Dormir tranquilo: una perspectiva constructiva para el sector inmobiliario residencial

Diversos factores de impulso sitúan a los activos inmobiliarios residenciales en una posición favorable

En conjunción con el crecimiento de la economía, los propietarios de pisos y apartamentos de EE. UU. se están beneficiando de factores demográficos favorables, ya que la cohorte de edad más grande también coincide ahora con la edad óptima para alquilar (25 a 34 años, véase el gráfico 1). Dado que ser propietario de una vivienda resulta inalcanzable para muchos debido a unos tipos hipotecarios superiores al 6%,¹ las tasas de titularidad de vivienda no han dejado de bajar. Junto a esto, hemos asistido a un repunte (¿demorado?) en la "emancipación" de los adultos más jóvenes de sus hogares parentales. Estos factores, en su conjunto, han ampliado la demanda de alquiler, lo que se refleja en unas tasas de ocupación superiores al 95% en los últimos trimestres², un nivel normalmente asociado al crecimiento del mercado de alquiler.

Lugares como Seattle y San Francisco, que habían languidecido después de la pandemia, también están experimentando una recuperación, sustentada por políticos recién elegidos que apuestan por restablecer la vitalidad de los distritos de negocio centrales y el regreso al trabajo impuesto por importantes empresas tecnológicas como Amazon, Microsoft y Salesforce.

El problema para los propietarios en los últimos años ha sido el alto volumen de nueva oferta que llega a los mercados. Esto se debió a la ola récord de construcción provocada por los bajos costes de endeudamiento y la boyante demanda en 2021 y 2022, especialmente en ciudades del Cinturón del Sol como Nashville, Austin y Charlotte. El crecimiento de los alquileres aquí es débil y, en ocasiones, negativo. Sin embargo, con la tendencia a la baja de los visados de obra nueva (Gráfico 2), se prevé que estos mercados alcancen un punto de inflexión el próximo año, lo que sienta las bases para la reanudación del crecimiento generalizado en todo el sector de pisos y apartamentos.

Vivienda para personas mayores: los boomers lideran la manada

Los propietarios de residencias de ancianos se han situado entre los más rentables en el mercado de fondos de inversión inmobiliaria (REIT) en los últimos años. El líder del mercado, Welltower, ha obtenido una rentabilidad para los accionistas de casi el 150% desde principios de 2023³, superando con creces incluso a los propietarios de centros de datos en boga.

La demanda está experimentando un crecimiento notable, gracias al aumento anual anticipado del 5% en el grupo demográfico de 80 años o más hasta 2030.⁴ Con las tasas de ocupación y el mayor crecimiento de los alquileres, los REIT de residencias de ancianos han aprovechado la eficiencia operativa y las perspectivas de datos para ofrecer servicios superiores a los residentes y mejores márgenes a los accionistas. La pandemia provocó una retirada del capital privado de esta clase de activos, lo que ha permitido a los REIT cotizados como Welltower y Ventas adquirir, a escala, inmuebles con un rendimiento atractivo en el rango del 7-8%,⁵ creando así una potente combinación de crecimiento interno y externo.

Alojamiento para estudiantes: oferta limitada y demanda resiliente

En el otro extremo de la balanza demográfica, la demanda de alojamientos construidos expresamente para estudiantes sigue superando con creces la oferta disponible, lo que ha permitido a algunos propietarios registrar sistemáticamente tasas de crecimiento de los alquileres superiores a la inflación. En el año académico actual, REIT Unite, con sede en el Reino Unido, informó de un crecimiento de los alquileres de más del 8% con respecto al año anterior.⁶ Con una oferta cada vez menor de viviendas privadas en alquiler, limitaciones a las nuevas promociones y una demanda resiliente a la recesión, creemos que el sector seguirá dando frutos.

El sector habitacional ofrece hoy un crecimiento defensivo con descuento

De cara al futuro, el sector residencial, respaldado por los propietarios de apartamentos tradicionales junto con subsectores alternativos, presenta un argumento de inversión convincente a medida que se alivian las presiones asociadas a la oferta y se allana el camino para otro periodo de rendimiento superior.

También nos consuela el hecho de que los REIT residenciales de EE. UU. se negocien actualmente con un descuento de dos dígitos con respecto a su valor liquidativo (VL) y que los múltiplos se hayan rebajado desde sus primas históricas.⁷ Esto a pesar de unos balances más sólidos que nunca y de la alta eficiencia y potencial de crecimiento impulsados por las plataformas operativas. En consecuencia, creemos que los REIT residenciales parecen bien posicionados para una racha de varios años de crecimiento de las ganancias y los dividendos por acción, con potencial de mejora de la calificación, a medida que surgen indicios del próximo ciclo mediante la aceleración del crecimiento de los alquileres.

¹ MortgageNewsDaily.com; plazo hipotecario típico a 30 años, a 28 de marzo de 2025.

² Basado en los informes de varios REIT residenciales, niveles de ocupación del cuarto trimestre de 2024.

³ Financecharts.com, Welltower REIT, del 30 de diciembre de 2022 al 28 de febrero de 2025. La rentabilidad histórica no predice las rentabilidades futuras.

⁴ Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos, estimaciones 2025-2030.

⁵ Informe de resultados de Welltower, cuarto trimestre de 2024.

⁶ Unite Group.com a 25 de febrero de 2025; resultados financieros de 2024.

⁷ SNL Real Estate a 31 de enero de 2025. La rentabilidad histórica no predice las rentabilidades futuras.

Imagen destacada al principio del artículo: edificio residencial para personas mayores de Welltower, ubicado en 56th Street, Manhattan.  Crédito de la imagen: Welltower Inc., publicada y reproducida con permiso.

REIT o fondos de inversión inmobiliaria: fondos que invierten en bienes inmobiliarios mediante la propiedad directa de activos inmobiliarios, acciones o hipotecas. Al cotizar en bolsa, los REIT suelen ser muy líquidos y cotizan como las acciones.

Los valores inmobiliarios, entre ellos los fondos de inversión inmobiliaria (REIT), son sensibles a las variaciones de los valores inmobiliarios y los ingresos por alquileres, impuestos inmobiliarios, tipos de interés, requisitos fiscales y reglamentarios, la oferta y la demanda, y la capacidad de gestión y solvencia de la sociedad. Además, los REIT podrían no calificar para ciertos beneficios fiscales o exenciones de registro, lo que podría producir consecuencias económicas adversas.

El índice FTSE Nareit All Equity REITs rastrea el desempeño del mercado de fondos de inversión en bienes raíces (REIT) de EE. UU.