Immobili quotati in borsa: conforta la posizione solida dei REIT in un contesto di mercato difficile

Mentre ci avviciniamo alla metà del 2023, l'immobiliare commerciale ha continuato a fare notizia, con le preoccupazioni che si sono spostate dal costo dei finanziamenti, sulla scia dei rialzi dei tassi, ai dubbi sulla disponibilità di credito per l'immobiliare dopo la crisi bancaria negli Stati Uniti, cui si aggiungo le ansie relative in particolare al settore degli uffici negli Stati Uniti.

Ora, nonostante tali sfide e flussi di notizie, i REIT globali [real estate investment trust] risultano sostanzialmente invariati da inizio anno (al 27 giugno 2023),¹ a ulteriore riprova della nostra opinione che gran parte del riprezzamento necessario nel settore immobiliare si è verificato molto rapidamente nel segmento dei REIT quotati nel corso del 2022.

Nelle nostre discussioni con i clienti, abbiamo cercato di concentrarci su tre temi chiave. In primo luogo è necessario guardare oltre i titoli dei giornali. Ci sono indubbiamente delle criticità in alcune parti del settore immobiliare, e il segmento degli uffici negli Stati Uniti sta affrontando una situazione molto acuta con tassi di superfici sfitte vicini al 30% in molte delle principali città gateway, ma questa è un'area dell'immobiliare quotato che possiamo facilmente evitare, tanto più che molte altre porzioni di questo mercato continuano a dimostrare una crescita degli utili e degli affitti molto vivace e robusta.

Con l'aumento dei costi di finanziamento, i REIT quotati in borsa possono beneficiare della leva minore e del più ampio accesso ai finanziamenti

In secondo luogo, dal punto di vista del finanziamento, è chiaro che ci saranno vincitori e vinti, e pensiamo che il settore dei REIT sarà tra quelli premiati dalla situazione attuale. I livelli di leva finanziaria sono molto bassi, in termini storici e assoluti,² e i REIT hanno continuato a dimostrare di avere accesso al debito attraverso i mercati obbligazionari non garantiti a spread [tassi] e prezzi ancora ragionevoli e accrescitivi per i loro modelli di business complessivi.

Quindi guardiamo con crescente ottimismo alle opportunità che hanno i REIT di trarre vantaggio da alcuni dei problemi gravanti su altri proprietari privati di immobili, in particolare quelli più esposti alla leva, e di consolidarsi come quota del mercato immobiliare complessivo.

I REIT stanno dimostrando resilienza operativa, con utili previsti in crescita

Secondariamente, credo che l'importanza della resilienza operativa verrà chiaramente alla ribalta durante la prossima fase del ciclo. Anche in questo caso, quando parliamo delle società in cui investiamo, vediamo tuttora livelli di occupazione generalmente molto elevati e una crescita degli affitti, che continuano ad alimentare l'espansione degli utili e dei dividendi per noi investitori.

Quindi, se consideriamo la previsione di crescita degli utili del settore REIT statunitense per quest'anno, pari al 5%, e il prosieguo di questa tendenza nel 2024,³ci sembra un'area interessante rispetto al mercato [azionario] più ampio, dove gli utili ora sono previsti in calo, e forse sottovalutata osservando la performance di prezzo delle azioni nell'ultimo anno circa.

Infine, la narrazione macro ha chiaramente rappresentato un vento contrario significativo per il settore REIT negli ultimi 18 mesi. L'impatto dell'aumento dei tassi di interesse e dei rendimenti obbligazionari sta influenzando negativamente i prezzi degli immobili sottostanti. Ci vuole tempo perché ciò trovi riflesso nei valori degli immobili privati, ma come ho detto prima, si è manifestato molto rapidamente in quelli dei REIT quotati, che sono prezzati dai mercati azionari su base giornaliera.

I REIT quotati sembrano ben posizionati per una potenziale ripresa

Ora, andando avanti, credo sia giusto dire che il peggio del ciclo di rialzi dei tassi è ormai alle nostre spalle. Vediamo se la pausa ci sarà il mese prossimo o dopo l'estate, ma penso che ci stiamo avvicinando a quella fase. E storicamente la fine di un ciclo di rialzi della Fed [Federal Reserve statunitense] è stata un buon momento per guardare al settore REIT, a livello di performance generata in termini assoluti, ma anche in relazione al mercato azionario più ampio,⁴ soprattutto data l'affidabilità dei flussi di cassa di cui ho parlato prima.

Quindi penso che ci siano motivi per essere più ottimisti mentre ci muoviamo nei mesi residui del 2023 e verso il 2024. Continuiamo a vedere valutazioni molto convincenti nel settore REIT, con aziende che scambiano a sconto rispetto al valore intrinseco degli asset controllati, anche tenendo conto del riprezzamento che si è reso necessario in scia ai rialzi dei tassi d'interesse. Per questo a mio avviso siamo in una buona posizione, se pensiamo alle opportunità e ai rendimenti che possiamo generare da qui in avanti. Grazie.

¹ Bloomberg, indice FTSE EPRA NAREIT Developed Total Return USD (REIT globali) al 27 giugno 2023.

² Green Street, Morgan Stanley, analisi di Janus Henderson Investors, al 31 dicembre 2022.

³ FTSE Russell, indici S&P Global, Bloomberg, analisi di Janus Henderson Investors, al 14 maggio 2023. Non c'è alcuna garanzia che le tendenze passate si confermino o che le previsioni si realizzino.

⁴ UBS, Refinitiv Datastream, analisi di Janus Henderson Investors, rendimenti totali in USD dal 31 dicembre 1990 al 31 dicembre 2022. REIT globali = indice FTSE EPRA Nareit Developed; azioni globali = indice MSCI World. Dati del 1991.

Le performance passate non sono indicative dei rendimenti futuri.

Rendimento obbligazionario: livello di reddito di un titolo, in genere espresso come tasso percentuale. Per un'obbligazione, questo viene calcolato come il pagamento della cedola diviso per il prezzo corrente dell'obbligazione. Rendimenti obbligazionari più bassi significano prezzi obbligazionari più alti e viceversa.

Leva finanziaria: l'entità del debito associato a un REIT.L'indice di leva finanziaria si misura come rapporto tra il debito e il patrimonio totale.

Rapporto prestito/valore (LTV): si calcola dividendo l'importo del prestito per il valore dell'immobile.Utilizzato dai finanziatori per valutare il livello di esposizione al rischio al momento della sottoscrizione di un prestito/debito.

Obbligazioni non garantite: debito che non è assistito da garanzie reali, pertanto è più rischioso e comporta tassi d'interesse più elevati.

Indice FTSE EPRA Nareit Developed riflette la performance delle società immobiliari e dei fondi di investimento immobiliare (REIT) dei paesi sviluppati.