Perspectivas globales: REITs: un componente olvidado listo para regresar

Lara Castleton: Hola y gracias por participar en este episodio de Perspectivas globales, un podcast de Janus Henderson creado para compartir las ideas de nuestros profesionales de la inversión y lo acción que tienen para los inversores. Soy tu anfitriona en esta jornada, Lara Castleton. [Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces] Los REIT han pasado a un segundo plano en las carteras, ya que el sector se ha visto afectado por los tipos más altos y la incertidumbre económica.

Sin embargo, a medida que los inversores buscan formas de complemercados emergentesntar su exposición a la tecnología, los posibles cambios en los tipos de interés y el entorno macroeconómico general pueden brindar una oportunidad oportuna para reconsiderar el papel del sector inmobiliario en las carteras. Para analizar los retos y oportunidades del sector, me complace contar con la presencia de Greg Kuhl y Danny Greenberger, gestores de carteras del equipo de Propiedades globales de Janus Henderson. Señores, gracias a ambos por estar aquí desde Chicago.

Greg, vamos contigo primero. No creo que sea un secreto que los REIT han tenido problemas en general en los últimos cinco años. No creo que queramos revivir el dolor por el que pasó el sector durante el COVID. Pero tal vez solo teniendo en cuenta la dinámica más reciente de la política de tipos de interés, ¿por qué los REIT y el sector inmobiliario se vieron tan perjudicados en el último ciclo de subidas de tipos?

Greg Kuhl: Sí, es una gran pregunta, y quiero enmarcar la respuesta, porque todo es relativo cuando hablamos de sectores de bajo rendimiento. Si nos fijamos en los últimos cinco años, los REIT estadounidenses han anualizado alrededor del 8%, que para nosotros es aproximadamente lo que esperamos a largo plazo de la clase de activos, pero es aproximadamente la mitad de lo que ha hecho el S&P. Así que definitivamente está rezagado sobre esa base.

Creo que lo que se vio fue un mercado de renta variable y mercados de capitales que a veces son despiadadamente eficientes. Y en 2022, cuando tuvimos la mayor parte del ciclo de subidas de tipos, hubo que revalorizar los REIT y los bienes inmobiliarios comerciales. Es una especie de clase de activos sensible a los tipos. Tuvimos la campaña de subidas de tipos más abrupta y agresiva de la historia, y eso se descontó bastante rápido. Así, los REIT estadounidenses bajaron alrededor de un 25% en 2022. Desde ese año realmente difícil, hemos anualizado alrededor del 9,5%, lo que de nuevo es bastante bueno. Si nos fijamos en el historial a largo plazo de los REITs, es de un 8% a un 10% de rendimientos anuales. Así que estamos haciendo más o menos lo que esperábamos. Pero nuevamente, desde 2022, eso está bastante por detrás de los mercados de renta variable.

Entonces, creo que parte de la respuesta aquí es, este no es un sector que está construido para ser una especie de tipo de sector de crecimiento del 20%. Es un sector lento pero constante con ingresos contractuales. Está destinado a ser un diversificador y un generador de crecimiento constante. Y una rentabilidad anualizada del 8% o 9% puede no ser muy interesante en los últimos años, pero si se puede generar ese tipo de rentabilidad año tras año, es una cifra bastante buena para la mayoría de las carteras.

Tal vez otro punto a mencionar es que no ha sido un viaje del todo fácil, ¿verdad? Hemos visto rendimientos anuales del 8% o 9%, pero no ha sido calificable en los últimos años desde ese mínimo de 2022. Básicamente, muchas de las rentabilidades se han producido en un par de periodos. Uno de ellos fue en el cuarto trimestre de 2023, cuando vimos que los tipos en el extremo más largo de la curva se moderaron bastante drásticamente, pasando del 5% a menos del 4% en pocos meses. Y luego, el otro período en el que el sector lo hizo realmente bien fue la segunda mitad de 2024, nuevamente, donde se vio cierta moderación en las expectativas de tasas que se descontaron en los mercados. Así que han sido periodos realmente buenos, pero creo que si nos alejamos y miramos la totalidad, el tipo de rentabilidad superior de un solo dígito es más o menos lo que esperamos.

Castleton: Nadie puede realmente cronometrar el mercado, por lo que entre el 8% y el 10% es realmente muy atractivo cuando lo pones en esa perspectiva. Danny, si vamos a ti, ¿qué es diferente en el entorno actual en términos prospectivos/a plazo? ¿Son los tipos de interés lo único que va a importar aquí?

Daniel Greenberger: Creemos que hay un puñado de cosas realmente favorables en el contexto actual para la clase de activos, y que los tipos no son lo único que importa, aunque creemos que la perspectiva de tipos más bajos, particularmente en el extremo largo de la curva, especialmente a diez años, podría ser realmente útil para la clase de activos en el futuro prospectivo/a plazo. Creo que es interesante señalar que en 2023 los diez años comenzaron el año en 3,9%, cerraron el año en 3,9%. Pero la clase de activos, REIT estadounidenses, avanzó casi un 14%. Y luego, si nos remontamos a 2024, la tasa a diez años en realidad se movió en contra de la clase de activos, o lo que algunos podrían pensar que se está moviendo en contra, comenzó el año en 3.9% y en realidad cerró el año en cerca del 4.6%, y sin embargo, los REIT aún entregaron una rentabilidad total positiva de casi el 9%. Entonces, para el punto de Greg, la clase de activos ha estado funcionando en los últimos años. Realmente fue ese año 2022. Y creo que es importante señalar esos dos años como ejemplos de que los contornos de la rentabilidad total en la clase de activos no dependen completamente de hacia dónde se dirigirán finalmente los diez años.

Algunas cosas para señalar que creo que son muy prometedoras. Uno, la oferta está disminuyendo para la clase de activos en una variedad de diferentes subsectores importantes, como logística industrial, apartamentos, autoalmacenamiento. Greg también va a hablar un poco sobre las viviendas para personas mayores y la demografía realmente poderosa que se está desarrollando allí. Por lo tanto, el panorama de la oferta, donde vimos mucha construcción después del inicio de COVID en 21 y 22, realmente se ha desprendido y nuestras empresas están digiriendo esa oferta muy bien. Y eso podría conducir a un crecimiento mucho mejor de las tasas de alquiler si miramos hacia el '26 y '27, lo que podría volver a catalizar o revitalizar un crecimiento de ganancias más poderoso para el sector.

Y además, las empresas están muy bien capitalizadas. Yo diría que, en la era moderna de los REIT, probablemente nunca hemos sido tan fuertes desde la perspectiva del balance. El sector opera con un apalancamiento de alrededor del 30%. Es aproximadamente la mitad de lo que vemos el apalancamiento en el mercado privado. Así, las empresas cuentan con balances sólidos, grandes capacidades operativas, y entonces van a entrar en un periodo de varios años en el que la oferta no va a ser tan competitiva como lo ha sido durante los últimos cinco años.

Desde una perspectiva valoración, volviendo a esas perspectivas de rentabilidad total de un solo dígito que había mencionado Greg, creemos que los elementos básicos de esa perspectiva rentabilidad total están prácticamente intactos, y los tipos podrían ser un buen estímulo para ese rentabilidad total crecimiento perspectiva. Y de nuevo, se subraya por la fortaleza del balance del sector.

Y luego, si miras las proyecciones de crecimiento de ganancias para 2026, en este momento son de alrededor del 6%. Y así, si piensas que la rentabilidad total basada en ese rendimiento por dividendo actual más la perspectiva de crecimiento, que creemos que podría ser sostenible en un dígito medio, te lleva a ese territorio más o menos alto de un solo dígito, bajo de dos dígitos que Greg iluminó hace un momento. Por lo tanto, creo que la perspectiva de tasas más bajas, si los diez años disminuyeran, porque eso es un ancla de los valores de los activos inmobiliarios comerciales, sería útil. Pero como se ha demostrado en los últimos dos años, no creo que sea necesariamente necesario que la clase de activos continúe capitalizando en ese tipo de dígitos altos de un solo dígito o dos dígitos bajos en el prospectivo/a plazo.

Castleton: Es genial escuchar eso. Y creo que hay mucha imprevisibilidad en todos los ámbitos en los prospectivos/a plazo, por lo que exponer esos fundamentos es muy útil para pensar en las perspectivas de los bienes raíces, independientemente de lo que suceda en el entorno de tasas.

Mencionaste al principio entre un 8% y un 10%, bastante atractivo, por detrás del S&P y, definitivamente, de la tecnología. Ha habido mucho entusiasmo por la IA y la tecnología. Greg, quiero dirigirme a ti para profundizar en algunos de los subsectores. Ese entusiasmo en torno a la IA y la tecnología ha dado lugar a muchas conversaciones en torno a los centros de datos, por lo que tal vez pueda abordar las implicaciones de la locura de la demanda de IA en lo que respecta a los centros de datos para usted.

Kuhl: Sí, esa es sin duda el área más grande de nuestro mundo donde vemos este impacto de la IA. Los centros de datos son un tipo de propiedad interesante. Es diferente a otros tipos de bienes inmobiliarios comerciales en cuanto al perfil de demanda, porque cada día se crea más demanda en términos de datos. Un ejemplo sencillo. Si ustedes son como yo, probablemente tengan miles de fotos de su familia y sus hijos y cosas en su teléfono. Probablemente esté respaldado en una cuenta de iCloud. Y cada día haces más fotos, ¿verdad? Por lo tanto, los datos crecen y crecen, y eso reside en un servidor en un centro de datos en algún lugar. Y hay muchos otros casos de uso como ese que se te ocurren que han existido durante años. Ahora tenemos esta construcción de IA encima de eso. Entonces, es interesante porque a veces en otros tipos de propiedades, hablamos de arrendamiento como un juego de sillas musicales, como tal vez hipotéticamente Janus Henderson se mudó de su oficina y firmaron un contrato de arrendamiento en una oficina diferente. No necesariamente están ocupando más espacio. Los centros de datos son diferentes. Simplemente siempre están expandiéndose.

Así que, como resultado, toda la capacidad del centro de datos que existe está básicamente llena. Por lo tanto, se trata del desarrollo de nuevos centros de datos y el crecimiento externo. Esa es la oportunidad. Sé que mis colegas aquí en la empresa están mucho más en la maleza que yo en términos de lo que los hiperescaladores planean hacer desde una perspectiva de CapEx, pero los números son asombrosos. La escala de la construcción de la que se habla desde la perspectiva de la inversión en IA no tiene precedentes en términos de ciclos de CapEx, realmente en toda la historia. No sé si esos son los números de los que se habla o no, pero una gran parte de eso será para la construcción de centros de datos.

El desafío para los centros de datos es un par de cosas en términos de manifestar esa construcción. Uno de ellos es el acceso al poder. La demanda de estos activos, desde el punto de vista del poder, es enorme. Necesitan mucha generación y transmisión de energía. Hay ciertas localidades en las que es un desafío, de hecho, para la empresa de servicios públicos proporcionar suficiente energía para estos centros de datos. Y también puede ser un desafío para los desarrolladores conseguir el equipo adecuado para construir los centros de datos. Por lo tanto, creemos que ese tipo de desafíos los abordarán mejor los actores más establecidos, más grandes y más experimentados en el espacio de los centros de datos, que son los REIT de centros de datos públicos. Y ese es un muy buen lugar para ellos. El otro gran reto es el acceso al capital. Se necesita mucho capital para construir todos estos centros de datos, y no hay mejor lugar que exista además de los mercados públicos para acceder al capital, tanto desde una perspectiva de deuda como desde una perspectiva de renta variable.

Entonces, los REIT públicos, como Danny mencionó anteriormente, los centros de datos no son diferentes. Tienen balances saneados, lo cual es una gran ventaja. Pueden aumentar la renta variable, pueden aumentar los bonos no garantizados y también pueden hacerlo a nivel mundial porque son empresas globales. Por lo tanto, tienen la capacidad de capitalizar realmente esta demanda que crece cada día. Y los rendimientos que están obteniendo en el desarrollo son realmente bastante buenos. Están interesados en el tipo de rendimientos de dos dígitos sobre el capital que están ofreciendo sin apalancamiento, así que eso es realmente saludable. Y eso beneficia directamente a los accionistas de esas empresas.

Castleton: Así que, mucha emoción, claramente, y muchos desafíos de construcción con él, pero aparentemente va muy bien. Sin embargo, asumo que las valoraciones tienen que entrar en juego como gestor activo, porque hay mucho dinero persiguiendo esta única cosa.

Kuhl: Definitivamente no es un secreto. Hemos visto cómo se comportaban muy bien a lo largo del tiempo, aunque también hemos visto un par de contratiempos en el sector tecnológico más amplio fuera de los REITs. Y los REIT de centros de datos tienden a dejarse arrastrar por eso. Por lo tanto, creo que hay una oportunidad de elegir sus lugares allí y tal vez ajustar el tamaño de las posiciones cuando ocurran estos problemas a corto plazo. Pero hay que estar atentos al panorama de la demanda a largo plazo.

Castleton: Fenomenal. Danny, quiero dirigirme a ti, porque un sector que está en los titulares, tal vez no por las mejores razones, parece ser, es el de la vivienda residencial. Lo que escuchamos son niveles bastante altos de inasequibilidad. Entonces, ¿cuál es su enfoque y perspectiva para ese sector en el futuro prospectivo/a plazo?

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Greenberger: Seguro. Todo lo que hacemos se basa en consideraciones sobre la oferta y la demanda, con especial atención a la demografía. Entonces, ¿cuáles de las cohortes de edad en el país están creciendo más rápido en comparación con aquellas que podrían estar creciendo un poco más lentamente? Dedicamos mucho tiempo a pensar en esas tendencias y en lo que podrían significar para las viviendas de alquiler. Así pues, analizamos la vivienda de alquiler en cuatro grupos distintos: los REIT de apartamentos, los REIT de viviendas prefabricadas, que tienden a atender a un grupo demográfico de mayor edad, y luego los REIT de alquiler unifamiliar. Y luego, como una extensión de eso, también estamos prestando mucha atención y, a veces, invirtiendo en los constructores de viviendas, que están desarrollando viviendas unifamiliares en todo el país.

En este momento, tendemos a favorecer la demografía y las perspectivas de la oferta, uno en los suburbios y activos que atienden a una cohorte de mayor edad. En este momento, el espacio de las viviendas para personas mayores es el que está creciendo más rápido. Pero me alejaré de eso por un momento. En el caso de las viviendas residenciales amplias, tendemos a favorecer a ese grupo de edad de 35 a 44 años. Está creciendo alrededor de un 1,5% al año. Es uno de los segmentos de población de más rápido crecimiento. Y las personas en ese grupo de edad están formando familias, por lo general quieren estar en los suburbios y en vecindarios buenos, deseables y seguros y buenos distritos escolares. Por tanto, el espacio de alquiler unifamiliar ha sido muy atractivo históricamente. Seguimos favoreciendo la inversión en ese ámbito. Las familias, cuando se instalan en estas viviendas unifamiliares, suelen alquilar por 3 o 4 años. Realmente, afirmación de la clase de activos y cuánto disfrutan estar en esos activos, esas comunidades con proximidad a escuelas y servicios locales también.

Así que ese es un lugar que está resolviendo los desafíos de asequibilidad que usted señala. De hecho, esos operadores están generando nueva oferta a través del desarrollo y las asociaciones con los constructores de viviendas. Así que ese es un lugar donde la propiedad de la vivienda podría estar un poco extendida desde el punto de vista de la asequibilidad ahora, cuando esos REIT están haciendo todo lo posible para atraer nueva oferta y agregar inventario al stock de viviendas para que sea más asequible para las personas vivir en esos vecindarios deseables en los suburbios. Y luego también apostamos por los REITs de viviendas prefabricadas. Suelen poseer activos más en el Cinturón del Sol del país, que es el rumbo del viaje desde el punto de vista de los flujos de población y la migración. Y, de nuevo, una casa en una de estas comunidades puede costar un 30% o un 40% más barata que un alquiler igual o un alojamiento unifamiliar. Entonces, todos estos son un poco del mismo tema para su pregunta, abordando estos desafíos de asequibilidad, que son impulsados no solo por los precios de las viviendas en el mercado de viviendas existentes y nuevas, sino también por los costos auxiliares, como el seguro de propietarios de viviendas que ha aumentado más rápido que las tasas de inflación, los gastos de servicios públicos y los impuestos a la propiedad también. Por lo tanto, no son solo los precios generales de la vivienda los que están impulsando los desafíos de asequibilidad. Son también los otros costos de ser propietario de una vivienda los que han empujado a las personas a alquilar un poco más de tiempo, tal vez, de lo que lo habrían hecho históricamente. Entonces, yo diría que en ese espacio favorecemos el alquiler unifamiliar, los REIT de viviendas prefabricadas. Y luego las compañías de apartamentos, que tienen grandes carteras, grandes negocios. Tendemos a pensar que son algo más cíclicos que los otros dos sectores. La duración de la estancia se está alargando, pero no tanto, y esos activos pueden ser algo más cíclicos y más propensos a los altibajos económicos que en los otros dos segmentos del mercado a los que acabo de referirme.

Entonces, creo que hay algunas jugadas realmente atractivas en el sector, y todo el ecosistema está, creo, haciendo mucho para abordar esos desafíos de asequibilidad que señalé. Y también vale la pena mencionar que los nuevos constructores de viviendas, particularmente aquellos que han operado hacia la parte más básica del mercado, han hecho mucho para abordar la crisis de asequibilidad. Entonces, al inicio de las tasas más altas en 2022, comenzaron a reducir las tasas hipotecarias de cerca del 7%, utilizando incentivos para reducir esas tasas al 4% o 5% en algunos casos. Y esas reducciones de las tasas hipotecarias persisten hoy en día para ayudar a las personas a enfrentar los desafíos de pago mensual que ven. Y también han estado construyendo casas más pequeñas y volviendo a los subcontratistas para obtener mejores términos para que puedan pasar esos descuentos a los consumidores que realmente quieren ser propietarios de una casa. Así que, en realidad, nos inclinamos a largo plazo por los constructores de viviendas, en particular los que operan a ese nivel de precio más básico, porque creemos que están haciendo un gran trabajo al ofrecer una solución asequible para las personas que quieren comprar su primera casa.

Castleton: Entonces, tal vez el mercado privado esté pensando en esta solución ahora. ¿Oye algún rumor o algo de preocupación por la intervención del gobierno para impulsar esto prospectivo/a plazo? Parece que hay grandes oportunidades que el mercado privado está poniendo prospectivo/a plazo.

Greenberger: Veremos qué pasa ahí. Creo que ha sido interesante. Si nos fijamos en algunas noticias locales recientes en el estado de California, por ejemplo, están reformando [la Ley de Calidad Ambiental de California] (CEQA), que durante mucho tiempo ha sido vista como un inhibidor de un desarrollo más oportuno debido a las revisiones ambientales muy prolongadas que han tenido que ocurrir en el estado allí.

Por lo tanto, creo que se está empezando a ver, sobre todo en las costas, una respuesta más urgente para lograr que los acuerdos de desarrollo se aprueben a través de los municipios locales, y realmente hasta el punto en que puedan comenzar la construcción. Y creo que otro buen ejemplo de eso, particularmente en la Costa Este, y creo que Nueva York lo ha defendido bastante bien en los últimos años, ha sido acelerar las aprobaciones para la conversión de oficinas a residenciales en lugares de Manhattan que normalmente no han tenido mucho residencial. Y donde tienes stock de oficinas inactivo, eso se está convirtiendo en residencial. Así que creo que es más bien un mosaico a nivel local en este momento. Será interesante ver si hay algo que provenga de la administración en términos de incentivar un camino más amplio y quizás más rápido para abrir más construcción y desarrollo. Pero creo que el mercado privado ha respondido bastante bien a estos desafíos de asequibilidad. Solo como ejemplo, hace tres años, la industria multifamiliar estaba en un nivel máximo de construcción de apartamentos, y ahora la cantidad de construcción ha disminuido en los últimos dos años debido a la aparición de tasas más altas y un contexto de crecimiento más lento. Sin embargo, el mercado privado sí respondió al aumento de los alquileres y a la oportunidad de ampliar el stock. Y vimos cerca de 800,000 unidades en construcción en el pico, que fue el más alto de los últimos 50 años. Así que creo que el mercado privado está haciendo lo suyo y, con suerte, cada vez más ayudado por un contexto más flexible desde una perspectiva regulatoria.

Castleton: Fenomenal. Volvamos a ti, Greg. ¿Algún otro sector que valga la pena destacar en este momento, mientras piensa en las perspectivas para el sector inmobiliario en general de cara al prospectivo/a plazo?

Kuhl: Uno que vale la pena destacar es el inmobiliario de atención médica para nosotros. Y tal vez haya un par de partes diferentes de ese tipo de propiedad que toco. El primero sería la vivienda para personas mayores. Se trata de la vida asistida y la vida independiente. Como probablemente sepa, esta es una solución basada en las necesidades para personas mayores. La gente se está mudando allí porque ha habido un problema en el que ya no pueden cuidarse de manera segura. Por lo tanto, es un servicio muy importante. Y esa dinámica también hace que la demanda sea relativamercados emergentesnte predecible. Por lo tanto, es diferente a muchas otras partes de nuestro negocio, donde es más difícil predecir la demanda. La demanda de viviendas para personas mayores se basa en la demografía, y la demografía que realmente importa para ese tipo de propiedad es de 85 años o más, y estamos viendo un repunte material en el crecimiento de esa población en este momento. Y luego, si nos fijamos ahora, durante la próxima década, vamos a ver que ese segmento de la población crece en un solo dígito superior por año. Así que eso es un crecimiento de demanda realmente fuerte basado en la demografía.

Y al mismo tiempo, hemos tocado esto varias veces a lo largo de la conversación, la oferta es enormemente importante para los bienes inmobiliarios comerciales. Y tratamos de mantenerlo relativamente simple en términos de cómo pensamos en este espacio. Oferta y demanda, ¿verdad? Por lo tanto, sabemos que la demanda de viviendas para personas mayores va a ser muy fuerte. La oferta es muy predecible porque se tarda uno, dos o tres años en construir un edificio de principio a fin, por lo que se puede ver venir con años de antelación. En el caso de las residencias para personas mayores, no se está empezando a empezar prácticamente nada en este momento desde el punto de vista de la oferta.

Por lo tanto, eso significa que durante 2 o 3 años no habrá entregas, por lo que verá cómo se llenan las existencias existentes. Y, de hecho, si se analiza la oferta y la demanda allí, hay un escenario en el que el espacio que existe ahora mismo para las viviendas para personas mayores está literalmente lleno a finales de la década, en función de la demanda. Por lo tanto, obviamente es un muy buen lugar para estar si eres propietario de ese tipo de propiedad. Es sin duda una de nuestras favoritas desde el punto de vista de la oferta y la demanda.

El otro segmento de la atención médica que destacaría es el consultorio médico. De nuevo, por motivos demográficos. Por lo tanto, 1 de cada 6 estadounidenses tiene 65 años o más hoy, que creo que es el porcentaje más grande que hemos tenido históricamente, y esa población se duplicará para 2040. Y ese es el grupo que, con mucho, utiliza la mayor cantidad de servicios médicos, por lo que va a crear demanda de más médicos, más consultorios médicos y más edificios de consultorios médicos. De nuevo, una situación de demanda muy buena. La oferta allí también es bastante limitada, por lo que creemos que las perspectivas para la próxima década para ese espacio son, de nuevo, muy sólidas según la demografía.

Castleton: Fenomenal. Volvemos a la dinámica clásica de oferta y demanda. Eso ayuda realmente a establecer los argumentos a favor de los fundamentos de muchos de estos sectores de cara prospectivo/a plazo. Danny, ¿alguna reflexión final para dejarnos mientras pensamos en las perspectivas y el resto de este año?

Greenberger: Creo que el sector está muy bien posicionado. En nuestra opinión, es un factor un tanto olvidado. Y creo que el crecimiento de las ganancias de la historia del sector puede subestimarse, y ese ha sido realmente el catalizador de los rendimientos que hemos visto históricamente, que han estado solo un poco por debajo del 10% en los últimos 25 a 30 años para la clase de activos. Así que creo que, de nuevo, estamos digiriendo la oferta que se puso en marcha en la primera parte de la década. Así que las perspectivas de la oferta y la demanda, supongo, de cara a los próximos 12, 18, 24 meses, creo que son bastante favorables. Y están viendo los primeros indicios de que algunos de los sectores podrían volver a acelerarse o tocar fondo donde el crecimiento de los alquileres se había ralentizado. Ahí me viene a la mente la industria. Y podríamos ver un resurgimiento en el crecimiento de la tasa de alquiler en muchos de estos sectores que han estado digiriendo un poco más de la oferta.

Y luego creo que la historia no contada de las clases de activos, Greg mencionó esto con respecto a su comentario sobre los centros de datos, es el acceso al capital. Eso realmente puede acelerar el ritmo de crecimiento que tienen las empresas porque pueden salir y recaudar capital de la noche a la mañana, ya sea renta variable o deuda, y salir y adquirir activos que salen al mercado. Por ello, seguimos viendo los mercados privados algo atascados en cuanto a transacciones. Se está curando muy bien, pero el REIT debería tener una oportunidad interesante para recaudar capital, comprar activos, traerlos a su plataforma y, en última instancia, mejorar el ritmo de crecimiento de las ganancias, lo que podría aumentar ese tipo de bloques de construcción de rentabilidad total de los que hablamos. Por lo tanto, creo que los mercados de capitales y los mercados de deuda para bienes raíces son realmente favorables en este momento. La oferta está disminuyendo en muchas áreas interesantes en un momento en que el mercado de arrendamiento es estable, lo que, si nos fijamos en los próximos años, sienta las bases para un interesante contexto de rentabilidad total.

Castleton: Gran caso de los dos. Y con tantos inversores que tienen una exposición tan fuerte a las acciones estadounidenses de gran capitalización, los bienes raíces no están ampliamente representados en el S&P en absoluto. Por lo tanto, lo que ha presentado hoy es un argumento realmente convincente para que empiecen a pensar en desarrollar su propia asignación a REIT como complemento.

Así que, gracias a ambos por estar aquí, y gracias por escuchar. Esperamos que hayas disfrutado de esta conversación. Para más información de Janus Henderson, puede descargar otros episodios de Global Perspectives dondequiera que vea sus podcasts o visitar nuestro sitio web en janushenderson.com.

Soy Lara Castleton. Gracias. Hasta la próxima.