REIT europeos: rápidos para descontar correcciones, lentos para descontar recuperaciones

El sector inmobiliario cotizado europeo registró unas ganancias considerables de casi un 10% en el primer semestre de 2025.¹ En particular, el sector pasó de ser la parte más débil del mercado de renta variable europea a principios de marzo tras una reacción negativa a la bazuca fiscal alemana y el aumento de los rendimientos del Bund, al más fuerte en el segundo trimestre. La clase de activos obtuvo una rentabilidad superior después del «día de la liberación» del presidente Trump el 4 de abril, ya que los inversores buscaron la estabilidad relativa y las características defensivas que ofrecen los flujos de caja inmobiliarios en un contexto económico menos predecible (véase el gráfico 1). El hecho de que el sector haya seguido el ritmo de los mercados de renta variable más amplios, a la vez que ofrece diversificación, sirve para recordar los argumentos a favor de una asignación al sector inmobiliario.

Si retrocedemos en nuestra perspectiva, conviene recordar a los inversores que los fondos de inversión inmobiliaria (REIT) europeos se apresuraron a descontar una corrección en el value inmobiliario como reacción a las subidas de tipos de 2022. El sector se ha encontrado en un periodo tentativo de recuperación desde finales de 2023 a medida que los bancos centrales cambiaban de dirección y los mercados de crédito volvían a abrirse (gráfico 2).

El hecho de que la recuperación del mercado de renta variable haya sido tan frágil refleja tanto un contexto macroeconómico menos seguro como un cierto escepticismo sobre los fundamentales y el value del sector inmobiliario. Para nosotros, esto sigue creando oportunidades para que los inversores aumenten sus rentabilidades inmobiliarias en los próximos años a través de los mercados públicos, donde esperamos que la continua revalorización de los múltiplos del sector mejore las rentas subyacentes y la rentabilidad inmobiliaria derivada del crecimiento.

La saludable actividad de fusiones y adquisiciones refleja el valor de los REIT europeos actuales

Algo a destacar acerca de esta oportunidad de value, una característica notable en el sector de los REIT europeos este año ha sido el aumento de la actividad de fusiones y adquisiciones (M&A). Hemos visto ofertas de capital riesgo (private equity) para varios REIT del Reino Unido, incluido Assura, que está centrado en el sector salud (con una capitalización de mercado de 1.800 millones de GBP) y Warehouse REIT, centrado en logística (con una capitalización de mercado de 485 millones de GBP). Las primas de oferta de alrededor del 35-40% destacan el descuento en la valoración del formato del sector inmobiliario cotizado frente al valor verdadero de los activos subyacentes. ²

La consolidación del sector también va en aumento, con una propuesta de fusión de las propietarias de inmuebles de salud del continente Aedifica y Cofinimmo que podría crear un paladín del sector en Europa y que podría impulsar un crecimiento de beneficios cada vez mayor. Creemos que la reducción del número de REIT europeos, que va a dejar menos empresas, más grandes, más eficientes y, con suerte, con mayor calificación, forma parte de la evolución necesaria del sector, mientras tratamos de tomar nota de lo que nos ha enseñado el sector de REIT estadounidenses más consolidado (e históricamente más rentable).

La mejora de las perspectivas de crecimiento se combina con unos fundamentales sólidos

Esperamos que los fundamentales del sector inmobiliario sigan mejorando gradualmente a partir de ahora. El gráfico 3 ilustra las perspectivas positivas de Green Street Advisor para los REIT, con un crecimiento previsto de los alquileres de los principales sectores inmobiliarios desde 2025 hasta 2029, incluidos los mejores comercios y oficinas. Hemos visto más pruebas en los informes recientes de las empresas que demuestran la capacidad de los REIT para beneficiarse de los mercados con una oferta limitada. El aumento de los tipos de interés y los costes de construcción ha resultado en niveles significativamente más bajos de nuevas construcciones en la mayoría de los sectores y mercados.

Es probable que las perspectivas más positivas de los REIT europeos impulsen una recuperación continua de las valoraciones y proporcionen una plataforma para que las empresas continúen aumentando las ganancias y los dividendos. Este potencial no parece reflejarse en la valoración actual (gráfico 4).

Hay oportunidades en empresas que son capaces de crear value más allá de una recuperación del mercado. Merlin Properties en España está construyendo una valiosa cartera de centros de datos en los mercados ibéricos, que están bien conectados. Del mismo modo, CTP, una propietaria industrial y logística centrada en Europa Central y Europa del Este, busca generar un crecimiento del value de dos dígitos a través de sus actividades de desarrollo en un mercado que ve importantes ventajas en las tendencias de deslocalización cercana, con más del 20% de su reciente actividad de arrendamiento dirigida a clientes asiáticos que «producen en Europa y para Europa».³ También vemos value en casos de reconversión. Los propietarios minoristas Unibail-Rodamco-Westfield y Hammerson han restaurado sus balances y las empresas buscan una vez más oportunidades de crecimiento.

Entonces, ¿qué va a suceder ahora?

Miramos hacia adelante con la confianza de que el sector REIT está sobre una base más firme y ofrece tanto value como potencial de crecimiento para los inversores. Reiteramos nuestros tres mensajes principales:

1. Se han restablecido las valoraciones y ahora se están recuperando, pero esto aún no se ha tenido en cuenta del todo en los precios de los REIT.
2. La rentabilidad operativa de la mayoría de las empresas REIT sigue siendo sólida, con un crecimiento continuado de los alquileres en los mejores activos. Es probable que esto se vea respaldado por la escasa actividad de nuevas construcciones en los próximos años.
3. Los REIT están una vez más posicionados para el crecimiento, en busca de oportunidades para desplegar capital de manera acumulativa y aprovechar el apalancamiento de sus sólidas plataformas operativas.

La primera mitad de 2025 nos recuerda que la diversificación de la cartera sigue siendo importante y creemos que los REIT pueden desempeñar un papel al respecto. El aumento de la actividad de fusiones y adquisiciones en el sector cotizado europeo es notable y destaca el valor que vemos en muchas partes del mercado. Mientras que los activos privados pueden estar de moda, el hecho de que muchos propietarios de activos no cotizados recurran a los mercados de REIT cotizados para utilizar su capital, incluso a primas significativas, pone de manifiesto las atractivas oportunidades que se ofrecen actualmente a los inversores a largo plazo.

Información importante

REIT o fondos de inversión inmobiliaria: fondos que invierten en bienes inmobiliarios mediante la propiedad directa de activos inmobiliarios, acciones o hipotecas. Al cotizar en bolsa, los REIT suelen ser muy líquidos y cotizan como las acciones.

Los valores inmobiliarios, entre ellos los fondos de inversión inmobiliaria (REIT), son sensibles a las variaciones de los valores inmobiliarios y los ingresos por alquileres, impuestos inmobiliarios, tipos de interés, requisitos fiscales y reglamentarios, la oferta y la demanda, y la capacidad de gestión y solvencia de la sociedad. Además, los REIT podrían no calificar para ciertos beneficios fiscales o exenciones de registro, lo que podría producir consecuencias económicas adversas.