JH Explorer: Komt er een Hollywood-comebackverhaal voor LA?

De commerciële vastgoedmarkt in Los Angeles heeft te maken met meerdere tegenwinden. We hebben onlangs voor het eerst sinds de verwoestende bosbranden in januari een bezoek gebracht aan de stad en hebben daar gesproken met lokale vastgoedeigenaren, investeerders en makelaars om te zien of de stad inmiddels tekenen van herstel vertoont. De 'City of Angels' is nog altijd een culturele en economische grootmacht, maar de recente gebeurtenissen hebben vraagtekens gezet bij de toekomst van de stad. Lokale leiders vragen zich af of LA haar aantrekkingskracht voor inwoners en bedrijven kan behouden en of, zonder ingrijpende politieke hervormingen, de beste tijd van de stad misschien al voorbij is.

LA kampt met grote economische en maatschappelijke problemen

Op straat kon de stemming niet negatiever zijn. De uitdagingen zijn enorm, van een verslechterend bedrijfsklimaat en een krimpende entertainmentindustrie tot grote dakloosheid, dure huizen, hoge belastingen en strenge regels die het bouwen van broodnodige nieuwe huisvesting in de weg staan. Ook de exodus van inwoners vormt een grote rem op de economische groei van LA: inmiddels is het een van de langzaamst groeiende stedelijke regio's in de Verenigde Staten. In de vijf jaar tot 2024 heeft LA County bijna 2,5 procent van zijn inwoners verloren en hebben honderden bedrijven hun hoofdkantoor uit de stad verhuisd.

De verwoestende bosbranden en de dreigende verstoring van de wereldhandel door importheffingen lijken de bestaande zorgen alleen maar te hebben versterkt. De bosbranden hebben de lokale bedrijvigheid gedrukt, terwijl de onzekerheid over de importheffingen de besluitvorming van bedrijven tot stilstand heeft gebracht.

Kostbare verwoesting door bosbranden

De branden die LA teisterden in januari 2025 waren de meest verwoestende in de geschiedenis van de stad. De economische schade is enorm: meer dan 18.000 gebouwen zijn verwoest, schade en economische verliezen worden geschat op 250 miljard dollar en alleen al het herstel van onroerend goed zal naar schatting 40 miljard dollar kosten.¹ Het meest zichtbare gevolg is de grootschalige ontheemding van mensen, waarbij de kosten en de duur van de wederopbouw nog altijd grote vraagtekens zijn.

Wat zijn de gevolgen van de bosbranden voor vastgoed in LA?

Tot nu toe zijn de gevolgen voor de commerciële en residentiële vastgoedmarkt enigszins beperkt gebleven tot de zwaarst getroffen gebieden, waarbij meer dan 95 procent van de verliezen als gevolg van de branden voor rekening van eengezinswoningen komt.² De meeste ontheemde gezinnen hebben grotere woningen of kortetermijnaccommodatie via Airbnb gehuurd in de stad. Hier is de huurmarkt het hardst geraakt, omdat iedereen wanhopig op zoek is naar onderdak, en hier zijn de vermoedens dat verhuurders de prijzen opdrijven het grootst.

Meer in het algemeen zijn de gevolgen voor de huursector in LA beperkt. In Pacific Palisades bedroeg het gemiddelde gezinsinkomen ongeveer 200.000 dollar en de gemiddelde woningwaarde 3,8 miljoen dollar. De traditionele appartementensector daarentegen wordt gedomineerd door jongere huurders en bestaat uit eenkamerappartementen en studio's. De huurprijzen voor appartementen stegen in het eerste kwartaal van 2025 met slechts 0,6 procent ten opzichte van vorig jaar, ruim onder het nationale gemiddelde van 1,1 procent.³

Naast de kortetermijnimpact op de woningmarkt, blijft de angst bestaan dat veel gezinnen en ondernemers na de branden simpelweg niet zullen terugkeren. Veel inwoners die hun huis zijn kwijtgeraakt, zijn met hun gezin en in sommige gevallen ook met hun werknemers verhuisd naar nabijgelegen steden waar de huizen goedkoper zijn en hun kinderen snel op een openbare school terecht konden. Sommige mensen hebben de staat zelfs helemaal verlaten en zijn naar Arizona of Texas verhuisd. De tijd zal leren of zij ooit nog terugkomen.

Het optimisme over de timing van de wederopbouw was eveneens beperkt. Sommige experts schatten dat het meer dan vijf jaar zal duren om de zwaarst getroffen gebieden volledig te herbouwen. Ze wezen op de grote schade aan infrastructuur, logistieke uitdagingen bij de levering van materialen, een traag en moeizaam vergunningsproces, een grote vraag naar aannemers, een beperkt aanbod van arbeidskrachten en stijgende bouwkosten. Een andere tegenvaller is de onrustige verzekeringsmarkt, waar de uitkeringen in veel gevallen niet eens in de buurt komen van de herbouwkosten. Grote verzekeraars zoals State Farm en Allstate zijn bovendien gestopt met het afsluiten van nieuwe polissen in risicogebieden.

De ontnuchterende kantorenmarkt van LA

In een veranderend landschap van zwakke economische groei en thuiswerken is het geen geheim dat de kantoorsector in LA het zwaar te verduren heeft. In tegenstelling tot de eens zo bloeiende kantorenmarkt wijzen verschillende recente transacties erop dat de waarde van kantoren sinds begin 2020 met 35 tot 70 procent is gedaald.

Onze reis bood ons geen enkele reden om te denken dat er betere tijden in het verschiet liggen. Hoewel LA niet de enige stad is die te maken heeft met grote zakelijke gebruikers die de centrale zakenwijken mijden, lijkt de 'doom loop' van de stad erger dan in andere grote steden. Met name het centrum van LA vertoont geen enkel teken dat het overschot aan leegstaande kantoorruimte aan het afnemen is. Verouderde kantoorgebouwen raken hun huurders kwijt en sommige worden zelfs gedwongen verkocht vanwege de enorme waardevermindering.

De problemen van LA zijn om verschillende redenen acuut. De daklozencrisis, waarvan de binnenstad van LA het epicentrum is, werd meerdere keren genoemd als een belangrijke hindernis voor het herstel van de kantorenmarkt. Volgens USAFacts.org was de daklozenpopulatie in LA City & County van meer dan 70.000 in 2024 de op één na grootste in Amerika.

Het aantal kantoorwerknemers in de stad blijft ook ver onder het nationale gemiddelde en is het afgelopen jaar gestagneerd op een magere 50 procent van het aantal werknemers vóór COVID. De uitgestrekte stad en de bekende files tijdens het spitsuur vormen een grote hindernis bij de introductie van RTO-maatregelen (return-to-office). In tegenstelling tot andere grote steden heeft LA namelijk geen geloofwaardige alternatieven voor autorijden naar het werk.

Aangezien de belangrijkste drijvende krachten achter de economie (namelijk de technologie- en de media-/entertainmentsector) zich nog altijd terugtrekken uit de markt en hun kantoorruimte aanpassen, is het moeilijk voor ons om een constructieve bril op te zetten. In tegenstelling tot San Francisco, waar de hoop op een snel herstel van de kantorenmarkt is gevestigd op een opleving van AI, lijken er weinig stimulerende factoren voor groei van de vraag naar kantoorruimte in LA te zijn. Andere markten, zoals New York en Boston, zien daarentegen een vertraging van de inkrimping en veel meer activiteit van huurders, terwijl kantorenmarkten in de Sunbelt, zoals Austin, Miami, Atlanta, Dallas en Charlotte, blijven profiteren van gunstige demografische trends en bedrijfsverhuizingen.

In LA hebben de vele negatieve factoren bijgedragen aan een alarmerend hoge beschikbaarheid van kantoren (inclusief ruimte voor onderverhuur) van 28 procent, tegenover 17 procent begin 2020 (figuur 3). Hoewel delen van de kantorenmarkt in LA standhouden doordat bedrijven naar veiliger, levendigere gebieden zoals Culver City, Beverly Hills en Bel Air verhuizen, zijn er ook veel bedrijven die de stad volledig verlaten en hun kantoorruimte afstoten.

Problemen in Hollywood dragen bij aan minder constructieve vooruitzichten

De entertainmentindustrie, het kloppend hart van LA, ondergaat ook grote veranderingen. We hebben verschillende grote productiestudio's en geluidsstudio's in West Hollywood bezocht. Ooit bruiste het hier van de film- en productieteams. Tegenwoordig schetsen mensen uit de sector een zorgwekkend toekomstbeeld. De productie van speelfilms op locatie is met 29 procent gedaald ten opzichte van een jaar geleden, en de productie van tv-series is de afgelopen drie jaar met maar liefst 58 procent gedaald. Het aantal geboekte opnamedagen voor muziekstudio's is gedaald van 127 in 2022 tot slechts 11 tot nu toe in 2025.⁴

Wereldwijde bezuinigingen op contentproductie door streamingplatforms zijn daarvoor deels verantwoordelijk, maar Californië verliest ook flink aan goedkopere markten met aantrekkelijkere belastingvoordelen, zoals Georgia, Louisiana en New York. Sommige producties zijn zelfs verhuisd naar Canada en het Verenigd Koninkrijk. Streamers zoals Amazon, Disney, Warner Bros, Discovery en Paramount filmen steeds vaker op hun eigen campussen. De vraag naar geluidsstudio's in LA, die ooit druk bezet waren door de boom in streamingcontent, lijkt niet meer te bestaan. De bezettingsgraad van studio's, die historisch gezien altijd boven de 90 procent lag, is in 2024 gedaald tot een nieuw dieptepunt van 63 procent.⁵

Is een comeback nog mogelijk?

De economie van LA is weliswaar groot, dynamisch en divers, maar de entertainmentindustrie is een belangrijke pijler voor de groeivooruitzichten van de stad. Verder verval van Hollywood zou een grote rem zetten op de economische groei van de stad, vooral als je kijkt naar alle andere uitdagingen waar LA al mee te maken heeft.

Onze onderzoeksreis heeft ons sombere beeld van LA bevestigd. Er zijn drastische maatregelen nodig om het tij te keren. We denken aan de beroemde uitspraak van de voormalige gouverneur van Californië, Arnold Schwarzenegger, in The Terminator: "I'll be back." Een Hollywood-comeback zou wel eens de sleutel kunnen zijn tot een ommekeer voor een stad die op een kruispunt staat.

Belangrijke informatie

REIT’s of ‘Real Estate Investment Trusts’ beleggen in vastgoed via het directe bezit van vastgoedactiva, vastgoedaandelen of hypotheken. Omdat ze genoteerd zijn aan een aandelenbeurs, zijn REIT’s meestal zeer liquide en worden verhandeld als aandelen.

Vastgoedeffecten, waaronder Real Estate Investment Trusts (REIT's), zijn gevoelig voor veranderingen in de waarde van onroerend goed en huurinkomsten, onroerendgoedbelasting, rentetarieven, belasting- en regelgevingsvereisten, vraag en aanbod en de managementvaardigheden en kredietwaardigheid van het bedrijf. Daarnaast is het mogelijk dat REIT's niet in aanmerking komen voor bepaalde belastingvoordelen of registratievrijstellingen, wat nadelige economische gevolgen kan hebben.