Azionario Immobiliare: "Cosa sta succedendo?"

Quest'anno non ci sono stati molti momenti di leggerezza per gli investitori, ma uno si è verificato di recente. Quando è stato chiesto di spiegare l'impatto dei dazi, gli economisti hanno tirato fuori dai cassetti il manuale dello Smoot-Hawley Tariff Act. Gli appassionati di cinema ricordano una scena di "Una pazza giornata di vacanza", che non solo cita questi dazi del 1930, ma riassume anche in parte come si sentano sia l'economia reale che Wall Street in questo momento: storditi e confusi. Ma a differenza della scena del film, in cui un insegnante cerca di spiegare i dazi agli studenti delle scuole superiori, gli investitori non si annoiano di certo.

Cosa sta succedendo nei mercati di azioni immobiliari?

I beni rifugio sono stati all'ordine del giorno. Dopo il "Liberation Day" del presidente Trump, l'oro e i titoli di Stato europei in particolare hanno registrato buoni risultati in valuta locale e ancora migliori in dollari USA. D'altra parte, i "Magnifici 7" e il petrolio sono calati di circa il 10%.¹ Questo probabilmente ha un senso, dato il livello di partenza attualmente molto elevato delle valutazioni dei Mag 7 e i timori che la crescita economica globale trascini al ribasso il prezzo del greggio.

Nel settore immobiliare, le cose (per fortuna) sono state un po' più tranquille e, come abbiamo scritto di recente, questo è davvero ciò che speravamo. Nel nostro mondo delle azioni immobiliari, abbiamo assistito a tendenze simili a quelle dei grandi mercati azionari, in particolare una sovraperformance europea e asiatica e una sottoperformance negli Stati Uniti. Fra i tipi di bene immobiliare, i proprietari con durate di locazione più lunghe e attività meno discrezionali, come la sanità e l'affitto netto (net lease) hanno sovraperformato settori più sensibili dal punto di vista economico come hotel, vendita al dettaglio e uffici.

Quali domande dovrebbero porsi gli investitori immobiliari?

La risposta a questa domanda è probabilmente da trovare lontano dal mondo del real estate ed è fortemente dipendente dalla politica (e dai tweet) dello Studio Ovale. Pertanto, fare previsioni è un compito irto di difficoltà, con risultati potenzialmente molto poco affidabili. Un'altra domanda ragionevole da porsi è: "Quali tendenze stanno apparendo? E continueremo a vederle?" Sembra che ci sarà poco da fare in termini di flusso di notizie, sia buone che cattive. Gli investitori dovrebbero pertanto continuare ad aspettarsi una gamma molto più ampia di risultati e ad attribuire una probabilità molto più elevata a questi risultati, sia positivi che negativi.

Un'ultima questione da considerare è: "Le norme economiche sono a rischio e, in caso affermativo, quali?". Forse è troppo presto per rispondere a questa domanda, ma i mercati ci stanno già provando, concentrandosi principalmente sul ruolo degli asset statunitensi come bene rifugio e, più recentemente, sull'indipendenza della Federal Reserve statunitense. Se queste norme vengono stravolte, ci saranno implicazioni di vasta portata per tutti gli investitori. Se rimarranno intatte, potrebbero esserci opportunità redditizie in società quotate negli Stati Uniti di alta qualità, anche nel settore immobiliare, che hanno subito pesanti vendite negli ultimi tempi.

L'azionario immobiliare può fornire delle risposte?

Per rispondere a questa domanda, probabilmente dobbiamo porci un ultimo quesito: "Quali caratteristiche d'investimento dovremmo cercare in questo contesto di volatilità (che probabilmente si prolungherà)?" Riteniamo che le società con una maggiore visibilità degli utili e basi di asset durevoli a lungo termine, come il settore immobiliare, abbiano maggiori probabilità di ottenere risultati migliori rispetto a quelle che prevedevano vendite trimestrali basate sui costi dei fattori produttivi e sulla domanda dei consumatori, ora quasi impossibili da prevedere. Anche il fatto che il settore immobiliare sia arrivato al periodo di turbolenza più recente con sconti storici, rispetto all'azionario in generale, offre un certo conforto. Analizzare i dazi, la politica fiscale e monetaria e le valute è difficile come non lo è mai stato. Pertanto, gli utili locali rispetto agli utili globali sono un fattore chiave da considerare: a questo proposito, il settore immobiliare è quanto di più locale si possa trovare.

Ma non saremo immuni da conseguenze. Il rallentamento dell'economia globale potrebbe incidere sulla fiducia dei consumatori e delle imprese, con un conseguente rallentamento della crescita degli affitti. Tuttavia, l'escalation contrattuale dei contratti di locazione potrà contribuire a compensare questa situazione, così come la probabilità di tassi d'interesse più bassi, in questo contesto di incertezza. Senza dubbio, come abbiamo visto, i tipi di immobili con contratti di locazione più ciclici e di breve durata subiranno un'influenza maggiormente negativa, mentre le aree più difensive dovrebbero reagire meglio. Probabilmente peseranno anche l'abilità gestionale e l'accuratezza dei bilanci. Se il sentiment delle imprese e dei consumatori dovesse migliorare, i gestori attivi nel settore dell'immobiliare quotato potrebbero riposizionare i portafogli verso tipologie di immobili che hanno maggiori probabilità di beneficiare di un ritorno alla "normalità".

In questo momento, ci sono molte più domande che risposte. Una situazione frustrante per investitori che sono stati storicamente abituati a un livello di certezza più elevato e che potrebbero diventare acritici nei confronti delle banche centrali o dei governi che forniscono un sostegno alle valutazioni azionarie sempre più elevate (a scapito delle valutazioni relative dei investment trust immobiliari (REIT) negli ultimi anni). A nostro avviso, le azioni immobiliari possono fornire risposte e soluzioni ad alcune di queste domande e, con le condizioni prevalenti che sembrano destinate a durare più a lungo, forse molti avranno bisogno di "una pazza giornata di vacanza"!

La diversificazione e la prevedibilità saranno fondamentali

Nei periodi di turbolenza, ci sono sempre opportunità. Anche il presidente della Federal Reserve, in un suo discorso, Jerome Powell ha citato di recente il protagonista di "Una pazza giornata di vacanza": "La vita scappa via in fretta. Se uno non si ferma e non si guarda intorno, rischia di sprecarla". Riteniamo che la valutazione relativa storicamente interessante del real estate quotato, combinata con un contesto macroeconomico sempre più imprevedibile, renda questo momento particolarmente opportuno per prendere in considerazione le azioni immobiliari. La diversificazione e la prevedibilità sono state sottovalutate dal mercato , ma probabilmente rimarranno fondamentali: riteniamo che un'allocazione in azioni immobiliari possa fornire agli investitori entrambe queste caratteristiche, importanti per un portafoglio.

¹ Fonte: Bloomberg, Janus Henderson Investors, periodo di rendimento dal 2 aprile al 22 aprile 2025. Le performance passate non predicono i rendimenti futuri.

INFORMAZIONI IMPORTANTI

I REIT o Real Estate Investment Trust investono in immobili, attraverso la proprietà diretta di beni immobili, quote di proprietà o ipoteche. Essendo quotati in borsa, i REIT solitamente sono molto liquidi e scambiati come le azioni.

I titoli immobiliari, compresi i Real Estate Investment Trusts (REIT), sono sensibili alle variazioni dei valori immobiliari e dei redditi da locazione, alle imposte sulla proprietà, ai tassi d'interesse, ai requisiti fiscali e normativi, all'offerta e alla domanda, nonché all'abilità gestionale e all'affidabilità creditizia della società. Inoltre, i REIT potrebbero non riuscire a beneficiare di determinati benefici fiscali o esenzioni dalla registrazione, il che potrebbe produrre conseguenze economiche negative.