Inflatie en vastgoedaandelen nader bekeken
Portefeuillebeheerders vastgoedaandelen Guy Barnard, Tim Gibson en Greg Kuhl bespreken de impact van de verwachtingen voor een stijging van inflatie en rentes voor vastgoed.
Kernpunten
- De marktverwachtingen voor inflatie en rente stijgen nu de economieën na corona beginnen te herstellen.
- In het verleden bestond er een positieve relatie tussen de rendementen op vastgoedaandelen en stijgende inflatieverwachtingen op de lange termijn.
- Beursgenoteerd vastgoed is momenteel aantrekkelijk gewaardeerd, biedt structurele en langdurige groei en kan ook beschermen tegen inflatie.
Inflatie blijft het gesprek van de dag, en is daar een goede reden voor. De inflatie, die volgens de cijfers van de OESO al sinds 1980 een dalende trend vertoont, van 15% tot ongeveer 2% in het afgelopen decennium, begint nu te stijgen.
Wat betekent dit voor vastgoedaandelen en wat zijn de gevolgen van een stijgende rente op obligaties?
Omslagpunt
De Bank of America (BofA) verklaarde onlangs dat er "een keerpunt lijkt te zijn bereikt voor zowel de inflatie als de rentes en dat de bullmarkt voor obligaties na 40 jaar voorbij is".1 Het standpunt van de investeringsbank is gebaseerd op de ongekend accommoderende beleidsmaatregelen overal ter wereld die waarschijnlijk tot inflatoire druk zullen leiden.
De verklaring van de BofA is er een die de krantenkoppen haalt, en hoewel alleen de tijd ons zal leren of deze juist was, zien we de inflatieverwachtingen en de rente/10-jaarsrente op Amerikaans schatkistpapier sinds kort stijgen.
Hoe presteerden vastgoedaandelen?
We zouden intuïtief kunnen denken dat stijgende obligatierentes net zo negatief voor vastgoedaandelen zijn als voor obligaties: stijgende rentes leiden immers, als alle overige omstandigheden ongewijzigd blijven, tot dalende koersen. In werkelijkheid ligt dit echter veel genuanceerder. De aandelenmarkten (inclusief die voor beursgenoteerd vastgoed) kijken van nature vooruit en in het verleden bestond er op de lange termijn een lage correlatie tussen de rente op 10-jaars Amerikaans schatkistpapier en het rendement op beursgenoteerd vastgoed.2 Recentelijk zagen we dat vastgoedaandelen wereldwijd beter presteerden dan de bredere aandelenmarkt, zelfs nu de rente op 10-jaars Amerikaans schatkistpapier is gestegen.3
“Gelukkig is de relatie tussen inflatieverwachtingen en vastgoedaandelen een beetje duidelijker gezien de positieve correlatie die er in het verleden bestond. Dat betekent dat wanneer de inflatieverwachtingen stijgen, vastgoedaandelen dat ook doen. Deze relatie bestaat al lange tijd en benadrukt het potentiële voordeel dat vastgoedaandelen kunnen hebben van stijgende inflatieverwachtingen."
Figuur 1: Vastgoedaandelen bieden mogelijke inflatiebescherming
Bron: FactSet, Janus Henderson Investors, per 22 maart 2021. Wijzigingspercentage index ten opzichte van een jaar eerder, van maart 2004 t/m maart 2021, weekcijfers, in USD. Break even-inflatie is het verschil tussen de rente op een nominale obligatie en een aan de inflatie gekoppelde obligatie met dezelfde looptijd, en wordt beschouwd als een betrouwbaardere meetwaarde voor de inflatieverwachtingen. Resultaten uit het verleden vormen geen leidraad voor toekomstige resultaten.
Maar hoe kan het dat vastgoed goed presteerde bij een stijgende inflatie, en zal die stijging ook andere sectoren vlottrekken?
We hebben het er vaak over dat vastgoed de 'huurbaas van de economie' is, waarvan de inkomensstroom profiteert van positieve economische groei. Een herstellende economie leidt meestal tot stijgende huurinkomsten en verhoogt de waarde van het onderliggende vastgoed. Huurcontracten zijn vaak gekoppeld aan de inflatie door jaarlijkse huurverhogingen of de vaststelling van een nieuwe huurprijs na afloop van een contract , zoals te zien is in figuur 2.
Figuur 2: Huurcontracten kennen vaak vaste of aan de inflatie gekoppelde momenten voor huurverhoging
Bron: National Council of Real Estate Investment Fiduciaries (NCREIF), US Department of Labor, CEIC, Refinitiv Datastream, UBS-schattingen per Q1 2021. Het netto bedrijfsresultaat/NOI meet de winstgevendheid van een onroerend goed dat inkomsten genereert voor aftrek van financieringskosten of belastingen. De NOI-groei wordt berekend als som van de NOI-groei in vier opeenvolgende kwartalen, de berekende CPI/Consumentenprijsindex (inflatie) is de som van de groei in vier opeenvolgende kwartalen.
Er bestaan echter verschillen tussen de diverse vastgoedsectoren. Voor wat betreft de onderhandelingen over huurcontracten, heeft een stijgende inflatie meestal een groter positief effect op sectoren die prijszettingskracht hebben.
De versnelling van de vastgoedtrends als gevolg van de coronacrisis [zoals door ons onlangs besproken in dit artikel] heeft negatief uitgepakt voor sectoren als (regionale) winkelcentra en hotels. Andere sectoren daarentegen profiteerden van flinke, langjarige wind in de rug, zoals e-commerce, cloud computing en demografische veranderingen. De industrie, logistiek en technisch vastgoed (zoals zendmasten en datacentra) zijn sectoren die waarschijnlijk het meest profiteren.
We weten niet exact welke kant de inflatie en rente zullen opgaan en hoe groot de wijzigingen zullen zijn, maar we zijn ervan overtuigd dat het steeds moeilijker wordt om een beleggingscategorie te negeren die momenteel zo aantrekkelijk gewaardeerd is [zie link naar vorig artikel], die structurele en langjarige groei biedt en in die effectieve inflatiebescherming kan bieden.
Voetnoten:
1BofA Global Research, The Case for Real Assets, 25 maart 2021.
2Bron: FactSet, Janus Henderson Investors, per 22 maart 2021. Op basis van voortschrijdende kwartaalgegevens sinds 1990 voor beursgenoteerde vastgoedaandelen (FTSE EPRA NAREIT Developed Index) ten opzichte van de rente op 10-jaars Amerikaanse staatsobligaties. Correlatie geeft de mate van samenhang tussen twee variabelen weer. Een lage correlatie suggereert weinig samenhang, d.w.z. dat beide variabelen in tegenovergestelde richting bewegen, terwijl een hoge correlatie een sterke samenhang suggereert, waarbij beide variabelen in dezelfde richting bewegen.
3Bron: Refinitiv Datastream, FTSE EPRA NAREIT Developed Index versus MSCI World Index in USD, van 31 december 2020 t/m 20 april 2021. Resultaten uit het verleden vormen geen leidraad voor toekomstige resultaten.
Begrippenlijst:
Bullmarkt: een marktsituatie waarin de effectenkoersen zoals die van obligaties of aandelen aanhoudend stijgen.
Obligatierendement: het inkomen uit een obligatie, meestal uitgedrukt als een percentage. Het rendement op een obligatie is omgekeerd evenredig aan de koers ervan. Als de rendementen stijgen, dalen de obligatiekoersen, en als de rendementen dalen, stijgen de obligatiekoersen.
De FTSE EPRA NAREIT Developed Index is ontwikkeld om de prestaties van beursgenoteerde vastgoedbedrijven en 'real estate investment trusts' (REITs) wereldwijd te volgen.
OESO: Organisatie voor Economische Samenwerking en Ontwikkeling.
Dit zijn de visies van de auteur op het moment van publicatie en die kunnen afwijken van de visies van andere personen of teams bij Janus Henderson Investors. De genoemde effecten, fondsen, sectoren en indices in dit artikel vormen geen (deel van een) aanbod of verzoek om die effecten te kopen of te verkopen.
Resultaten uit het verleden geven geen indicatie over toekomstige rendementen. Alle performancegegevens omvatten inkomsten- en kapitaalwinsten of verliezen maar geen doorlopende kosten en andere fondsuitgaven.
De informatie in dit artikel mag niet worden beschouwd als een beleggingsadvies.
Reclame.
Belangrijke informatie
Lees de volgende belangrijke informatie over fondsen die vermeld worden in dit artikel.
- Aandelen/klasse van deelnemingsrechten kunnen snel in waarde dalen en gaan doorgaans gepaard met hogere risico's dan obligaties of geldmarktinstrumenten. Als gevolg daarvan kan de waarde van uw belegging dalen.
- Het Fonds focust op bepaalde sectoren of beleggingsthema's en kan sterk worden beïnvloed door factoren zoals wijzigingen in overheidsregulering, hogere prijsconcurrentie, technologische vooruitgang en andere ongunstige gebeurtenissen.
- Dit Fonds kan een bijzonder geconcentreerde portefeuille hebben in vergelijking met zijn beleggingsuniversum of andere fondsen in zijn sector. Een ongunstige gebeurtenis die een impact heeft op slechts een klein aantal participaties zou tot een aanzienlijke volatiliteit of grote verliezen voor het Fonds kunnen leiden.
- Het Fonds belegt in vastgoedbeleggingstrusts (REIT's) en in andere bedrijven of fondsen die actief zijn in vastgoedbeleggingen, wat gepaard gaat met hogere risico's dan bij directe belegging in vastgoed. Meer bepaald kunnen REIT's onderworpen zijn aan minder strikte regels en toezicht dan het Fonds zelf en kunnen ze een grotere volatiliteit vertonen dan hun onderliggende activa.
- Het Fonds kan gebruikmaken van derivaten om het risico te verminderen of om de portefeuille efficiënter te beheren. Dit gaat echter gepaard met andere risico's, waaronder met name het risico dat een tegenpartij bij derivaten niet in staat is om haar contractuele verplichtingen na te komen.
- Als het fonds activa aanhoudt in andere valuta's dan de basisvaluta van het fonds, of als u belegt in een aandelenklasse/klasse van een andere valuta dan het fonds (tenzij afgedekt, d.w.z. gemitigeerd door een compenserende positie in een gerelateerd effect in te nemen), kan de waarde van uw belegging worden beïnvloed door veranderingen in de wisselkoersen.
- Wanneer het fonds, of een aandelenklasse/klasse, tracht de wisselkoersschommelingen van een valuta ten opzichte van de basisvaluta te beperken (afdekking), kan de afdekkingsstrategie zelf de waarde van het fonds positief of negatief beïnvloeden als gevolg van verschillen in de kortetermijnrente tussen de valuta's.
- Effecten in het Fonds kunnen moeilijk te waarderen of te verkopen zijn op het gewenste moment of tegen de gewenste prijs, vooral in extreme marktomstandigheden waarin de prijzen van activa kunnen dalen, wat het risico op beleggingsverliezen verhoogt.
- De volledige lopende kosten of een deel daarvan kunnen aan het kapitaal worden onttrokken, wat het kapitaal kan uithollen of het potentieel voor kapitaalgroei kan verminderen.
- Het Fonds kan geld verliezen als een tegenpartij met wie het Fonds handelt niet bereid of in staat is om aan zijn verplichtingen te voldoen, of als gevolg van een fout in of vertraging van operationele processen of verzuim van een derde partij.
- Naast de inkomsten kan deze aandelenklasse gerealiseerde en niet-gerealiseerde vermogenswinsten en oorspronkelijk belegd kapitaal uitkeren. Kosten, vergoedingen en uitgaven worden ook afgetrokken van het kapitaal. Beide factoren kunnen leiden tot kapitaalerosie en een kleiner potentieel voor kapitaalgroei. Beleggers moeten er ook rekening mee houden dat uitkeringen van deze aard behandeld kunnen worden (en belastbaar kunnen zijn) als inkomsten afhankelijk van hun plaatselijke belastingwetten.
Specific risks
- Aandelen/klasse van deelnemingsrechten kunnen snel in waarde dalen en gaan doorgaans gepaard met hogere risico's dan obligaties of geldmarktinstrumenten. Als gevolg daarvan kan de waarde van uw belegging dalen.
- Aandelen van kleine en middelgrote bedrijven kunnen volatieler zijn dan aandelen van grotere bedrijven en kunnen soms moeilijk te waarderen of te verkopen zijn op het gewenste moment en tegen de gewenste prijs, wat het risico op verlies vergroot.
- Als een Fonds een hoge blootstelling heeft aan een bepaald land of een bepaalde geografische regio, loopt het een hoger risico dan een Fonds dat meer gediversifieerd is.
- Het Fonds focust op bepaalde sectoren of beleggingsthema's en kan sterk worden beïnvloed door factoren zoals wijzigingen in overheidsregulering, hogere prijsconcurrentie, technologische vooruitgang en andere ongunstige gebeurtenissen.
- Dit Fonds kan een bijzonder geconcentreerde portefeuille hebben in vergelijking met zijn beleggingsuniversum of andere fondsen in zijn sector. Een ongunstige gebeurtenis die een impact heeft op slechts een klein aantal participaties zou tot een aanzienlijke volatiliteit of grote verliezen voor het Fonds kunnen leiden.
- Het Fonds belegt in vastgoedbeleggingstrusts (REIT's) en in andere bedrijven of fondsen die actief zijn in vastgoedbeleggingen, wat gepaard gaat met hogere risico's dan bij directe belegging in vastgoed. Meer bepaald kunnen REIT's onderworpen zijn aan minder strikte regels en toezicht dan het Fonds zelf en kunnen ze een grotere volatiliteit vertonen dan hun onderliggende activa.
- Het Fonds kan gebruikmaken van derivaten om het risico te verminderen of om de portefeuille efficiënter te beheren. Dit gaat echter gepaard met andere risico's, waaronder met name het risico dat een tegenpartij bij derivaten niet in staat is om haar contractuele verplichtingen na te komen.
- Als het fonds activa aanhoudt in andere valuta's dan de basisvaluta van het fonds, of als u belegt in een aandelenklasse/klasse van een andere valuta dan het fonds (tenzij afgedekt, d.w.z. gemitigeerd door een compenserende positie in een gerelateerd effect in te nemen), kan de waarde van uw belegging worden beïnvloed door veranderingen in de wisselkoersen.
- Wanneer het fonds, of een aandelenklasse/klasse, tracht de wisselkoersschommelingen van een valuta ten opzichte van de basisvaluta te beperken (afdekking), kan de afdekkingsstrategie zelf de waarde van het fonds positief of negatief beïnvloeden als gevolg van verschillen in de kortetermijnrente tussen de valuta's.
- Effecten in het Fonds kunnen moeilijk te waarderen of te verkopen zijn op het gewenste moment of tegen de gewenste prijs, vooral in extreme marktomstandigheden waarin de prijzen van activa kunnen dalen, wat het risico op beleggingsverliezen verhoogt.
- De volledige lopende kosten of een deel daarvan kunnen aan het kapitaal worden onttrokken, wat het kapitaal kan uithollen of het potentieel voor kapitaalgroei kan verminderen.
- Het Fonds kan geld verliezen als een tegenpartij met wie het Fonds handelt niet bereid of in staat is om aan zijn verplichtingen te voldoen, of als gevolg van een fout in of vertraging van operationele processen of verzuim van een derde partij.
Specific risks
- Aandelen/klasse van deelnemingsrechten kunnen snel in waarde dalen en gaan doorgaans gepaard met hogere risico's dan obligaties of geldmarktinstrumenten. Als gevolg daarvan kan de waarde van uw belegging dalen.
- Aandelen van kleine en middelgrote bedrijven kunnen volatieler zijn dan aandelen van grotere bedrijven en kunnen soms moeilijk te waarderen of te verkopen zijn op het gewenste moment en tegen de gewenste prijs, wat het risico op verlies vergroot.
- Als een Fonds een hoge blootstelling heeft aan een bepaald land of een bepaalde geografische regio, loopt het een hoger risico dan een Fonds dat meer gediversifieerd is.
- Het Fonds focust op bepaalde sectoren of beleggingsthema's en kan sterk worden beïnvloed door factoren zoals wijzigingen in overheidsregulering, hogere prijsconcurrentie, technologische vooruitgang en andere ongunstige gebeurtenissen.
- Dit Fonds kan een bijzonder geconcentreerde portefeuille hebben in vergelijking met zijn beleggingsuniversum of andere fondsen in zijn sector. Een ongunstige gebeurtenis die een impact heeft op slechts een klein aantal participaties zou tot een aanzienlijke volatiliteit of grote verliezen voor het Fonds kunnen leiden.
- Het Fonds belegt in vastgoedbeleggingstrusts (REIT's) en in andere bedrijven of fondsen die actief zijn in vastgoedbeleggingen, wat gepaard gaat met hogere risico's dan bij directe belegging in vastgoed. Meer bepaald kunnen REIT's onderworpen zijn aan minder strikte regels en toezicht dan het Fonds zelf en kunnen ze een grotere volatiliteit vertonen dan hun onderliggende activa.
- Het Fonds kan gebruikmaken van derivaten om het risico te verminderen of om de portefeuille efficiënter te beheren. Dit gaat echter gepaard met andere risico's, waaronder met name het risico dat een tegenpartij bij derivaten niet in staat is om haar contractuele verplichtingen na te komen.
- Als het fonds activa aanhoudt in andere valuta's dan de basisvaluta van het fonds, of als u belegt in een aandelenklasse/klasse van een andere valuta dan het fonds (tenzij afgedekt, d.w.z. gemitigeerd door een compenserende positie in een gerelateerd effect in te nemen), kan de waarde van uw belegging worden beïnvloed door veranderingen in de wisselkoersen.
- Wanneer het fonds, of een aandelenklasse/klasse, tracht de wisselkoersschommelingen van een valuta ten opzichte van de basisvaluta te beperken (afdekking), kan de afdekkingsstrategie zelf de waarde van het fonds positief of negatief beïnvloeden als gevolg van verschillen in de kortetermijnrente tussen de valuta's.
- Effecten in het Fonds kunnen moeilijk te waarderen of te verkopen zijn op het gewenste moment of tegen de gewenste prijs, vooral in extreme marktomstandigheden waarin de prijzen van activa kunnen dalen, wat het risico op beleggingsverliezen verhoogt.
- Het Fonds kan een hoger niveau van transactiekosten oplopen als gevolg van beleggingen in minder actieve markten of minder ontwikkelde markten in vergelijking met een fonds dat in actievere of meer ontwikkelde markten belegt.
- De volledige lopende kosten of een deel daarvan kunnen aan het kapitaal worden onttrokken, wat het kapitaal kan uithollen of het potentieel voor kapitaalgroei kan verminderen.
- Het Fonds kan geld verliezen als een tegenpartij met wie het Fonds handelt niet bereid of in staat is om aan zijn verplichtingen te voldoen, of als gevolg van een fout in of vertraging van operationele processen of verzuim van een derde partij.
- Naast de inkomsten kan deze aandelenklasse gerealiseerde en niet-gerealiseerde vermogenswinsten en oorspronkelijk belegd kapitaal uitkeren. Kosten, vergoedingen en uitgaven worden ook afgetrokken van het kapitaal. Beide factoren kunnen leiden tot kapitaalerosie en een kleiner potentieel voor kapitaalgroei. Beleggers moeten er ook rekening mee houden dat uitkeringen van deze aard behandeld kunnen worden (en belastbaar kunnen zijn) als inkomsten afhankelijk van hun plaatselijke belastingwetten.