Right here, right now: growth opportunities in real estate
Portfolio managers Guy Barnard, Tim Gibson and Greg Kuhl, explain why they believe the REIT 'reopening rotation' trade has created an attractive opportunity to buy quality compounders offering sustainable growth, driven by long-term structural tailwinds.
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Key takeaways:
- The growth prospects of many real estate companies exposed to powerful secular tailwinds have improved and look to continue to improve as a result of the pandemic.
- However, in the aftermath of recent underperformance versus the wider REITs sector, ‘growth’ REITs have seen their valuation premiums disappear.
- Performance differentials between ‘value’ and ‘growth’ real estate sectors has become stretched based on fundamentals, creating potential buying opportunities.
Since the announcement of the Pfizer vaccine’s efficacy against COVID-19 on 9 November, alongside the wider equity markets, we have seen a significant rotation to ‘value’ within the real estate investment trust (REIT) market. Specifically, while the overall US REIT sector has gained 14% since that day, ‘value’ REITs are up on average 52%, while ‘growth’ REITs have been declined by 7%.1 The rotation away from ‘growth’ real estate sectors that have directly benefited from COVID (industrial/logistics, cell towers, data centres, single-family rental housing, storage), towards ‘value’ sectors that have been negatively impacted by COVID (shopping centres, regional malls, hotels, office, coastal apartments) has been strong, and has happened in a very short space of time.
Identifying ‘quality compounders’
A recovery trade in the hardest hit real estate sectors was both expected and justified. Better‑than‑hoped vaccine announcements signalled the beginning of a return to normality and ongoing government stimulus cushioned the pandemic’s impact on the consumer. A focus on ‘cheap, but not broken’ names (stocks severely punished by the market but which could still offer a reasonable path to sustainable growth) has been beneficial, albeit some structurally impaired sectors, such as retail, have rallied the hardest. While the current trading momentum shows few signs of abating, we believe the performance differentials between value and growth real estate sectors have become stretched based on the underlying value of property assets; ie, fundamentals.
Growth versus value – so much has changed in a year
REITs in ‘growth’ sectors offer highly visible long-term compounding return potential, driven by permanent and powerful secular tailwinds such as e-commerce, mobile data, cloud computing, 5G and changing demographics. The growth prospects of many real estate companies exposed to these trends have improved, and look to continue to improve as a result of the pandemic. However, in the aftermath of recent underperformance of the wider REITs sector, these companies have seen their previously high valuation premium disappear.
Source: Evercore ISI Research, as at 1 March 2021. Past performance is not a guide to future performance. Note: Net asset value (NAV) per share represents the estimated private market value of REIT-owned properties. ‘Growth’ includes Industrial, Single Family Rentals, Manufactured Housing, Storage, Life Science Office sectors. ‘Value’ includes Shopping Centres, Malls, Traditional Office, Healthcare, Coastal Apartments, Student Accommodation.
Figure 2 shows two-year forward earnings growth expectations for growth versus value companies. Here we can see that the valuation moves of late are at odds with current market consensus expectations, with estimates for the ‘value’ sectors having come down sharply, while estimates for the ‘growth’ sectors have increased.
Source: Janus Henderson Investors, Evercore ISI Research company classifications. Data based on 2-year forward market consensus FFO per share estimates to 31 March 2021. Funds From Operations (FFO) is used by REITs to define the cash flow from their operations; ie, a measure of operating performance. The FFO per share ratio is typically used to evaluate a REIT in lieu of earnings per share (EPS) used to evaluate general equities.
Growth opportunities abound
We believe that the market is attaching a more positive outlook to certain property types, which rely more on hope and continued economic recovery momentum, rather than fundamentals. Equally, the market appears to be underestimating the long-term growth potential of best‑in‑class REITs that have the ability to grow, create significant shareholder value and potentially offer superior property returns in the coming years.
In summary, we believe this level of valuation divergence between ‘value’ and ‘growth’ has created a compelling opportunity; a rare chance to buy some of the highest quality publicly traded real estate companies, operating in sectors that look to be on the right side of change, at attractive valuations.
Queste sono le opinioni dell'autore al momento della pubblicazione e possono differire da quelle di altri individui/team di Janus Henderson Investors. I riferimenti a singoli titoli non costituiscono una raccomandazione all'acquisto, alla vendita o alla detenzione di un titolo, di una strategia d'investimento o di un settore di mercato e non devono essere considerati redditizi. Janus Henderson Investors, le sue affiliate o i suoi dipendenti possono avere un’esposizione nei titoli citati.
Le performance passate non sono indicative dei rendimenti futuri. Tutti i dati dei rendimenti includono sia il reddito che le plusvalenze o le eventuali perdite ma sono al lordo dei costi delle commissioni dovuti al momento dell'emissione.
Le informazioni contenute in questo articolo non devono essere intese come una guida all'investimento.
Comunicazione di Marketing.
Important information
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- Le Azioni/Quote possono perdere valore rapidamente e normalmente implicano rischi più elevati rispetto alle obbligazioni o agli strumenti del mercato monetario. Di conseguenza il valore del proprio investimento potrebbe diminuire.
- Il Fondo si concentra su determinati settori o temi d’investimento e potrebbe risentire pesantemente di fattori quali eventuali variazioni ai regolamenti governativi, una maggiore competizione nei prezzi, progressi tecnologici ed altri eventi negativi.
- Questo Fondo può avere un portafoglio particolarmente concentrato rispetto al suo universo d’investimento o altri fondi del settore. Un evento sfavorevole riguardante anche un numero ridotto di partecipazioni potrebbe creare una notevole volatilità o perdite per il Fondo.
- Il Fondo investe in fondi d’investimento immobiliari (REIT) e altre società o fondi impegnati nell’investimento immobiliare, che comportano rischi maggiori di quelli associati all’investimento immobiliare diretto. In particolare, i REIT possono essere soggetti a normative meno rigide di quelle del Fondo stesso e possono registrare una maggiore volatilità delle rispettive attività sottostanti.
- Il Fondo potrebbe usare derivati al fine di ridurre il rischio o gestire il portafoglio in modo più efficiente. Ciò, tuttavia, comporta rischi aggiuntivi, in particolare il rischio che la controparte del derivato non adempia ai suoi obblighi contrattuali.
- Qualora il Fondo detenga attività in valute diverse da quella di base del Fondo o l'investitore detenga azioni o quote in un'altra valuta (a meno che non siano "coperte"), il valore dell'investimento potrebbe subire le oscillazioni del tasso di cambio.
- Se il Fondo, o una sua classe di azioni con copertura, intende attenuare le fluttuazioni del tasso di cambio tra una valuta e la valuta di base, la stessa strategia di copertura potrebbe generare un effetto positivo o negativo sul valore del Fondo, a causa delle differenze di tasso d’interesse a breve termine tra le due valute.
- I titoli del Fondo potrebbero diventare difficili da valutare o da vendere al prezzo e con le tempistiche desiderati, specie in condizioni di mercato estreme con il prezzo delle attività in calo, aumentando il rischio di perdite sull'investimento.
- Le spese correnti possono essere prelevate, in tutto o in parte, dal capitale, il che potrebbe erodere il capitale o ridurne il potenziale di crescita.
- Il Fondo potrebbe perdere denaro se una controparte con la quale il Fondo effettua scambi non fosse più intenzionata ad adempiere ai propri obblighi, o a causa di un errore o di un ritardo nei processi operativi o di una negligenza di un fornitore terzo.
- Oltre al reddito, questa classe di azioni può distribuire plusvalenze di capitale realizzate e non realizzate e il capitale inizialmente investito. Sono dedotti dal capitale anche commissioni, oneri e spese. Entrambi i fattori possono comportare l’erosione del capitale e un potenziale ridotto di crescita del medesimo. Si richiama l’attenzione degli investitori anche sul fatto che le distribuzioni di tale natura possono essere trattate (e quindi imponibili) come reddito, secondo la legislazione fiscale locale.
Specific risks
- Le Azioni/Quote possono perdere valore rapidamente e normalmente implicano rischi più elevati rispetto alle obbligazioni o agli strumenti del mercato monetario. Di conseguenza il valore del proprio investimento potrebbe diminuire.
- Le azioni di società a piccola e media capitalizzazione possono presentare una maggiore volatilità rispetto a quelle di società più ampie e talvolta può essere difficile valutare o vendere tali azioni al momento e al prezzo desiderati, il che aumenta il rischio di perdite.
- Il Fondo si concentra su determinati settori o temi d’investimento e potrebbe risentire pesantemente di fattori quali eventuali variazioni ai regolamenti governativi, una maggiore competizione nei prezzi, progressi tecnologici ed altri eventi negativi.
- Il Fondo investe in fondi d’investimento immobiliari (REIT) e altre società o fondi impegnati nell’investimento immobiliare, che comportano rischi maggiori di quelli associati all’investimento immobiliare diretto. In particolare, i REIT possono essere soggetti a normative meno rigide di quelle del Fondo stesso e possono registrare una maggiore volatilità delle rispettive attività sottostanti.
- Il Fondo potrebbe usare derivati al fine di conseguire il suo obiettivo d'investimento. Ciò potrebbe determinare una "leva", che potrebbe amplificare i risultati dell'investimento, e le perdite o i guadagni per il Fondo potrebbero superare il costo del derivato. I derivati comportano rischi aggiuntivi, in particolare il rischio che la controparte del derivato non adempia ai suoi obblighi contrattuali.
- Qualora il Fondo detenga attività in valute diverse da quella di base del Fondo o l'investitore detenga azioni o quote in un'altra valuta (a meno che non siano "coperte"), il valore dell'investimento potrebbe subire le oscillazioni del tasso di cambio.
- Se il Fondo, o una sua classe di azioni con copertura, intende attenuare le fluttuazioni del tasso di cambio tra una valuta e la valuta di base, la stessa strategia di copertura potrebbe generare un effetto positivo o negativo sul valore del Fondo, a causa delle differenze di tasso d’interesse a breve termine tra le due valute.
- I titoli del Fondo potrebbero diventare difficili da valutare o da vendere al prezzo e con le tempistiche desiderati, specie in condizioni di mercato estreme con il prezzo delle attività in calo, aumentando il rischio di perdite sull'investimento.
- Le spese correnti possono essere prelevate, in tutto o in parte, dal capitale, il che potrebbe erodere il capitale o ridurne il potenziale di crescita.
- Il Fondo potrebbe perdere denaro se una controparte con la quale il Fondo effettua scambi non fosse più intenzionata ad adempiere ai propri obblighi, o a causa di un errore o di un ritardo nei processi operativi o di una negligenza di un fornitore terzo.
- Oltre al reddito, questa classe di azioni può distribuire plusvalenze di capitale realizzate e non realizzate e il capitale inizialmente investito. Sono dedotti dal capitale anche commissioni, oneri e spese. Entrambi i fattori possono comportare l’erosione del capitale e un potenziale ridotto di crescita del medesimo. Si richiama l’attenzione degli investitori anche sul fatto che le distribuzioni di tale natura possono essere trattate (e quindi imponibili) come reddito, secondo la legislazione fiscale locale.
Specific risks
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Key takeaways:
- The growth prospects of many real estate companies exposed to powerful secular tailwinds have improved and look to continue to improve as a result of the pandemic.
- However, in the aftermath of recent underperformance versus the wider REITs sector, ‘growth’ REITs have seen their valuation premiums disappear.
- Performance differentials between ‘value’ and ‘growth’ real estate sectors has become stretched based on fundamentals, creating potential buying opportunities.