Belasten höhere Hypothekenzinsen die US-Haushalte?

Ein starker und anhaltender Anstieg der Eigenheimpreise nach dem Ausbruch der Coronapandemie sowie deutlich höhere Hypothekenzinsen seit 2022 haben die Erschwinglichkeit von Eigenheimen in den USA auf ein historisch niedriges Niveau gedrückt, wie dies aus Abbildung 1 ersichtlich ist.

Die Schlagzeilen werden von hohen Hypothekenzinsen, mangelnder Erschwinglichkeit und rückläufigen Eigenheimverkäufen beherrscht. Dies veranlasste einige Anleger, sich über zwei wichtige Indikatoren für die Gesundheit der US-Wirtschaft Sorgen zu machen: die Stärke der US-Verbraucher und die aktuelle Lage des Immobilienmarkts.

Unserer Ansicht nach erzählen diese Datenpunkte nur einen kleinen Teil der ganzen Geschichte.

Unserer Analyse zufolge befinden sich die US-Verbraucher und der Immobilienmarkt im Allgemeinen trotz Gegenwind weiterhin in einer starken Position, und zwar aus drei Hauptgründen.

1. Nicht alle Haushalte sind von der Erschwinglichkeit betroffen

Während die geringe Erschwinglichkeit von Immobilien – insbesondere wenn sie anhält – aus sozioökonomischer Sicht problematisch sein kann, erscheint die Situation aus der Perspektive eines Investors aus mehreren wichtigen Gründen weniger düster.

Erstens sind betreffen die Probleme hinsichtlich der Erschwinglichkeit jährlich nur für einen kleinen Prozentsatz aller Eigenheimbesitzer in den USA.

Die rund 4 Millionen Häuser, die in den USA jedes Jahr verkauft werden, machen weniger als 5% des Gesamtbestands von über 80 Millionen Einfamilienhäusern aus, die sich im Besitz ihrer Bewohner befinden. Dies bedeutet, dass bei über 95% des Marktes innerhalb eines Zeitraums von 12 Monaten keine Transaktionen (d. h. kein Kauf oder Verkauf eines Eigenheims) stattfindet, wodurch diese Eigenheimbesitzer vor den aktuellen Marktbedingungen abgeschottet sind.

Zweitens sind bestehende Eigenheimbesitzer weniger von der Problematik der Erschwinglichkeit betroffen als Erstkäufer.

Dies gilt insbesondere für Eigenheimbesitzer, die ihr Haus seit mehr als fünf Jahren besitzen. Während Erstkäufer möglicherweise zu einem schwierigen Zeitpunkt in den Markt eintreten, profitieren bestehende Eigenheimbesitzer scheinbar von den steigenden Preisen, da sie in ihrem aktuellen Eigenheim Eigenkapital aufbauen, das beim Kauf eines neuen Eigenheims freigesetzt werden kann.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass Erstkäufer von Eigenheimen und Haushalte mit niedrigerem Einkommen wahrscheinlich durch die aktuellen Probleme hinsichtlich der Erschwinglichkeit belastet werden können. Allerdings stellt diese Teilgruppe nur einen kleinen Ausschnitt aus der Gesamtheit der Eigenheimbesitzer in den USA dar.

2. Die Macht fester Zinssätze und der Rückzahlungsmöglichkeit des Kreditnehmers

Wenn es darum geht, mit höheren Zinsen umzugehen, haben US-Hypothekenkreditnehmer alle Trümpfe in der Hand.

Bestehende Kreditnehmer sind vor steigenden Zinsen weitgehend geschützt durch a) die langfristige Art der meisten Hypothekendarlehen (typischerweise 30 Jahre), b) feste Zinssätze und c) die Möglichkeit des Kreditnehmers, seinen Kredit jederzeit und aus jedem beliebigen Grund ohne Vertragsstrafe zurückzuzahlen oder ihn umzuschulden, wenn die Zinsen unter den bestehenden Zinssatz fallen.

Ganz einfach ausgedrückt: Das ist die Macht der Rückzahlungsmöglichkeit: US-Kreditnehmer können bei steigenden Zinsen ihre bestehende Hypothek mit festem Zinssatz behalten, behalten aber die Möglichkeit, auf ein günstigeres Darlehen umzuschulden, wenn die Zinsen sinken, was in den Jahren 2020 und 2021 massenhaft der Fall war.

Wie in Abbildung 2 dargestellt, machen Kreditnehmer in der Regel von ihrer Option zur Umschuldung Gebrauch, wenn die Hypothekenzinsen fallen, was zu einem Rückgang des effektiven Zinssatzes für ausstehende Hypothekenschulden führt. Steigen die Zinsen jedoch, besteht für Kreditnehmer ein Anreiz, an ihrer aktuellen Hypothek mit festem Zinssatz festzuhalten, sodass steigende Zinsen weitaus geringere Auswirkungen haben.

3. US-Hausbesitzer scheinen nicht hausarm zu sein

Trotz des Anstiegs der Eigenheimpreise und Zinssätze scheinen die US-Haushalte nicht „hausarm“ ¹ zu sein, wie aus Abbildung 3 hervorgeht.

Während die Daten für Haushalte mit niedrigerem Einkommen und für Erstkäufer von Eigenheimen ganz anders aussehen mögen, scheinen die meisten US-Haushalte in einer guten Verfassung zu sein. Dies ist auf eine Kombination aus höheren Einkommen und der Tatsache zurückzuführen, dass sich die meisten Eigenheimbesitzer in den Jahren 2020 und 2021 extrem niedrige Hypothekenzinsen gesichert haben.

Was das für Anleger bedeutet

Die US-Verbraucher zeigen sich trotz höherer Zinsen und weniger bezahlbaren Immobilien weiterhin widerstandsfähig, wobei die Schuldendienstquoten noch immer unter ihrem langfristigen Durchschnitt liegen. Und da die Inflation nachlässt und Zinssenkungen bevorstehen, könnte sich am Horizont eine gewisse Entspannung abzeichnen.

Aus diesem Grund bleiben wir gegenüber dem Sektor der verbrieften Verbraucherschulden wie Asset-Backed Securities (ABS) und Residential Mortgage-Backed Securities (RMBS) weiterhin positiv eingestellt. Wir sind davon überzeugt, dass es im Bereich ABS und RMBS Möglichkeiten gibt, hochwertige Vermögenswerte ausfindig zu machen, die sowohl auf relativer als auch auf absoluter Basis attraktive Renditen bieten.

Darüber hinaus werden Agency Mortgage-Backed Securities (MBS) im Vergleich zum Unternehmenssektor weiterhin günstig gehandelt, während das Risiko vorzeitiger Rückzahlungen (das wichtigste fundamentale Risiko für MBS) weiterhin nahe seinem historischen Tiefstand liegt, da die aktuellen Hypothekenzinsen so viel höher sind als der effektive Zinssatz für ausstehende Hypothekenschulden.

WICHTIGE INFORMATIONEN

Aktiv verwaltete Portfolios erzielen möglicherweise nicht die beabsichtigten Ergebnisse. Keine Anlagestrategie kann einen Gewinn garantieren oder das Verlustrisiko eliminieren.

Festverzinsliche Wertpapiere unterliegen dem Zins-, Inflations-, Kredit- und Ausfallrisiko. Der Anleihenmarkt ist volatil. Wenn die Zinsen steigen, fallen die Anleihepreise normalerweise und umgekehrt. Die Rückzahlung des Kapitals ist nicht garantiert und die Preise können fallen, wenn ein Emittent seine Zahlungen nicht pünktlich leistet und sich seine Bonität verschlechtert.

Hypothekenbesicherte Wertpapiere (MBS) reagieren möglicherweise empfindlicher auf Zinsänderungen. Sie unterliegen einem Verlängerungsrisiko, bei dem Kreditnehmer die Laufzeit ihrer Hypotheken verlängern, wenn die Zinssätze steigen, und einem vorzeitigen Rückzahlungsrisiko, bei dem Kreditnehmer ihre Hypotheken früher zurückzahlen, wenn die Zinssätze fallen. Diese Risiken können die Rendite schmälern.

Verbriefte Produkte wie hypotheken- und forderungsbesicherte Wertpapiere reagieren empfindlicher auf Zinsänderungen, haben Verlängerungs- und Vorauszahlungsrisiken und unterliegen einem höheren Kredit-, Bewertungs- und Liquiditätsrisiko als andere festverzinsliche Wertpapiere.