JH Explorer in Belgium: Beer, chocolate and warehouses
A recent tour of warehouses in Belgium leaves Portfolio Manager Nicolas Scherf convinced of the demand strength and rental growth potential for logistics real estate.
4 minute read
Key takeaways:
- Real estate markets around the globe are grappling with tighter credit markets and the impact of rising bond and property yields.
- Relative to other property types, logistics continues to benefit from strong demand, driven by tailwinds like ecommerce, nearshoring and companies increasing stock levels to counter supply chain issues.
- The Global Property Equities Team is still seeing broad-based demand for modern, sustainable and well-situated warehouses, given limited market supply.
| The JH Explorer series follows our investment teams across the globe and shares their on-the-ground research at a country and company level. |
Most people associate Belgium with beer and chocolate, and probably not warehouses. Recently, we took an early Eurostar train from London St. Pancras to spend two days on the road to check in on the Belgian logistics market, a space that includes warehouses, distribution centres, and other industrial buildings with storage facilities.
We are no stranger to the Belgian logistics market given it is home to some attractive listed logistics companies. Belgium is a small country, with a population of around 11.5 million, but its strategic location in the heart of Europe, proximity to Europe’s busiest ports like Antwerp and Zeebrugge (Belgium) and Rotterdam (the Netherlands) as well as modern infrastructure, enables it to provide logistics operations serving its much larger neighbours like France and Germany.
My visit to a last-mile Amazon distribution centre in the outskirts of Antwerp, developed and owned by logistics developer, Montea. Photo by Nicolas Scherf.
Cautiously optimistic view for logistics
Despite the gloomy headlines around the European and US banking system leading to tighter credit markets (lower availability of credit), with real estate markets around the globe grappling with the impact of rising bond and property yields, our meetings with local companies suggested the on-the-ground mood was cautiously optimistic.
Relative to other property sectors, logistics continues to enjoy high occupier demand, and subsequently, rental growth. The rise of ecommerce continues to be a long-term tailwind for the logistics sector despite some normalisation post the COVID boom in online sales. Average ecommerce penetration in Europe was 15.4% in 2022, according to the Centre for Retail Research, and is expected to grow to around 20% by 2026, driving further demand for logistics space.
But ecommerce is not the only tailwind, more recent trends like nearshoring and increasing stock levels for companies with supply chain issues is also fuelling the need for more warehouses.
Rental growth in last-mile logistics and increasing use of automation
We toured warehouses in the Brussels and Antwerp regions, focusing on both larger-scale logistics as well as ‘last-mile logistics’, a subsector that focuses on delivering products to end customers. Here, location remains key as proximity to the end customer enables companies to deliver goods on short notice. This is a specific part of the market where we are observing the strongest rental growth, as growing demand meets limited availability and new supply remains constrained.
We also visited some large warehouses servicing seaports that are predominantly used by third-party logistics providers to break down large incoming shipments from overseas, which are then stored and delivered to customers when needed. This included sporting goods for one of the largest global sports apparel producers, solar panels and machine equipment to name a few examples.
A fully-automated warehouse in Genk owned by Intervest Offices & Warehouses. Photo by Nicolas Scherf.
We were impressed by the levels of automation in some of the assets where the tenant invested significant amounts of capital to fit out warehouses with fully-automated systems and robots that were able to pick and store goods. These heavily-invested tenants are more likely to stay for longer as there are costs associated with moving and setting up the equipment.
Viewing solar panels as a ‘tenant’
Sustainability is another key factor that is increasingly distinguishing buildings with tenant demand remaining heavily focused on the most sustainable buildings. The large flat roofs of warehouses are ideal for the installation of solar panels that can help to significantly reduce the carbon footprint of a warehouse. The electricity produced is increasingly being used to charge electric vehicles and/or can be sold back into the grid. A Belgian logistics provider spotted this trend early, making solar panels its largest ‘tenant,’ producing a significant source of income.
Logistics remains a secular growth trend and market fundamentals remain favourable for landlords. With low vacancy rates, strong demand and barriers to supply from restrictive planning regimes, we believe the logistics sector remains well placed. Our visit confirmed that the underlying trends in the market remain supportive, and rents for modern, well located and sustainable assets are set to benefit over time.
Bond yield: level of income on a security, typically expressed as a percentage rate. For a bond, this is calculated as the coupon payment divided by the current bond price. Lower bond yields means higher bond prices.
Property yield: the annual return on the capital investment usually expressed as a percentage of the capital value
IMPORTANT INFORMATION
REITs or Real Estate Investment Trusts invest in real estate, through direct ownership of property assets, property shares or mortgages. As they are listed on a stock exchange, REITs are usually highly liquid and trade like shares.
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Comunicazione di Marketing.
Important information
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- Le Azioni/Quote possono perdere valore rapidamente e normalmente implicano rischi più elevati rispetto alle obbligazioni o agli strumenti del mercato monetario. Di conseguenza il valore del proprio investimento potrebbe diminuire.
- Il Fondo si concentra su determinati settori o temi d’investimento e potrebbe risentire pesantemente di fattori quali eventuali variazioni ai regolamenti governativi, una maggiore competizione nei prezzi, progressi tecnologici ed altri eventi negativi.
- Questo Fondo può avere un portafoglio particolarmente concentrato rispetto al suo universo d’investimento o altri fondi del settore. Un evento sfavorevole riguardante anche un numero ridotto di partecipazioni potrebbe creare una notevole volatilità o perdite per il Fondo.
- Il Fondo investe in fondi d’investimento immobiliari (REIT) e altre società o fondi impegnati nell’investimento immobiliare, che comportano rischi maggiori di quelli associati all’investimento immobiliare diretto. In particolare, i REIT possono essere soggetti a normative meno rigide di quelle del Fondo stesso e possono registrare una maggiore volatilità delle rispettive attività sottostanti.
- Il Fondo potrebbe usare derivati al fine di ridurre il rischio o gestire il portafoglio in modo più efficiente. Ciò, tuttavia, comporta rischi aggiuntivi, in particolare il rischio che la controparte del derivato non adempia ai suoi obblighi contrattuali.
- Qualora il Fondo detenga attività in valute diverse da quella di base del Fondo o l'investitore detenga azioni o quote in un'altra valuta (a meno che non siano "coperte"), il valore dell'investimento potrebbe subire le oscillazioni del tasso di cambio.
- Se il Fondo, o una sua classe di azioni con copertura, intende attenuare le fluttuazioni del tasso di cambio tra una valuta e la valuta di base, la stessa strategia di copertura potrebbe generare un effetto positivo o negativo sul valore del Fondo, a causa delle differenze di tasso d’interesse a breve termine tra le due valute.
- I titoli del Fondo potrebbero diventare difficili da valutare o da vendere al prezzo e con le tempistiche desiderati, specie in condizioni di mercato estreme con il prezzo delle attività in calo, aumentando il rischio di perdite sull'investimento.
- Le spese correnti possono essere prelevate, in tutto o in parte, dal capitale, il che potrebbe erodere il capitale o ridurne il potenziale di crescita.
- Il Fondo potrebbe perdere denaro se una controparte con la quale il Fondo effettua scambi non fosse più intenzionata ad adempiere ai propri obblighi, o a causa di un errore o di un ritardo nei processi operativi o di una negligenza di un fornitore terzo.
- Oltre al reddito, questa classe di azioni può distribuire plusvalenze di capitale realizzate e non realizzate e il capitale inizialmente investito. Sono dedotti dal capitale anche commissioni, oneri e spese. Entrambi i fattori possono comportare l’erosione del capitale e un potenziale ridotto di crescita del medesimo. Si richiama l’attenzione degli investitori anche sul fatto che le distribuzioni di tale natura possono essere trattate (e quindi imponibili) come reddito, secondo la legislazione fiscale locale.
Specific risks
- Le Azioni/Quote possono perdere valore rapidamente e normalmente implicano rischi più elevati rispetto alle obbligazioni o agli strumenti del mercato monetario. Di conseguenza il valore del proprio investimento potrebbe diminuire.
- Le azioni di società a piccola e media capitalizzazione possono presentare una maggiore volatilità rispetto a quelle di società più ampie e talvolta può essere difficile valutare o vendere tali azioni al momento e al prezzo desiderati, il che aumenta il rischio di perdite.
- Il Fondo si concentra su determinati settori o temi d’investimento e potrebbe risentire pesantemente di fattori quali eventuali variazioni ai regolamenti governativi, una maggiore competizione nei prezzi, progressi tecnologici ed altri eventi negativi.
- Il Fondo investe in fondi d’investimento immobiliari (REIT) e altre società o fondi impegnati nell’investimento immobiliare, che comportano rischi maggiori di quelli associati all’investimento immobiliare diretto. In particolare, i REIT possono essere soggetti a normative meno rigide di quelle del Fondo stesso e possono registrare una maggiore volatilità delle rispettive attività sottostanti.
- Il Fondo potrebbe usare derivati al fine di conseguire il suo obiettivo d'investimento. Ciò potrebbe determinare una "leva", che potrebbe amplificare i risultati dell'investimento, e le perdite o i guadagni per il Fondo potrebbero superare il costo del derivato. I derivati comportano rischi aggiuntivi, in particolare il rischio che la controparte del derivato non adempia ai suoi obblighi contrattuali.
- Qualora il Fondo detenga attività in valute diverse da quella di base del Fondo o l'investitore detenga azioni o quote in un'altra valuta (a meno che non siano "coperte"), il valore dell'investimento potrebbe subire le oscillazioni del tasso di cambio.
- Se il Fondo, o una sua classe di azioni con copertura, intende attenuare le fluttuazioni del tasso di cambio tra una valuta e la valuta di base, la stessa strategia di copertura potrebbe generare un effetto positivo o negativo sul valore del Fondo, a causa delle differenze di tasso d’interesse a breve termine tra le due valute.
- I titoli del Fondo potrebbero diventare difficili da valutare o da vendere al prezzo e con le tempistiche desiderati, specie in condizioni di mercato estreme con il prezzo delle attività in calo, aumentando il rischio di perdite sull'investimento.
- Le spese correnti possono essere prelevate, in tutto o in parte, dal capitale, il che potrebbe erodere il capitale o ridurne il potenziale di crescita.
- Il Fondo potrebbe perdere denaro se una controparte con la quale il Fondo effettua scambi non fosse più intenzionata ad adempiere ai propri obblighi, o a causa di un errore o di un ritardo nei processi operativi o di una negligenza di un fornitore terzo.
- Oltre al reddito, questa classe di azioni può distribuire plusvalenze di capitale realizzate e non realizzate e il capitale inizialmente investito. Sono dedotti dal capitale anche commissioni, oneri e spese. Entrambi i fattori possono comportare l’erosione del capitale e un potenziale ridotto di crescita del medesimo. Si richiama l’attenzione degli investitori anche sul fatto che le distribuzioni di tale natura possono essere trattate (e quindi imponibili) come reddito, secondo la legislazione fiscale locale.
Specific risks
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Key takeaways:
- Real estate markets around the globe are grappling with tighter credit markets and the impact of rising bond and property yields.
- Relative to other property types, logistics continues to benefit from strong demand, driven by tailwinds like ecommerce, nearshoring and companies increasing stock levels to counter supply chain issues.
- The Global Property Equities Team is still seeing broad-based demand for modern, sustainable and well-situated warehouses, given limited market supply.