JH Explorer in Giappone: 'Tokyo Drift' - il mercato degli uffici in difficoltà

Tokyo ci è sembrata una città diversa rispetto alla nostra ultima visita a settembre 2022. Il centro era di nuovo in fermento, con livelli di traffico tornati alla norma pre-pandemia. Dopo tre anni, l'obbligo di indossare la mascherina è stato revocato solo a marzo, mentre in Paesi come gli Stati Uniti e il Regno Unito era accaduto già un anno prima. Durante il nostro viaggio abbiamo incontrato diverse società immobiliari ed esperti del settore, ma abbiamo trovato ben pochi motivi di entusiasmo. Fatta eccezione per gli hotel, che si sono ripresi rapidamente dopo la riapertura delle frontiere giapponesi, nella maggior parte degli altri settori la crescita arranca.

L'offerta elevata continua a pesare sul livello di immobili inoccupati e sugli affitti

Gli uffici - il settore più vasto, che rappresenta quasi la metà dell'esposizione all'immobiliare quotato in Giappone - continuano a soffrire dell'aumento di superfici sfitte. I proprietari devono anche accettare affitti più bassi, e molti contratti di locazione vengono rinnovati a livelli inferiori. Un fattore chiave del disagio in quest'area è stato l'eccesso di offerta. Il 2020 ha visto un'offerta record di nuovi spazi per uffici, che purtroppo è coincisa proprio con l'inizio della pandemia. Da allora, il mercato degli uffici di Tokyo è in costante declino e per noi è difficile immaginare un miglioramento dei fondamentali nel breve termine, con i problemi di offerta che si stanno ripresentando.

Uscendo dalla Stazione di Tokyo dal lato est, siamo stati accolti da un nuovissimo edificio scintillante. Tokyo Midtown Yaesu è un progetto a uso misto con una superficie totale di circa 290.000 m² che non comprende solo i consueti uffici, negozi e hotel (il primo Bulgari Hotel in Giappone), ma ospita anche uno dei più grandi terminal di autobus del Giappone e una scuola elementare. Lo sviluppatore Mitsui Fudosan ha pre-affittato il 100% degli uffici prima dell'apertura, e gli affittuari sono prevalentemente sedi di grandi aziende che cercano una posizione e un livello di qualità migliori. L'edificio dispone di spazi per uffici completamente senza contatto (una novità a Tokyo), utilizza robot per le pulizie e le consegne, e offre servizi per supportare diversi stili di lavoro, con particolare attenzione al benessere e alla sostenibilità.

È in corso un processo di riqualificazione mirato a soddisfare le esigenze mutevoli degli inquilini

Al contrario, il quartiere Yaesu/Nihonbashi (lato est della Stazione di Tokyo) è rimasto indietro rispetto al Marunouchi/Otemachi (lato ovest della Stazione di Tokyo) in termini di riqualificazione, essendo ancora dominato da vecchi edifici più piccoli e con tanti affittuari. I canoni di locazione degli uffici sono in media inferiori del 20% a quelli di Marunouchi/Otemachi.¹ Sono comunque in corso molteplici piani di rinnovo da realizzare nei prossimi due decenni. Almeno 10 i grandi progetti nell'area, tra cui Torch Tower, che con i suoi 390 metri sarà l'edificio più alto del Giappone (prevalentemente per uffici) una volta completato nel 2028.

Sebbene il Giappone abbia avuto relativamente meno difficoltà a riportare i lavoratori in ufficio rispetto ad altri luoghi, molte grandi aziende hanno adottato un modello di lavoro ibrido e stanno ripensando le loro esigenze in termini di spazio e funzionalità, come le compagnie equivalenti globali. Sta per arrivare un'ampia offerta di uffici nuovi di zecca, che vantano caratteristiche di alta qualità e funzionalità con attributi di sostenibilità, in genere parte di progetti a uso misto con una varietà di altri servizi di supporto. Gli inquilini ne approfittano per trasferirsi, dato che gli uffici moderni con il design e i servizi giusti, in zone con una buona connessione, sono indispensabili per trattenere e attrarre talenti.

Inoltre, i palazzi di uffici stanno diventando mediamente più grandi a Tokyo: si prevede che l'offerta di nuovi edifici di dimensioni superiori a 100.000 m² aumenterà in modo significativo nei prossimi anni.² Ciò consentirà alle aziende che si sono ingrandite di consolidare l'impronta dei loro uffici fra diverse strutture, un fattore chiave della domanda di trasferimenti. Sebbene sia improbabile che gli affitti aumentino data l'abbondanza dell'offerta, i nuovi edifici possono almeno trovare conforto nella maggiore probabilità di riuscire ad attirare un interesse sufficiente a riempire gli spazi e mantenere i rendimenti prefissati.

D'altra parte, gli edifici di pregio esistenti più vecchi sono alle prese con la fuga di grandi inquilini, con i proprietari costretti a ridurre drasticamente i canoni e/o rafforzare gli incentivi (per esempio, è aumentata l'offerta ai nuovi affittuari di periodi di locazione gratuiti, in alcuni casi fino a 10 mesi). Prevediamo che questo divario continuerà ad ampliarsi, poiché la nuova offerta sembra destinata a rimanere elevata nel medio termine.

Manteniamo la nostra visione negativa sul settore degli uffici

Il sito di recensioni cinematografiche Rotten Tomatoes ha assegnato a "The Fast and the Furious: Tokyo Drift" un punteggio non molto lusinghiero del 38% - sostanzialmente un "pollice verso", che ben riflette la nostra opinione sul mercato degli uffici di Tokyo. Detto questo, mentre il settore degli uffici è in difficoltà a livello globale, in quanto sta attraversando un periodo di cambiamento strutturale, Tokyo probabilmente si posiziona meglio di molte altre città importanti. La nostra visione negativa sul settore uffici globale rimane invariata. Un approccio selettivo quando si tratta di investire in società proprietarie di uffici è fondamentale, poiché la qualità oggi è più importante che mai per distinguere fra attori vincenti e perdenti in un settore che si sta biforcando. 

¹ Rapporto Savills sulle locazioni di uffici a Tokyo nel T1/2023.

² Mori Building Co. - Sondaggio 2022 su larga scala del mercato degli edifici di uffici nelle 23 municipalità centrali di Tokyo, 26 maggio 2022.

INFORMAZIONI IMPORTANTI

REIT o Trust di investimento immobiliari: investono nel settore immobiliare attraverso la proprietà diretta di beni immobili, azioni immobiliari o ipoteche. Essendo quotati in borsa, i REIT solitamente sono molto liquidi e scambiati come le azioni.

Titoli immobiliari, compresi i Trust di investimento immobiliari (REIT): possono essere soggetti a rischi aggiuntivi, tra cui i rischi di tasso d'interesse, di gestione, fiscali, economici, ambientali e di concentrazione.