REIT europei: veloci a prezzare una correzione, graduali nello scontare una ripresa

L'immobiliare quotato europeo ha registrato un buon guadagno, pari a quasi il 10%, nella prima metà del 2025.¹ In particolare, il settore è passato dall'essere il fanalino di coda del mercato azionario europeo all'inizio di marzo (a seguito dei contraccolpi legati alle ingenti misure fiscali in Germania e ai rendimenti in salita dei Bund) ad assumere il ruolo di leader nel secondo trimestre. L'asset class ha sovraperformato in seguito al "Liberation Day" annunciato il 2 aprile dal presidente Trump; gli investitori hanno cercato la relativa stabilità e i tratti difensivi offerti dai flussi di cassa dell’immobiliare, in un contesto economico più incerto (Figura 1). Il fatto che il settore abbia tenuto il passo con il mercato azionario nel suo complesso, offrendo al contempo diversificazione, serve a ribadire le ragioni per investire nell'immobiliare.

Ampliando ulteriormente l'orizzonte temporale, serve ricordare come i fondi di investimento immobiliare (REIT) europei siano stati rapidi nel prezzare una correzione dei valori immobiliari, in risposta all'aumento dei tassi nel 2022. Il settore sta cercando di immettersi in un percorso di ripresa sin dalla fine del 2023, in parallelo al cambio di rotta delle banche centrali e alla riapertura dei mercati del credito (Figura 2).

L’accentuata fragilità della ripresa del mercato azionario riflette sia uno scenario macroeconomico più nebuloso che una certa dose di scetticismo sui fondamentali e valori dell’immobiliare. Per noi questo quadro aprirà la strada agli investitori per incrementare le loro performance immobiliari nei prossimi anni, grazie ai mercati quotati, un settore in cui si prospetta una continua rivalutazione dei multipli, con conseguente miglioramento del reddito sottostante e delle performance immobiliari trainate dalla crescita del reddito.

L'intensa attività di M&A rispecchia il valore dei REIT europei di oggi

A riprova dell’opportunità di valore del settore, un aspetto peculiare del segmento REIT europeo di quest'anno è stato l'aumento dell'attività di fusione e acquisizione (M&A). Abbiamo registrato offerte di private equity per diversi REIT del Regno Unito, tra cui Assura, un player focalizzato sul settore sanitario (con capitalizzazione di mercato pari a 1,8 miliardi di sterline) e Warehouse REIT, attivo in campo logistico (con capitalizzazione di mercato pari a 485 milioni di sterline). I premi di offerta pari a circa il 35-40% evidenziano la valutazione a sconto del wrapper immobiliare quotato rispetto al valore reale degli asset sottostanti. ²

Anche il consolidamento del settore è in crescita: i proprietari immobiliari del settore sanitario Aedifica e Cofinimmo hanno annunciato una fusione che potrebbe creare un leader del settore in Europa, con il potenziale atto a stimolare una crescita incrementale degli utili. La contrazione dei REIT europei comporta un minor numero di società, più grandi ed efficienti e, auspicabilmente, con un rating più elevato; riteniamo che ciò rientri nella necessaria evoluzione del settore, sulla scorta degli esempi indicativi provenienti dal settore REIT statunitense più consolidato (e storicamente con performance migliori).

Il miglioramento delle prospettive di crescita va di pari passo con i solidi fondamentali

Ci aspettiamo che i fondamentali del settore immobiliare continuino a migliorare gradualmente d’ora in avanti. La figura 3 illustra le prospettive rosee di Green Street Advisor sui REIT; si delinea una crescita degli affitti prevista nei principali settori immobiliari dal 2025 al 2029, compresi i "best-in-class" del Retail e degli Uffici. Abbiamo registrato ulteriori riscontri nei recenti report societari, che dimostrano la capacità dei REIT di trarre vantaggio da mercati con vincoli di offerta. L'aumento dei tassi di interesse e dei costi di costruzione ha comportato livelli significativamente più bassi di nuove costruzioni nella maggior parte dei settori e dei mercati.

È probabile che le prospettive più rosee dei REIT europei determinino una continua ripresa delle valutazioni e forniscano alle società una piattaforma per continuare a far crescere utili e dividendi; questo potenziale non sembra però riflettersi nelle valutazioni odierne (Figura 4).

Ci sono opportunità nelle società che sono in grado di creare valore, al di là della ripresa del mercato. Merlin Properties in Spagna sta sviluppando una preziosa pipeline di data center nei mercati iberici ben collegati. In maniera analoga, CTP, un proprietario di immobili industriali/logistici attivo in Europa centrale e orientale, sta cercando di generare una crescita di valore in doppia cifra attraverso le sue attività di sviluppo in un mercato che sta registrando significativi fattori di impulso derivanti dai trend di "near-shoring", con oltre il 20% della sua recente attività di leasing diretta a clienti asiatici che ‘producono in Europa per l' Europa’.³ Scorgiamo del valore anche in episodi di inversione di trend negativi. I proprietari di immobili ad uso commerciale Unibail-Rodamco-Westfield e Hammerson hanno risanato i loro bilanci e sono nuovamente alla ricerca di opportunità di crescita.

Quali sono le prospettive future?

Guardiamo al futuro con la convinzione che il settore dei REIT sia in una posizione più solida e offra agli investitori sia valore che potenziale di crescita. Ribadiamo i nostri tre messaggi chiave:

1. Le valutazioni sono state riequilibrate e sono ora in ripresa; tale aspetto non è ancora stato pienamente incorporato nelle quotazioni dei REIT.
2. Le performance operative della maggior parte dei player REIT restano solide, con una continua crescita degli affitti per gli asset "best-in-class". È probabile che nei prossimi anni tale trend sarà sostenuto da attività in sordina nel settore delle nuove costruzioni.
3. I REIT sono nuovamente in rampa di crescita, alla ricerca di opportunità per allocare il capitale in modo vantaggioso, sfruttando le proprie floride piattaforme operative.

La prima metà del 2025 ci ricorda che la diversificazione del portafoglio resta cruciale e crediamo che i REIT possano svolgere un ruolo decisivo in tal senso. L'aumento delle attività di M&A nell’immobiliare quotato europeo è notevole ed evidenzia il valore che registriamo in molti segmenti del mercato. Sebbene gli asset privati possano essere di moda, il fatto che molti proprietari di asset privati si stiano rivolgendo ai mercati REIT quotati per investire il loro capitale, anche in presenza di premi rilevanti, evidenzia le interessanti opportunità offerte oggi agli investitori di lungo termine.

INFORMAZIONI IMPORTANTI

I REIT o Real Estate Investment Trusts investono in immobili, attraverso la proprietà diretta di beni immobiliari, azioni immobiliari o mutui ipotecari. Essendo quotati in borsa, i REIT sono solitamente molto liquidi e scambiati come azioni.

I titoli immobiliari, compresi i Real Estate Investment Trusts (REIT), sono sensibili alle variazioni dei valori immobiliari e dei redditi da locazione, alle imposte sulla proprietà, ai tassi di interesse, ai requisiti fiscali e normativi, alla domanda e all'offerta, nonché all'abilità gestionale e all'affidabilità creditizia della società. Inoltre, i REIT potrebbero non riuscire a beneficiare di determinati benefici fiscali o esenzioni dalla registrazione, il che potrebbe produrre conseguenze economiche negative.