Zijn hogere hypotheekrentes nadelig voor Amerikaanse huishoudens?

Een scherpe en langdurige stijging van de huizenprijzen na het uitbreken van de COVID-pandemie, in combinatie met veel hogere hypotheekrentes sinds 2022, heeft de betaalbaarheid van Amerikaanse woningen teruggebracht tot een historisch laag niveau, zoals blijkt uit figuur 1.

Gesprekken over hoge hypotheekrentes, slechte betaalbaarheid en vertragende huizenverkopen hebben de krantenkoppen gedomineerd, waardoor sommige beleggers zich zorgen maken over twee belangrijke barometers voor de gezondheid van de Amerikaanse economie: de kracht van de Amerikaanse consument en de toestand van de huizenmarkt.

Naar onze mening vertellen deze datapunten slechts een klein deel van de geschiedenis.

Volgens onze analyse blijven de Amerikaanse consument en de bredere huizenmarkt ondanks tegenwind in een sterke positie, en wel om drie belangrijke redenen.

1. De betaalbaarheidsproblemen treffen niet alle huishoudens

Hoewel een slechte betaalbaarheid van huisvesting - vooral als deze aanhoudt - vanuit sociaaleconomisch oogpunt problematisch kan zijn, lijkt de situatie vanuit het perspectief van de belegger om een aantal belangrijke redenen minder somber.

Ten eerste hebben betaalbaarheidsproblemen slechts gevolgen voor een klein percentage van het totale aantal huiseigenaren in de VS op jaarbasis.

De ongeveer 4 miljoen huizen die elk jaar in de VS worden verkocht, vertegenwoordigen minder dan 5% van de totale voorraad van 80+ miljoen eengezinswoningen die eigendom zijn van huiseigenaren. Dit betekent dat meer dan 95% van de markt gedurende een periode van 12 maanden geen transacties uitvoert (d.w.z. een huis koopt of verkoopt), waardoor deze huiseigenaren worden beschermd tegen de huidige marktomstandigheden.

Tweede Bestaande woningeigenaren hebben minder last van betaalbaarheidsproblemen dan starters.

Dit geldt met name voor huiseigenaren die langer dan vijf jaar een woning bezitten. Hoewel starters misschien in een uitdagende tijd de markt betreden, zouden bestaande huiseigenaren ogenschijnlijk hebben geprofiteerd van stijgende prijzen door aandelen in hun huidige huis op te bouwen die kunnen worden ontgrendeld bij de aankoop van een nieuw huis.

Samenvattend kunnen we stellen dat starters op de woningmarkt en huishoudens met een lager inkomen waarschijnlijk negatieve gevolgen ondervinden van de huidige betaalbaarheidsproblemen, maar deze subgroep vertegenwoordigt slechts een klein deel van het totale universum van Amerikaanse huiseigenaren.

2. De kracht van vaste rentetarieven en de putoptie van de kredietnemer

Als het gaat om het navigeren door hogere rentetarieven, hebben Amerikaanse hypotheeknemers alle kaarten in handen.

Bestaande kredietnemers worden grotendeels beschermd tegen stijgende rentes door a) de lange looptijd van de meeste hypothecaire leningen (doorgaans 30 jaar), b) vaste rentetarieven, en c) het vermogen van de kredietnemer om - zonder boete - zijn lening op elk moment en om welke reden dan ook af te lossen, of om te herfinancieren als de rente onder zijn huidige rente daalt.

Simpel gezegd is dit de kracht van de putoptie: Amerikaanse leners kunnen in hun bestaande hypotheek met vaste rente blijven als de rente stijgt, maar ze behouden de mogelijkheid om te herfinancieren naar een goedkopere lening als de rente daalt, wat massaal in 2020 en 2021.

Zoals te zien is in figuur 2, maken kredietnemers doorgaans gebruik van hun optie om te herfinancieren wanneer de hypotheekrente daalt, wat resulteert in een daling van de effectieve rente op uitstaande hypotheekschulden. Maar wanneer de rente stijgt, worden kredietnemers gestimuleerd om hun huidige hypotheek met vaste rente vast te houden, wat betekent dat stijgende rentes een veel kleinere impact hebben.

3. Amerikaanse huiseigenaren lijken niet huisarm te zijn

Ondanks de stijging van de huizenprijzen en de stijgende rente, lijken Amerikaanse huishoudens niet 'arm aan huizen' te zijn1¹, zoals te zien is in figuur 3.

Hoewel de cijfers voor huishoudens met een lager inkomen en starters op de woningmarkt er heel anders uit kunnen zien, de meeste Amerikaanse huishoudens lijken er goed voor te staan dankzij een combinatie van hogere inkomens en het feit dat de meeste huiseigenaren in 2020 en 2021 extreem lage hypotheekrentes hebben afgesloten.

Wat het betekent voor investeerders

De Amerikaanse consument blijft veerkracht tonen te midden van hogere rentetarieven en minder betaalbare woningen, met schuldaflossingsratio's die nog steeds onder hun langetermijngemiddelde liggen. En met inflatie afkoeling en renteverlagingen op komst, kan er wat rust in het verschiet liggen.

Als gevolg hiervan behouden we een positieve kijk op gesecuritiseerde consumentenschulden zoals asset-backed securities (ABS) en residential mortgage-backed securities (RMBS). Wij zijn van mening dat er binnen ABS en RMBS kansen zijn om hoogwaardige activa te vinden die zowel op relatieve als op absolute basis aantrekkelijke rendementen bieden.

Bovendien worden door hypotheken gedekte effecten (MBS) van agentschappen nog steeds goedkoop verhandeld in vergelijking met bedrijfssectoren, terwijl het risico op vervroegde aflossing (het primaire fundamentele risico voor MBS) in de buurt van historische dieptepunten blijft omdat de huidige hypotheekrente zoveel hoger is dan de effectieve rente op uitstaande hypotheekschulden.

Belangrijke informatie

Actief beheerde portefeuilles leveren mogelijk niet de beoogde resultaten op. Geen enkele beleggingsstrategie kan winst garanderen of het risico op verlies verwijderen.

Vastrentende effecten zijn onderhevig aan het rente-, inflatie-, krediet- en wanbetalingsrisico.  De obligatiemarkt is volatiel. Als de rentes stijgen, dalen de obligatiekoersen meestal en vice versa.  Terugbetaling van de hoofdsom is niet gegarandeerd, en de koersen kunnen dalen als een emittent zijn betalingsverplichtingen niet tijdig nakomt of wanneer zijn kredietwaardigheid afneemt.

Door hypotheken gedekte effecten kunnen gevoeliger zijn voor renteveranderingen. Deze zogenaamde mortgage-backed securities (MBS) zijn onderhevig aan een verlengingsrisico, waarbij kredietnemers de duration van hun hypotheek verlengen naarmate de rente stijgt, en aan een risico op vervroegde aflossingsrisico, waarbij kredietnemers hun hypotheek eerder afbetalen als de rente daalt. Deze risico's kunnen het rendement verlagen.

Gesecuritiseerde producten, zoals door een hypotheek of door activa gedekte effecten, zijn gevoeliger voor renteveranderingen, hebben een risico op verlenging en vervroegde-aflossing en zijn onderhevig aan meer krediet-, waarderings- en liquiditeitsrisico's dan andere vastrentende effecten.