingegen legte um fast 14 % zu. Und wenn wir dann ins Jahr 2024 zurückblicken, bewegte sich der Zehnjahreszinssatz tatsächlich gegen die Anlageklasse, oder was manche als gegenläufig ansehen würden: Er begann das Jahr bei 3,9 % und schloss das Jahr tatsächlich bei knapp 4,6 %, und dennoch erzielten REITs immer noch eine positive Gesamtrendite von fast 9 %. Um auf Gregs Punkt zurückzukommen: Die Anlageklasse hat in den letzten Jahren gute Ergebnisse erzielt. Es war wirklich das Jahr 2022. Und ich denke, es ist wichtig, auf diese beiden Jahre hinzuweisen, da sie veranschaulichen, dass die Konturen der Gesamtrendite in dieser Anlageklasse nicht ausschließlich davon abhängen, wohin sich die Entwicklung in den zehn Jahren letztendlich entwickeln wird.

Ich möchte auf einige Dinge hinweisen, die ich für sehr vielversprechend halte. Erstens: Das Angebot für diese Anlageklasse nimmt in einer Reihe wichtiger Teilsektoren ab, beispielsweise bei Industrielogistik, Wohnungen und Selfstorage. Greg wird auch ein wenig über Seniorenwohnungen und die wirklich starke demografische Entwicklung sprechen, die sich dort entwickelt. Die Angebotslage, in der wir nach dem Ausbruch von COVID in den Jahren 21 und 22 eine starke Bautätigkeit erlebten, hat sich also deutlich verbessert, und unsere Unternehmen verarbeiten dieses Angebot sehr gut. Und dies könnte zu einem deutlich besseren Wachstum der Mietpreise führen, wenn wir auf die Jahre 26 und 27 blicken, was wiederum ein stärkeres Gewinnwachstum für den Sektor ankurbeln oder neu beleben könnte.

Hinzu kommt noch, dass die Unternehmen sehr gut kapitalisiert sind. Ich würde behaupten, dass wir im modernen REIT-Zeitalter aus Bilanzsicht wahrscheinlich noch nie so stark waren. Der Sektor operiert mit einem Leverage von etwa 30 %. Es handelt sich dabei um etwa die Hälfte der Hebelwirkung, die wir auf dem privaten Markt beobachten. Die Unternehmen verfügen über solide Bilanzen und hervorragende operative Kapazitäten, doch dann werden sie unserer Ansicht nach in eine mehrjährige Phase eintreten, in der das Angebot nicht mehr so wettbewerbsfähig sein wird wie in den letzten fünf Jahren.

Aus Bewertungssicht sind wir, um auf die von Greg angesprochenen Aussichten auf eine Gesamtrendite im hohen einstelligen Bereich zurückzukommen, der Ansicht, dass die Bausteine für diese Gesamtrenditeaussichten noch weitgehend intakt sind und dass die Zinssätze diese Aussichten auf ein Gesamtrenditewachstum möglicherweise positiv beeinflussen könnten. Und dies wird erneut durch die Bilanzstärke des Sektors unterstrichen.

Und wenn man sich die Gewinnwachstumsprognosen für 2026 ansieht, liegen sie derzeit bei etwa 6 %. Wenn Sie also die Gesamtrendite auf Grundlage der aktuellen Dividendenrendite plus der Wachstumsaussichten betrachten, die unserer Ansicht nach nachhaltig im mittleren einstelligen Bereich liegen könnten, gelangen Sie in den Bereich von etwa einem hohen einstelligen bis niedrigen zweistelligen Bereich, den Greg vorhin erläutert hat. Ich denke, die Aussicht auf niedrigere Zinsen im Falle eines Rückgangs der Zehnjahresrendite wäre hilfreich, da diese einen Anker für die Vermögenswerte gewerblicher Immobilien darstellt. Doch wie die letzten Jahre gezeigt haben, glaube ich nicht, dass es unbedingt erforderlich ist, dass die Wertentwicklung dieser Anlageklasse auch in Zukunft weiterhin im hohen einstelligen oder niedrigen zweistelligen Bereich bleibt.

Castleton: Das ist toll zu hören. Und ich denke, dass es in Zukunft auf breiter Front eine Menge Unvorhersehbarkeit geben wird. Daher ist die Darlegung dieser Grundlagen äußerst hilfreich, um über die Aussichten für Immobilien nachzudenken, unabhängig davon, was im Zinsumfeld passiert.

Sie haben zu Beginn 8 bis 10 % erwähnt, ziemlich attraktiv, hinken dem S&P hinterher und sind definitiv Technologie. Es herrscht große Aufregung um KI und Technologie. Greg, ich möchte, dass Sie in einige der Teilsektoren eintauchen. Die Begeisterung für KI und Technologie hat zu zahlreichen Gesprächen rund um Rechenzentren geführt. Können Sie vielleicht auf die Auswirkungen eingehen, die der KI-Wahn für Sie im Hinblick auf Rechenzentren hat?

Kuhl: Ja, das ist sicherlich der größte Bereich in unserer Welt, in dem wir diesen Einfluss der KI sehen. Rechenzentren sind ein interessanter Immobilientyp. Es unterscheidet sich hinsichtlich des Nachfrageprofils von anderen Arten gewerblicher Immobilien, da jeden Tag eine höhere Nachfrage nach Daten entsteht. Also, ein einfaches Beispiel. Wenn es Ihnen wie mir geht, haben Sie wahrscheinlich Tausende von Bildern Ihrer Familie, Ihrer Kinder und so weiter auf Ihrem Telefon. Es ist wahrscheinlich auf einem iCloud-Konto gesichert. Und Sie machen jeden Tag mehr Bilder, nicht wahr? Die Daten wachsen also immer weiter und werden auf einem Server in einem Rechenzentrum irgendwo gespeichert. Und es gibt noch viele weitere Anwendungsfälle dieser Art, die es schon seit Jahren gibt. Jetzt haben wir noch diesen KI-Ausbau dazu. Das ist interessant, denn bei anderen Immobilienarten sprechen wir manchmal über Leasing, als wäre es eine Art Reise nach Jerusalem. Beispielsweise wäre Janus Henderson hypothetisch aus seinem Büro ausgezogen und hätte einen Mietvertrag für ein anderes Büro unterzeichnet. Sie nehmen nicht unbedingt mehr Platz ein. Rechenzentren sind anders. Sie erweitern sich einfach ständig.

Das Ergebnis ist, dass die gesamte vorhandene Rechenzentrumskapazität praktisch ausgelastet ist. Es geht also um die Entwicklung neuer Rechenzentren und externes Wachstum. Das ist die Chance. Ich weiß, dass meine Kollegen hier im Unternehmen viel mehr im Detail wissen als ich, was die Pläne der Hyperscaler aus der Investitionsperspektive angeht, aber die Zahlen sind atemberaubend. Das Ausmaß des Ausbaus, über den aus der Perspektive von KI-Investitionen gesprochen wird, ist im Hinblick auf die Investitionszyklen beispiellos, und zwar im gesamten historischen Vergleich. Ob das tatsächlich die Zahlen sind, über die gesprochen wird, weiß ich nicht, aber ein großer Teil davon wird für den Ausbau von Rechenzentren bestimmt sein.

Für Rechenzentren besteht die Herausforderung darin, diesen Ausbau zu realisieren. Einer davon ist der Zugang zur Macht. Aus Energiesicht ist der Bedarf an diesen Anlagen enorm. Sie benötigen viel Energieerzeugung und -übertragung. An manchen Orten ist es für die Energieversorger tatsächlich eine Herausforderung, diese Rechenzentren mit ausreichend Strom zu versorgen. Und für Entwickler kann es auch eine Herausforderung sein, die richtige Ausrüstung für den Bau der Rechenzentren zu beschaffen. Wir sind daher der Meinung, dass diese Art von Herausforderungen am besten von den etabliertesten, größten und erfahrensten Akteuren im Rechenzentrumsbereich bewältigt werden können, nämlich den öffentlichen Rechenzentrums-REITs. Und das ist ein wirklich guter Ort für sie. Die andere große Herausforderung ist der Zugang zu Kapital. Der Aufbau all dieser Rechenzentren erfordert viel Kapital und es gibt neben den öffentlichen Märkten keinen besseren Ort, um an Kapital zu kommen, sowohl aus Fremd- als auch aus Eigenkapitalperspektive.

Bei den öffentlichen REITs ist es, wie Danny bereits erwähnte, nicht anders, und bei den Rechenzentren ist es nicht anders. Sie verfügen über wirklich gesunde Bilanzen, was ein großer Vorteil ist. Sie können Eigenkapital beschaffen, sie können unbesicherte Anleihen begeben, und sie können dies auch weltweit tun, weil es sich um globale Unternehmen handelt. Sie haben also die Möglichkeit, aus dieser täglich wachsenden Nachfrage wirklich Kapital zu schlagen. Und die Renditen, die sie durch die Entwicklung erzielen, sind wirklich ziemlich gut. Sie erzielen auf das von ihnen eingesetzte Kapital Renditen im zweistelligen Bereich, und das ohne Fremdkapital, also ist das wirklich gesund. Und das kommt direkt den Aktionären dieser Unternehmen zugute.

Castleton: Es herrscht also offensichtlich große Aufregung und es gibt viele Herausforderungen beim Ausbau, aber es läuft anscheinend sehr gut. Ich gehe allerdings davon aus, dass als aktiver Manager Bewertungen eine Rolle spielen müssen, da viel Geld auf diese eine Sache gerichtet ist.

Kuhl: Es ist definitiv kein Geheimnis. Wir haben gesehen, dass sie im Laufe der Zeit wirklich gute Leistungen erbracht haben, obwohl wir auch im breiteren Technologiesektor außerhalb der REITs ein paar Probleme erlebt haben. Und die Rechenzentrums-REITs werden tendenziell mit hineingezogen. Ich denke also, dass es einfach eine Chance gibt, sich dort die richtigen Stellen auszusuchen und vielleicht die Positionsgrößen anzupassen, wenn diese kurzfristigen Ausreißer auftreten. Sie können jedoch die Nachfrageentwicklung auf längere Sicht im Auge behalten.

Castleton: Prima! Danny, ich möchte mich an Sie wenden, denn ein Sektor, der in den Schlagzeilen steht – vielleicht nicht aus den besten Gründen, wie es scheint – ist der US-Wohnungsbau. Wir hören von einer ziemlich hohen Unerschwinglichkeit. Wie sehen also Ihre Herangehensweise und Ihre Zukunftsaussichten für diesen Sektor aus?

00:13:12

Greenberger: Sicher. Unser gesamtes Handeln basiert auf Überlegungen zu Angebot und Nachfrage, wobei wir insbesondere die demografische Entwicklung im Auge behalten. Welche Alterskohorten im Land wachsen also am schnellsten und welche möglicherweise etwas langsamer? Wir verbringen viel Zeit damit, über diese Trends nachzudenken und darüber, was sie für Mietwohnungen bedeuten könnten. Wir betrachten Mietwohnungen in vier verschiedenen Gruppen: die Apartment-REITs, die Fertighaus-REITs, die eher auf eine ältere Bevölkerungsgruppe ausgerichtet sind, und die Einfamilienhaus-REITs zur Miete. Darüber hinaus beobachten wir auch aufmerksam die Bauunternehmen, die im ganzen Land Einfamilienhäuser bauen, und investieren gelegentlich in sie.

Derzeit bevorzugen wir aufgrund der demografischen Entwicklung und der Angebotsaussichten eher die Vororte und Vermögenswerte, die eher auf eine ältere Altersgruppe ausgerichtet sind. Derzeit wächst der Bereich Seniorenwohnungen am schnellsten. Aber ich werde das für einen Moment beiseite lassen. Bei der breiten Wohnraumversorgung bevorzugen wir tendenziell die Altersgruppe der 35- bis 44-Jährigen. Es wächst jährlich um etwa 1,5 %. Es handelt sich um einen der am schnellsten wachsenden Bevölkerungsteile. Und die Leute dieser Altersgruppe gründen Familien und möchten typischerweise in den Vororten und in guten, attraktiven und sicheren Wohngegenden mit guten Schulbezirken leben. Daher war der Mietmarkt für Einfamilienhäuser schon immer sehr attraktiv. Wir bevorzugen weiterhin Investitionen in diesem Bereich. Wenn Familien in diese Einfamilienhäuser einziehen, mieten sie diese normalerweise für drei oder vier Jahre. Wirklich, es geht um die Bestätigung der Anlageklasse und wie sehr sie es genießen, in diesen Anlagen zu sein, in diesen Gemeinden mit der Nähe zu Schulen und örtlichen Annehmlichkeiten.

Das ist also ein Ort, an dem die von Ihnen angesprochenen Erschwinglichkeitsprobleme gelöst werden. Diese Betreiber sorgen durch Entwicklung und Partnerschaften mit den Hausbauern tatsächlich für ein neues Angebot. Dies ist also ein Bereich, in dem die Wohneigentumsquote aus Sicht der Erschwinglichkeit derzeit etwas höher liegen könnte, da diese REITs ihr Bestes tun, um neues Angebot zu schaffen und den Wohnungsbestand zu erweitern, um es den Menschen erschwinglicher zu machen, in diesen begehrten Vorstadtvierteln zu leben. Und dann bevorzugen wir auch die Fertighaus-REITs. Sie neigen dazu, eher Vermögen im Sun Belt des Landes zu besitzen, was aus Sicht der Bevölkerungsströme und Migration die Richtung darstellt, in die sie sich bewegen. Und wiederum ist ein Eigenheim in einer dieser Gemeinden in der Regel 30 bis 40 Prozent günstiger als eine vergleichbare Mietwohnung oder ein Einfamilienhaus. All diese Punkte laufen also im Wesentlichen auf das gleiche Thema wie Ihre Frage hinaus: Sie befassen sich mit den Herausforderungen der Erschwinglichkeit, die nicht nur durch die Preise für bestehende und neue Häuser bedingt sind, sondern auch durch die damit verbundenen Nebenkosten, wie etwa die Wohngebäudeversicherung, die schneller gestiegen ist als die Inflationsrate, die Nebenkosten und auch die Grundsteuern. Es sind also nicht nur die hohen Immobilienpreise, die die Herausforderungen hinsichtlich der Erschwinglichkeit verursachen. Auch die anderen Kosten des Wohneigentums haben die Menschen dazu veranlasst, möglicherweise etwas länger zur Miete zu wohnen, als sie es früher getan hätten. Ich würde also sagen, dass wir in diesem Bereich die Vermietung von Einfamilienhäusern und Fertighaus-REITs bevorzugen. Und dann die Wohnungsbaugesellschaften: Sie haben großartige Portfolios und großartige Geschäfte. Wir neigen dazu, diese als etwas zyklischer einzustufen als die beiden anderen Sektoren. Die Verweildauer verlängert sich, ist aber nicht ganz so lang und diese Vermögenswerte können etwas zyklischer und anfälliger für wirtschaftliche Höhen und Tiefen sein als die beiden anderen Marktsegmente, die ich gerade angesprochen habe.

Ich denke also, dass es in diesem Sektor einige wirklich attraktive Angebote gibt und dass das gesamte Ökosystem meiner Meinung nach viel tut, um die von mir erwähnten Herausforderungen hinsichtlich der Erschwinglichkeit anzugehen. Und es ist auch erwähnenswert, dass die neuen Eigenheimbauer, insbesondere diejenigen, die eher im unteren Marktsegment tätig sind, viel getan haben, um die Erschwinglichkeitskrise zu bewältigen. Daher begannen sie mit dem Beginn höherer Zinsen im Jahr 2022, die Hypothekenzinsen von knapp 7 % herunterzukaufen und nutzten Anreize, um diese Zinsen in einigen Fällen auf 4 % oder 5 % zu senken. Und diese Hypothekenzinssenkungen bestehen auch heute noch, um den Menschen zu helfen, die Herausforderungen ihrer monatlichen Zahlungen zu bewältigen. Und sie haben auch Häuser mit nur geringerer Grundfläche gebaut und sind zu besseren Konditionen zu Subunternehmern zurückgekehrt, um diese Rabatte an die Verbraucher weitergeben zu können, die tatsächlich ein Eigenheim besitzen möchten. Daher sind wir den Hausbauern langfristig gegenüber positiv eingestellt, insbesondere denjenigen, die im Einstiegspreissegment tätig sind, weil sie unserer Meinung nach hervorragende Arbeit leisten und Menschen, die ihr erstes Eigenheim kaufen möchten, eine erschwingliche Lösung bieten.

Castleton: Vielleicht findet der private Markt jetzt diese Lösung. Hören Sie irgendwelche Gerüchte oder Befürchtungen, dass die Regierung eingreifen könnte, um dies voranzutreiben? Es klingt, als ob der private Markt einige großartige Möglichkeiten bietet.

Greenberger: Wir werden sehen, was da rauskommt. Ich denke, es war interessant. Wenn man sich beispielsweise die jüngsten Lokalnachrichten aus dem Bundesstaat Kalifornien ansieht, stellt man fest, dass dort der California Environmental Quality Act (CEQA) reformiert wird. Dieser wurde lange Zeit als Hindernis für eine zeitnahe Entwicklung angesehen, da dort sehr langwierige Umweltprüfungen durchgeführt werden mussten.

Ich glaube, dass man insbesondere an den Küsten eine immer dringlichere Reaktion darauf beobachten kann, dass Entwicklungsverträge von den Kommunen verabschiedet werden und dass diese tatsächlich mit dem Bau beginnen können. Und ich denke, ein weiteres gutes Beispiel hierfür, insbesondere an der Ostküste – und New York hat sich in den letzten Jahren meiner Meinung nach sehr gut dafür eingesetzt – ist die Beschleunigung der Genehmigungen für die Umwandlung von Büro- in Wohnraum an Orten in Manhattan, an denen es normalerweise nicht viele Wohngebäude gibt. Und wo es brachliegende Büroflächen gibt, werden diese nun in Wohnraum umgewandelt. Ich denke also, dass es auf lokaler Ebene derzeit eher ein Flickenteppich ist. Es wird interessant sein zu sehen, ob von der Regierung etwas kommt, um einen breiteren und vielleicht schnelleren Weg zur Öffnung von mehr Bau- und Entwicklungsflächen zu fördern. Aber ich denke, der private Markt hat auf diese Herausforderungen hinsichtlich der Erschwinglichkeit recht gut reagiert. Nur ein Beispiel: Vor drei Jahren befand sich die Mehrfamilienhausbranche auf einem Höchststand im Wohnungsbau, doch nun ist die Bautätigkeit in den letzten Jahren aufgrund steigender Zinsen und eines langsameren Wachstums zurückgegangen. Der private Markt reagierte jedoch auf die Mieterhöhungen und die Möglichkeit, den Bestand zu erweitern. Und auf dem Höhepunkt waren fast 800.000 Einheiten im Bau, ein 50-Jahres-Hoch. Ich denke also, dass der private Markt seine Wirkung zeigt und hoffentlich zunehmend durch einen aus regulatorischer Sicht entgegenkommenderen Hintergrund unterstützt wird.

Castleton: Prima! Kommen wir zurück zu Ihnen, Greg. Gibt es im Hinblick auf die allgemeinen Zukunftsaussichten für den Immobiliensektor derzeit noch weitere Sektoren, die es wert sind, hervorgehoben zu werden?

Kuhl: Hervorzuheben sind für uns Gesundheitsimmobilien. Und es gibt vielleicht ein paar verschiedene Teile dieses Immobilientyps, die ich anspreche. Das erste wäre Seniorenwohnen. Dies ist betreutes Wohnen und unabhängiges Leben. Wie Sie wahrscheinlich wissen, handelt es sich hierbei um eine bedarfsgerechte Lösung für Senioren. Die Menschen ziehen dorthin, weil sie sich aufgrund eines Problems nicht mehr sicher selbst versorgen können. Es handelt sich also um einen wirklich wichtigen Dienst. Und diese Dynamik macht die Nachfrage auch relativ vorhersehbar. Es ist also anders als in vielen anderen Bereichen unseres Geschäfts, in denen es schwieriger ist, die Nachfrage vorherzusagen. Die Nachfrage nach Seniorenwohnungen basiert eigentlich nur auf demografischen Faktoren. Die demografische Gruppe, die für diese Art von Immobilien wirklich zählt, ist die Altersgruppe 85 Jahre und älter. Wir beobachten derzeit eine deutliche Zunahme des Wachstums dieser Bevölkerungsgruppe. Und wenn wir uns jetzt die nächsten zehn Jahre ansehen, werden wir sehen, dass dieser Bevölkerungsanteil jährlich um einen hohen einstelligen Prozentsatz wächst. Das ist also ein wirklich starkes Nachfragewachstum auf demografischer Grundlage.

Und gleichzeitig ist das Angebot für Gewerbeimmobilien enorm wichtig – das haben wir im Laufe des Gesprächs schon einige Male angesprochen. Und wir versuchen, unsere Denkweise über diesen Bereich relativ einfach zu halten. Angebot und Nachfrage, richtig? Wir wissen also, dass die Nachfrage nach Seniorenwohnungen sehr stark sein wird. Das Angebot ist sehr vorhersehbar, da die Errichtung eines Gebäudes von Anfang bis Ende ein, zwei oder drei Jahre dauert. Man kann also schon Jahre im Voraus mit der Verfügbarkeit rechnen. Im Bereich Seniorenwohnen wird aus Angebotssicht derzeit so gut wie nichts auf den Weg gebracht.

Das bedeutet, dass es zwei oder drei Jahre lang keine Lieferungen geben wird und der vorhandene Lagerbestand daher aufgefüllt wird. Und tatsächlich, wenn man Angebot und Nachfrage durchspielt, ergibt sich ein Szenario, in dem der derzeit vorhandene Platz für Seniorenwohnungen bis zum Ende des Jahrzehnts aufgrund der Nachfrage buchstäblich voll sein wird. Wenn Sie Eigentümer einer Immobilie dieser Art sind, ist das offensichtlich eine wirklich gute Ausgangslage. Aus Sicht von Angebot und Nachfrage ist das sicherlich einer unserer Favoriten.

Ein weiterer Bereich des Gesundheitswesens, den ich hervorheben möchte, ist die Arztpraxis. Auch hier ist dies demografisch bedingt. Jeder sechste Amerikaner ist heute 65 Jahre oder älter, was meiner Meinung nach der höchste Prozentsatz ist, den wir je hatten, und bis 2040 wird sich diese Bevölkerungszahl voraussichtlich verdoppeln. Und das ist die Gruppe, die mit Abstand die meisten medizinischen Leistungen in Anspruch nimmt. Das wird zu einer Nachfrage nach mehr Ärzten, mehr Arztpraxen und mehr Arztpraxen führen. Auch hier wieder eine wirklich gute Nachfragesituation. Auch dort ist das Angebot ziemlich begrenzt, daher sind die Aussichten für diesen Bereich im nächsten Jahrzehnt unserer Ansicht nach aufgrund der demografischen Entwicklung ebenfalls sehr gut.

Castleton: Prima! Um es auf die klassische Dynamik von Angebot und Nachfrage zurückzubringen. Dies trägt wirklich dazu bei, die Grundlagen für die Zukunft vieler dieser Sektoren zu legen. Danny, möchten Sie uns noch ein paar abschließende Gedanken mit auf den Weg geben, während wir über die Aussichten und den Rest des Jahres nachdenken?

Greenberger: Ich denke, der Sektor ist eigentlich sehr gut aufgestellt. Unserer Ansicht nach handelt es sich um einen etwas in Vergessenheit geratenen Compounder. Und ich denke, dass das Ertragswachstum in der Geschichte des Sektors möglicherweise unterschätzt wird. Und genau das war der eigentliche Katalysator für die Renditen, die wir in der Vergangenheit gesehen haben und die in den letzten 25 bis 30 Jahren für diese Anlageklasse knapp unter 10 % lagen. Ich denke also, dass wir erneut das Angebot verarbeiten, das uns zu Beginn des Jahrzehnts zur Verfügung stand. Ich denke, die Aussichten für Angebot und Nachfrage sind für die nächsten 12, 18, 24 Monate recht günstig. Und es gibt erste Anzeichen dafür, dass in einigen Sektoren, in denen sich das Mietwachstum verlangsamt hatte, eine Wiederbelebung oder ein Tiefpunkt erreicht werden könnte. Da fällt mir Industrial ein. Und wir könnten in vielen dieser Sektoren, die etwas mehr vom Angebot absorbiert haben, eine Wiederbelebung des Mietpreiswachstums erleben.

Und dann denke ich, dass die unerzählte Geschichte der Anlageklassen – Greg erwähnte dies im Zusammenhang mit seinem Kommentar zu Rechenzentren – der Zugang zu Kapital ist. Dies kann das Wachstumstempo der Unternehmen deutlich beschleunigen, da sie über Nacht Kapital aufnehmen können, sei es Eigenkapital oder Fremdkapital, und Vermögenswerte erwerben können, die auf den Markt kommen. Und so sehen wir, dass die privaten Märkte in Bezug auf Transaktionen immer noch etwas ins Stocken geraten. Die Erholung verläuft wirklich gut, aber für den REIT dürfte sich eine interessante Gelegenheit ergeben, Kapital zu beschaffen, Vermögenswerte zu kaufen, sie auf seine Plattform zu bringen und letztlich das Gewinnwachstum zu beschleunigen, was die Bausteine für die Gesamtrendite, über die wir gesprochen haben, verstärken könnte. Daher denke ich, dass die Kapitalmärkte und die Kreditmärkte für Immobilien derzeit eine wirklich unterstützende Wirkung haben. In vielen interessanten Bereichen kommt es zu Angebotsrückgängen, während der Leasingmarkt stabil ist. Dies schafft die Voraussetzungen für eine interessante Gesamtrendite, wenn man auf die nächsten Jahre blickt.

Castleton: Großartige Argumente von Ihnen beiden. Und da so viele Anleger besonders stark in US-Aktien mit großer Marktkapitalisierung investiert haben, sind Immobilien im S&P überhaupt nicht breit vertreten. Was Sie heute dargelegt haben, ist also ein wirklich überzeugendes Argument dafür, dass sie anfangen sollten, über den Ausbau ihrer eigenen Allokation in REITs als Ergänzung nachzudenken.

Vielen Dank also, dass Sie beide hier sind, und vielen Dank fürs Zuhören. Wir hoffen, Ihnen hat das Gespräch gefallen. Weitere Einblicke von Janus Henderson erhalten Sie in anderen Episoden von Global Perspectives, wo immer Sie Ihre Podcasts beziehen, oder auf unserer Website unter janushenderson.com.

Ich bin Lara Castleton. Vielen Dank. Bis zum nächsten Mal.